CHF ALI EUR
Pozdravljeni
Zanima me kaj je bolje pri jemanju hipotekarnega kredita, da je vezan na švicarski frank ali na eur? Razlika pri mesecčni anuiteti je cca 15.000 sit v korist CHF(doba odplačevanja in višina kredita enaka). Če j kredit vezan na CHF vsebuje klavzulo, katera omogoča spremembo vezave iz CHF v EUR. Stroški znašajo 35.000 SIT. Kakšne spremembe lahko pričakujem ob prevzemu EUR? Zakaj je obrestna mera pri CHF toliko nižja? Zakaj ga ponujajo samo nekatere banke in zakaj ga za dolgoročne kredite odsvetujejo?(če je možno spremeniti v EUR???????)
Lep pozdrav
Pozdravljeni!
Dobro vprašanje. Odsvetujejo ga predvsem tiste banke, ki nimajo v svoji ponudbi LIBOR. Kakršenkoli strah je po mojem mnenju popolnoma odveč. LIBOR (CHF) se zadnje čase izkazuje kot stabilnejši. Ko bodo poleg SLO prevzemale EUR še ostale nove članice EU, je mogoče pričakovati da bo EURIBOR še manj stabilnejši in še dražji proti LIBOR-ju.
Sem videl pa že tudi takšno kreditno pogodbo, kjer banka avtomatsko zamenja valuto v korist kreditojemalca, če je to zanj ugodnejše.
Lep dan!
Pozdravljeni g. Janez!
Pravite: “Sem videl pa že tudi takšno kreditno pogodbo, kjer banka avtomatsko zamenja valuto v korist kreditojemalca, če je to zanj ugodnejše.”
Kje ponujajo takšno možnost?
Sicer že imam kredit, ki je vezan samo na EUR, pa bi me poplačilo tega z najetjem takšnega, kjer omenjeno možnost ponujajo, precej zanimalo…
lp
Pozdravljen!
Pri dveh bankah je možno zamenjat valuto brez refinanciranja. Ena banka kot piše v pogodbi naredi to sama.
Če bi vam povedal katera, bi to pomenilo prikrito oglaševanje, kar pa ni dovoljeno.
Sem pa ravno v fazi iskanja banke ali finačne inštitucije, ki je pripravljena sodelovati in oglaševati, da vsaj pokrijemo stroške. Vzdrževanje takšnega foruma je namreč izredno drago.
Smisel tega foruma pa je, da dajem neodvisne nasvete in tudi nisem zaposel na nobeni banki. Imam pa kar nekaj izkušenj in dnevno spremljam finančni trg.
Lahko edino namignem, da je to Avstrijska banka Koroških Slovencev. Kako leto imajo podružnico tudi v Sloveniji.
Če želite vam lahko po e-maliu pošljem del poodbe, kjer je to navedeno.
Lep dan!
Janez Tomc
SPoštovani,
obljubljajo že, obljubljajo, a žal to v praksi ni mogoče realizirati, predvsem
če je kredit zavarovan s hipoteko.
Zakaj? zato, ker je hipoteka delana na določeno številko kreditne pogodbe – če pa pride do bistvenih sprememb določil kreditne pogodbe pa bo notar takoj zavrnil tako spremembo in bo zahteval novo pogodbo.
Nova pogodba pa pomeni novi kredit
Torej, avtomatske spremembe znotraj ene pogodbe ni možno narediti, pa če še tako obljubljata ti dve banki!
Pred časom sem govoril z vodilnim iz ene od teh dveh bank in sam mi je
potrdil, da jih je strah, ko se bo pojavila prva stranka z tako zahtevo in obljube ne bodo mogli izpolniti.
Tako bo potrebno tudi pri teh dveh bankah tako kot pri vseh ostalih lepo
najeti novi kredit za poplačilo obstoječega, razlika bo samo v tem, kje vam bodo obračunali ali celo brisali stroške predčasnega vračila starega.
Notar je tudi uverovil pogodbo, ki je to notri že napisano? Se pa strinjam s tabo, da lahko obljubljajo preveč, da privabijo stranke, potem pa težko realizirajo. Vsi pa nimamo denar za odvetnika, ko želimo realizacijo pogodbe.
