Kredit kaj ugodneje
Spoštovani
Kupujem stanovanje. Dobila ponudbo za naslednje oblike kredita:
1. Devizni kredit v CHF, vezan na 12 – mesečni LIBOR CHF
znesek kredita: 45.000 EUR
letna obrestna mera: 3,81
število anuitet: 120
anuiteta: 453,49
skupaj natečene obresti: 9.428,86
skupni odplačani znesek: 54.428,86
Efektivna obrestna mera: 3,86
+ stroški hipoteke stroškov odobritve 0
2. Kredit v EUR, vezan na 12 mesečni EURIBOR
znesek kredita: 45.000 EUR
letna obrestna mera: 5,07%
število anuitet: 120
anuiteta: 481,54
skupaj natečene obresti: 12.799,11
skupni odplačani znesek: 57.799,11
Efektivna obrestna mera: 5,14
+ stroški hipoteke stroškov odobritve 0
Pri obeh kreditih bova plačnika dva – mož in jaz – se pravi vsak nosi polovico bremena.
3. MOžnost: Kredit brez hipoteke Devizni kredit CHF, vezan na 12 mesečni LIBOR CHF
znesek kredita: 25.000 EUR
letna obrestna mera: 3,81
število anuitet: 120
anuiteta: 251,94
skupaj natečene obresti: 5.238,23
skupni odplačani znesek: 30.238,23
Efektivna obrestna mera: 4,25%
+ stroški zavarovanja 462,50 €, stroškov odobritve 0.
Za katerega od kreditov bi se odločili? Kakšni so stroški hipoteke-bančni svetovalec mi je rekel nekje 500 – 600€.
Najlepša hvala
Viky
Posebne stranke imajo posebne pogoje. Tako je povsod. Ostali plačujemo dražje. Tisti, ki pa so povsem nevešči pa plačujejo še veliko dražje. Ta moment so to res dobri pogoji. Lahko se pa zgodi da bo čez nekaj časa tudi to neugodno. Moj citat spodaj drži, kot pribito.
Svetujem Libor, ker bo obrok dosti nižji in to na leto kar nekaj znese. Če bodo pa kaki pretresi v zvezi Liborjem, pa lahko kadarkoli zamenjate kredit v Euribor. Če bo pa CHF zgubljal na vrednosti proti EUR, bo pa še ugodnejše in lahko se zgodi, da preplačila praktično ne bo.
Srečno!
Malo neodogovorno od moderatorja,da pri relativno majhni razliki moderator svetuje LIBOR in cHF, pri tem pa ne opozori na tečajno tveganje, ki je (ne zgolj v smer, ki jo navaja moderator) lahko bistveno večje kot pa je razlika v obrestni meri. Samo v cca zadnjem mesecu dni je CHF napram EUR pridobil 3 % (iz ravni dobrih 1,68 na raven dobrih 1,63). Zamenjava je res da možna, vendar pa se izvrši po tečaju, ki velja na dan zamenjave!!!! in teh 3% gre na glavnico!
Makroekonomske napovedi (še vedno so samo napovedi, pa vendarle) govorijo v prid CHFja in ne EUR,kar je deloma tudi povezano z mednarodno hipotekarno krizo in velikanskimi izgubami ameriških in evropskih bank.
Ne svetujem ne enega ne drugega, vendar pa za nekoga, ki prejema prihodke v EUR pomeni kredit v CHF neke vrste špekulacijo oz. tečajno tveganje, zato ga priporočam zgolj tistim, ki so nagnjeni k tveganjem in ki so pripravljeni na dnevno spremljanje tečajev in mirne živce ter trezno glavo ob tem.
3% sprememba vrednosti tečaja v enem mesecu je pač malo več, kot pa 1,6% razlika v obrestnih merah na letni ravni – ali pač ne in me matematika iz osnovne šole malo pušča na cedilu.
Pa ni problem samo teh 3% v zadnjem mesecu, opozarjam na to, da lahko sprememba vrednosti tečaja krepko preseže razliko v variabilni obrestni meri, ki zgodovinsko gledano res znaša nekje 2%.Potem pa banke za kredite v CHF-jih dajejo višje marže.
Potegnite si iz kakšne spletne forex strani gibanje CHF-ja v zadnjih 10 letih pa boste lahko videli tveganje. CHF je valuta, ki je običajno močna prav v kriznih situacijah – primer 11.september.
Moj namen ni bil ne priporočati kredita vezanega na CHF, temveč predvsem opozorilo, da je pri tem potrebno upoštevati tečajno tveganje,ki ni zanemarljivo. primerjanje anuitet v trenutku najema kredita je tako lahko precej zavajujoč podatek.
LP Hanci
Hanci,
v precejšnji meri se strinjam s tabo, predvsem glede spremljanja tečaja, bistveno manj pa, da sprememba tečaja tako močno in dolgotrajno vpliva na kreditno-odplačilno obveznost. Zadeva pa se mi ne zdi tako nevarna, saj so švicarske banke tudi udeležene v hipotekarno-finančni krizi in če upoštevamo, da je Švica pravzaprav finančna država, zna biti švicar tudi pod udarom, ali pa vsaj pritiskom.
O izbiri drugovalutnega kredita sem na tem forumu pisal pred letom dni http://med.over.net/forum5/read.php?178,3445663,3445675#msg-3445675
Matematično pa gledam na situacijo takole:
– kredit: 100.000 EUR
– odplačilna doba: 240 mesecev
– EOM (LIBOR EUR)-predpostavka: 6,2%
– anuiteta: 718 EUR
– odplačilo: 172.320 EUR
– kredit-predpostavka tečaja 1 EUR = 1,64CHF: 164.000 CHF (100.000 EUR ob predpostavljenem tečaju)
– odplačilna doba: 240 mesecev
– EOM (LIBOR CHF)-predpostavka: 4,2%
– anuiteta: 1.004 CHF (612 EUR ob predpostavljenem tečaju)
– odplačilo: 240.960 CHF (146.927 EUR ob predpostavljenem tečaju)
Torej, ob predpostavkah, da se obrestna mera in valutno razmerje v celotni dobi ne spreminja, evrski kredit preplačamo 25.393 evrov napram švicarskemu, ali 17,3% .
Ker smo se zadolžili v švicarjih, vračamo švicarje, torej 1.004 CHF mesečno, ki nas danes stanejo 612 EUR, jutri pa več ali pa manj. Da se obroka izenačita (na evrskega), mora švicar zrasti napram evru za 17,3%, kar pa bi pomenilo valutno razmerje 1,4 CHF za 1 EUR. Do tega razmerja ustvarjamo anuitetne prihranke, pod tem razmerjem pa izgube. Kdaj naj bi spremenili valuto kredita, pa je stvar posameznikove odločitve.
Hanci ima prav, da je švicar zrasel napram evru v zadnjem mesecu, vendar je potrebno pogledati daljše časovno obdobje in pa dogajanje – gibanje v tem obdobju in malo pošpekulirati, kaj se bo dogajalo na valutnem razmerju. V ta namen posredujem povezavo do slike grafa za obdobje 22 let. Vrednost evra pred uvedbo te valute je narejena s primerjalnim izračunom vrednosti košarice valut. Graj je mesečni, torej vsaka sveča pomeni mesec dni in označil sem svečo gibanja v septembru 2001, ko je razmerje bilo najvišje in to je bilo 1,4391.
http://shrani.si/f/3T/Pb/pJhowAc/eurchf.gif
V tem trenutku se par nahaja na prelomni točki gibanja in ker nimam kristalne krogle, ne morem točno napovedati gibanja tečaja, vendar se kratkoročno bolj nagibam k padcu švicarja, nekje do 1,6680 (grafično navzgor), če ne več, ne izključujem pa tudi možnosti rasti (grafično navzdol), vendar se mi zdi razmerje 1,4000 brez res velike evropske recesije nemogoče.
hanci,
takšne komentarje sem dobival pred nekaj leti od bančnikov iz bank, kjer niso imeli LIBOR-ja v svoji ponudbi. Sedaj ga imajo vseretno vse. Koliko preplačamo če veženo kredit na EURIBOR je predstavil minimax. Dejstvo je, da je CHF tako majhna valuta proti EUR, da če bi ECB hotela ga pohrusta oz. se kar izgubi v EUR. Po mojem mnenju dolgoročno CHF ne more pridobivati na vrednosti proti EUR, kar predstavlja tečajna tveganja. Če ne bo katasrof ali svetovnih kriz je za pričakovati, da bo CHF zgubljal na vrednosti proti EUR. To pa kot veste pomeni, da smo dolžni manj. Torej…
Če samo nekaj let ostaja na približno enakem razmerju smo zaradi tega, ker imamo zardi LIBORJA nižji obrok toliko privarčevali, da tudi če CHF začne močno rasti, lahko v miru spremenimo kredit v EUR valuto in nismo na slabšem. Libor ni špekulacija ampak odlična izbira.
Ravno zaradi napisanega, LIBOR krediti na predstavljajo večjega tveganja kot EURIBOR.
Tečajev pa ni potrebno spremljati, ampak le forum, kjer bomo o vsem razpravljali in kreditojemalci dobijo dober in aktualen nasvet.:-)
Srečno!
Janez,
svakoga dana u svakom pogledu sve više napreduješ (pa čeprav nimaš vse prav kar poveš)! To – je pa bistvo! Najbolj všeč mi je pa tvoja zadnja izjava:
˝potrebno je spremljati forum, kjer bomo o vsem razpravljali in kreditojemalci dobijo dober in aktualen nasvet˝.
Nadaljujmo v tej smeri!!!!!!!!!!!!
Želimo si in bodimo hvaležni za boljše od nas, ker bomo imeli vsi več od tega!
🙂 Hvala mm