Se bom pozanimal, če je bil že kakšen primer in kako so ga rešili. Zanima me tudi kako je to urejeno v Avstriji. Bom poskusil tudi dobiti pravno mnenje kakega profesorja na pravni fakulteti.
Lp,
Krediti vezani na EURIBOR, še posebno pa ti na LIBOR, so IZREDNO TVEGANI, pa vam tega nihče ne pove. “Strokovnjaki” se tega ali ne zavedajo ali pa le bolj ali manj zavestno zavajajo javnost.
Obrestna mera:
Tako EURIBOR (EURO) kot LIBOR (CHF) sta terma za kratkoročno medbančno obrestno mero. To je obrestna mera po kateri si vaša banka na mednarodnih denarnih trgih sposodi denar preden ga posodi vam. Ker pa tudi vaša banka mora nekaj tudi zaslužiti, vam doda kak odstotek na to obrestno mero. Obrestna mera je potem izražena kot, na primer, LIBOR+2% ali EURIBOR+2%.
Zakaj so krediti vezani na LIBOR trenutno toliko cenejši od le teh vezanih na EURIBOR?
Trenutna obrestna mera za CHF (LIBOR) je ~1%, medtem ko je EURO (EURIBOR) ~3%. Zaradi tega je izračunani mesečni obrok, ki ga boste v tem trenutku plačali toliko cenejši, če se odločite za LIBOR. Za nadaljno razumevanje tega prispevka pa predlagam, da si zapomnite to razliko v mesečnem obroku.
TVEGANJA:
1. Povečanje obrestne mere.
Kot že rečeno, LIBOR in EURIBOR predstavljata kratkoročno obrestno mero, ki pa se stalno spreminja. V skladu s to spremembo pa se bo žal spreminjal tudi vaš bodoči mesečni obrok. Če se kratkoročna medbančna obrestna mera za CHF poveča za 2%, se bo tudi vaš mesečni obrok povečal za razliko, ki ste si jo zgoraj zapomnili. Pa je verjetno, da se obrestna mera dvigne iz 1% ali 3%? Pa še kako! Zgodovinsko gledano so to že izredno nizke obrestne mere. V ZDA je federal reserve bank le to povečala v borih dveh letih iz 1% na 4.75% in pričakuje se še nadaljna rast. Veste kako zelo tak dvig obrestne mere lahko vpliva na vaš mesečni obrok? In kaj, če se obrestna mera dvigne na 10%? Boste svoje mesečne obveznosti sploh še lahko odplačevali? Vas je zaskrbelo za eventualno hipoteko?
2 Razlike v valutnih razmerjih.
V kratkem bo tudi slovenska valuta postala EURO, zato v primeru, da se odločite za EURIBOR ne prevzamete nobenih tveganj. Če pa se odločite za LIBOR nase prevzamete tveganje rasti CHF v primerjavi z EURO, in sorazmerno rast vašega mesečnega obroka. Rast CHF/EURO pa je vse prej kot neverjetna, vendar ta tema presega namen tega pisanja. Ne škodi pa se spomniti na izredna nihanja valutnega razmerje USD/EUR, ki se je v pičlih 3 letih spremenilo iz ~0.8 na ~1.3. A se sploh zavedate, kako bi tako drastično nihanje razmerje para CHF/EURO pomenilo za vaš mesečni obrok? Pol višji bi postal!?
Upam, da bo vsak trikrat razmislil, preden se bo odločil za kredite vezane na variabilno obrestno mero, kot sta LIBER ali EURIBOR.
Čeprav malenkost pretiravaš, se z napisanim načeloma strinjam. Problem nastane, ker ni alternative. Vsi dolgoročni krediti so vezni na neko spremenljivo medbančno obrestno mero (Libor, Euribor, Stibor, Tom…).
Vsaka medbančna obrestna mera nosi določeno tveganje. Katera je bolj tvegana in katera manj pa ne more nihče napovedat in tudi mnenja strokovnjakov in analitikov so si različna. Bolj je stvar zaupanja.
Ne poznam banke, pri kateri bi se dobilo dolgoročni kredit samo s fiksno obrestno mero in bi banka sama prevzela valutna tveganja. Tudi če bi obstajali takšni krediti, bi bili predragi.
Lp
V bistvu je ob vsem tem najbolj zanimivo, da ni alternativ. Se pravi, da vsaj na Slovenskem trgu ne obstaja ponudba kreditov s fiksno obrestno mero. Se pravi, da ni nobena banka pripravljena nase prevzeti opisana tveganja, ampak jih prepušča svojim strankam. To tudi nekaj pove, ali je nekaj tvegano ali ne. Banke marsikje po svetu namreč ponujajo tudi kredite s fiksno obrestno mero, ki pa so običajno (in tudi trenutno) seveda par % višja od ARM (adjustable rate mortgage) kreditov. No, morda pa je kak drug razlog, da teh kreditov v Sloveniji ni.
Na splošno bi jaz kvečjemu rekel, da je tveganje pri nakupu napremičnin danes še veliko večje, kot sem ga orisal.
Že vrsto let ekstremno nizka cena denarja (nizka kratkoročna obrestna mera), v kombinaciji z naivnimi ljudmi, ki si na vsak način želijo kupiti svoje nepremičnine, ne glede na ceno, je privedla do ekstremno visokih cen le teh. To, v kombinacija s krediti močno obremenjenimi ljudmi, ki jih bo zelo prizadela vsaka žal neminovna nadaljna rast obrestnih mer in temu primerno povečani mesečni obroki, pa predstavlja izredno vsesplošno tveganje.
!IT’S DEFINITELY NOT A GOOD TIME TO BUY!
Moje mnenje je preprosto. Sedaj (več) ni čas za zadolževanje.
(1) Ponudba kreditov je le navidezno ugodna zaradi _trenutno_ fenomenalno nizkih obrestne mere
(2) Tveganje za boleč dvig mesečnih obveznosti je _ogromno_.
(3) Cene nepremičnim pa so prav zaradi (1) odšle v višave.
(4) Cene nepremičnim bi se znale prav zaradi (2) vrniti na realnejša tla.
Vse našteto, od (1) – (4), velja za skoraj cel svet.
Kdor mora kupiti naj pač kupi, vzame kredit, itd. Le zaveda se naj v kar se podaja in pripravi načrt za odplačevanje višjih mesečnih obrokov.
Samo v vednost:
V USA so krediti s fiksno obrestno mero mainstream že desetletja. Razni vrste ARM kreditov pa so v hudem vzponu šele zadnja leta prav zaradi trenutno vabljivih nizkih obrestnih mer zaslužnih za balon, ki se je razvil.
Dragi MarjanS,
daj povej, kaj pa imajo boljšega recimo v Avstriji ali Nemčiji, kjer je trg financiranja bistveno bolje razvit kot pri nas ?
njihovo ponudbo dobro poznam in imajo prav tako kredite na LIBOR oz.
EURIBOR, mogoče še kak špekulativen kredit na japonski YEN.
Kreditov po fiksni obrestni meri pa ni in jih tudi še nekaj časa ne bo, verjemi mi! vsaj dokler bo obstajala inflacija.
Mogoče pa bi ti imel kredite iz Markovičevih časov? ker pa teh na žalost ni več pa lahko izbiramo med obstoječo ponudbo, ki po moji oceni še nikoli
ni bila tako ugodna kot je sedaj. Krediti po recimo 3,5 % p.a.!!?
Pred recimo 10 leti so banke toliko plačevale za depozite, da pa bi dobil kredit po taki obrestni meri pa smo lahko samo sanjali!
Torej, dokler ne boš ponudil boljše alternative pa boš žal moral priznati,
da je med vso ponudbo kljub tvojim strahovom še najboljša vezava na LIBOR oz. EURIBOR.
(1) Vsak se mora zase odločiti, kaj bo naredil. Če kredit potrebuje, in se s tveganjem ne obremenjuje, ga naj pač vzame.
(2) Krediti se v tem trenutku navidezno ugodni izključno zato, ker so V TEM TRENUTKU ZGODOVINSKO EKSTREMNO NIZKE OBRESTNE MERE. Žal pa tako ugodne ne bodo več dolgo, zato bo tudi TVOJ OBROK morda že naslednje leto bistveno MANJ UGODEN, kot se ti zdi danes. Če te to ne skrbi, se nimaš česa bati.
(3) Kredite, ki so na voljo v tujini še kako dobro, ker v tujini tudi sam živim. Ampak, to z (2) nima veze.
> Torej, dokler ne boš ponudil boljše alternative pa boš žal moral
> priznati, med vso ponudbo kljub tvojim strahovom še najboljša
> vezava na LIBOR oz. EURIBOR.
Če sta to edini alternativi, potem nimam nič proti, če jima rečeš, da sta najboljši, hehe. Nič hudega. To ni problem.
Jaz le pravim, da sta obe (edini) alternativi BISTVENO bolj tvegani, kot se velika večina kreditojemalcev danes zaveda. Ljudje (in kot kaže tudi ti!) si sploh ne predstavljajo, kaj se BO zgodilo v naslednjih letih z njihovimi mesečnimi obroki. In zgodilo se BO.
Tudi v Sloveniji trenutno obstaja banka, ki ponuja Stanovanjske kredite (devizne in tolarske) s fiksno ali spremenljivo obrestno mero.
Ravno v zvezi s tem imam vprašanje.
Kakšen stanovanjski kredit torej vzeti, devizni ali tolarski, s fiksno ali spremenljivo obrestno mero.?
S tem, da je obrok za kredit s fiksno obrestno mero, za isti znesek, v tem trenutku nižji za 2 EUR, kot obrok za kredit s spremenljivo obrestno mero. Ampak vsi mi pravijo, da obrestna mera pada in, da če vzamem kredit s fiksno bom imela 15 let enak obrok. Da se je vsem tistim, ki so vzeli kredit s spremenljivo obrestno mero, obrok znižal, ker je le ta v nekaj letih padla za polovico, ali pa še več.
Imam tri različne izračune iste banke za kredit na 15 let 10 mio.
1. varianta je tolarski kredit s spremelnjivo obrestno mero in zavarovanjem, diskontna stopnja 6,49
2. varianta – devizni kredit s fiksno obrestno mero in hipoteko, diskontna stopnja 6,40
3. Varianta – devizni kredit s spremenljivo obrestno mero in hipoteko, diskontna stopnja 6,49
Kateri izmed teh je najugodnejši?
Pozanimala se bom tudi na drugih bankah.
Nepremičnino pač moramo kupiti, ker jo potrebujemo v tem trenutku.
Kako je tvegan kredit s hipoteko? Kaj pa kredit z zavarovanjem?
Hvala za vaše odgovore.
Pozdravljena Nataša!
Krediti, ki jih omenjate so dragi. Mislim, da vem, od katere banke imate ponudbo (velika Slovenska banka?). Lahko mi sporočite na email, da ne delamo reklame (pozitivne ali negativne).
Predlagam, da jih prosite, da vam izračunajo, koliko kredit preplačate in to primerjajte še kako ponudbo.
Najugodnejši so krediti vezani na LIBOR ali EURIBOR z nizkim pribitkom, nizkimi stroški in lineranim izračunom.
O tolarskih kreditih ni modro razmišljat, kajti čez eno leto bomo že skoraj pozabili na Tolarje.
Da bi vam lahko kaj več povedal o teh kreditih, ki jih omenjate bi potreboval ponudbo z anuitetnim planom in osnutek kreditne pogodbe.
O zavarovanju kredita si pa preberite tukaj:
in tukaj:
Jaz osebno imam raje hipoteko, kot zavarovanje pri zavarovalnici. Nekateri raje plačajo zavarovalno premijo, čeprav je dražje in še bolj rizično. Prednost je morda edina, da lahko stanovanje prodate in še naprej odplačujete kredit.
Lep dan želim!
Kaj se bo dogajalo s EURIBORJEM ali LIBORJEM (CHF) so čiste špekulacije. Mnenja so si pa včasih tudi nasprotujoča.
Mnenje profesorja poslovnih financ, ki je bil dolga leta na vodilnem mestu v banki je sledeče:
Švica je premajhna država in se bo stopila z EU, zato bo v prihodnje CHF izgubljal vrednost v primerjavi z EUR, to pa pomeni, da se bodo krediti vezani na CHF cenili in zato so bolj ugodni.
Ne ponuja te možnosti. Ponuja vezavo na Euribor.