Smo tik pred nakupom nepremičnine in seveda rabimo ogromno kredita 🙁
Sicer sva z možem oba komitenta NLB, samo po izračunu pride za naju zelo neugoden kredit.
Pozanimala sva se še pri Hypo banki in je dokaj “ugoden”, s tem, da je možen prehod iz CHF v EUR z minimalnimi stroški (cca 100 eur), kar nama trenutno zelo ugaja.
Pri UniCredit banki je sicer okrog 15 EUR mesečno nižji obrok, vendar je pri prehodu iz CHF v EUR potrebno odpreti nov kredit in to seveda potegne za seboj vse stroške odobritve (cca 700 eur).
Ima kdo od vas kakšno izkušnjo? Za vsak nasvet bom zelo hvaležna!

Hiška,

imam vprašanja:
– ali je sprememba kredita možna kadarkoli ali izključno ob izteku LIBOR dobe
– kdo ima nižji pribitek, predvidevam na Unicredit
– sta nesla ponudbe na svojo banko
Izkušenj nimam, mislim pa, da bo Elanino lahko kaj več povedal, če bo želel.

Trenutno ni ravno dobro obdobje za najemanje kreditov zaradi znanih težav. Iz tega razloga je ena od pomembnejših zadev prav gotovo možnost predčasnega odplačila brez stroškov, saj imaš na ta način dovolj možnosti, da zamenjaš kredit za bolj ugodnega – predvidoma čez leto in pol do dve leti.

Ejga,

teoretično ni nikoli dober čas za kredit, praktično ga pa ljudje potrebujejo. Sicer pa ne razumem o čem govoriš, saj obstaja velika možnost, da bodo obrestne mere padale, če le inflacija ne bo še naprej rastla. Danes je objava obrestne mere v Ameriki, v četrtek v Švici, Angleži so jo prejšnji četrtek že znižali, ECB pa je ni spremenil. Na tehtnici je gospodarska rast proti inflaciji in nenazadnje tečaj EURUSD.

Saj ni tako težko razumeti : dejstvo je, da zaradi pomanjkanja denarja pribitki rastejo – samo za primer naj povem, da je danes težko dobiti pribitek pod 1% – iz tega sledi, da si je boljše pustiti vrata odprta.

Vse ostalo kar pišeš je pa vsaj zame nepotrebno, saj nima nobene veze s krediti.

Ja a potem pa ti kredit dobiš brez revalorizacije?

jaz pa malce dvomim v tisti podatek, da bi ob spremembi bilo potrebno plačati vse stroške odobritve. Je to zanesljiva in dokončna informacija?

Tako so rekli, ker je treba vzeti nov kredit v eur, s katerim potem poplačaš star kredit v chf.
Je pa to kredit s hipoteko na 20 let.
Trenutno pride obrok kredita v chf cca 100 eur ceneje, kot če ga vzameva v eur.

Revalorizacija je bila ukinjena leta 2001.

Kakšen namen ima pa potem spremenljiva obrestna mera?

Sigurno ne namen revalorizirati sredstva…

Ejga,

kaj pa drugega: ohranjanje vrednosti (posojenega) denarja

http://www.stat.si/indikatorji_preracun_reval.asp

Če te prav razumem želiš prodati naslednjo zgodbo :

Instrument “Euribor” služi kot protiutež inflaciji ter pomaga ohranjati vrednost denarja ?

po mojem menju zgubljaš kredibilnost s takimi izjavami…seveda pa lahko vsak po svoje presodi…

odgovr €hiški, ker so stali, izgleda, spet nekam zaplavali..

če je obrok sedaj nižji za 100 chf, to pomeni, da v letu dni približno prislužiš razliko za eventuelno spremembo (da torej spremeniš iz CHF v EUR). 12X100=1200 CHF= pribl.700€.
Vendar pa praktično ni verjetno, da bi v enem letu prišlo do take spremembe gibanja tečajev, da bi bilo to potrebno.
To pomeni, da je vse kar “zaslužiš” od enega leta naprej, tvoj dobiček.
Osebno bi ti torej priporočal to varianto.

No pa da vidimo : 700 €ur je 0,7% od 100.000 €ur, kar pomeni da če se tečaj CHF spremeni za tolikšen odstotek si na negativni ničli.

Torej to pomeni, če je danes tečaj Chf=1,66€ur in bo kot napovedujejo analitiki v septembru 2008 Chf = 1,62 bo to pomenilo da boš samo na tečajnih razlikah izgubil 2.400€ur (izračun ni povsem točen, ker ne upošteva vseh dejavnikov, vendar bo tudi približek točen za samo predstavo).

Da povzamem : te stvari so za ljudi, ki želijo tvegati, medtem ko je s stališča mirnejšega spanca prav da se držimo osnovnih nepisanih pravil financ : ne mešati 2 stvari hkrati – kreditiranja in naložb v tečaje…

Odločitev je pa zmeraj vaša…

načeloma se strinjam z @ejga.
Le da je sprememba možna v obe strani, torej v minus ali plus.In, res, dolgoročno se nič ne ve, kaj se zgodi.

Glede napovedi pa:
Nekateri analitiki v Evropi čez 20 let recimo napovedujo novo vojno..
Nekatari napovedujejo poplave in na gore nosijo gumenjake.
Spet drugi slovenski so par let nazaj napovedovali, da so cene nepremičnin v Slo previsoke, da se bodo ustavile in ne bodo rastle
Tudi za dolar so napovedovali, da ne bo šel če 1,4..

Pa še kaj bi se našlo.

Glede analitikov pa … so že davno in neštetokrat dokazali, da je verjetnost pravilne napovedi povprečne gospodinje (prosim, ne mislim nikogar žaliti, gre le za opis strokovne ravni) , ki se odloča na osnovi simpatičnosti logota, praktično enaka, kot pri ne vem kako sofisticiranih matematičnih modelih

Torej, kdor ne riskira, ne profitira. In,če se odločite za €, je zagotovo samo eno: da boste v enm letu izgubili 1200 CHF

Seveda, @ejgovo opozorilo velja – to ni za popolne ziheraše. Ti naj pa raje dajo denar v banko, in naj ne kupujejo nepremičnin na kredit in upajo, da se bodo napovedi analitikov uresničile.

Ejga,

kaj pa kredibilnost?

Tole sem napisal 22.11.2007
http://med.over.net/forum5/read.php?178,4392577
**************************************************************************
Napisal: minimax
Datum: 22.11.2007 14:34

Hanci,

v precejšnji meri se strinjam s tabo, predvsem glede spremljanja tečaja, bistveno manj pa, da sprememba tečaja tako močno in dolgotrajno vpliva na kreditno-odplačilno obveznost. Zadeva pa se mi ne zdi tako nevarna, saj so švicarske banke tudi udeležene v hipotekarno-finančni krizi in če upoštevamo, da je Švica pravzaprav finančna država, zna biti švicar tudi pod udarom, ali pa vsaj pritiskom.
O izbiri drugovalutnega kredita sem na tem forumu pisal pred letom dni [med.over.net]

Matematično pa gledam na situacijo takole:

– kredit: 100.000 EUR
– odplačilna doba: 240 mesecev
– EOM (LIBOR EUR)-predpostavka: 6,2%
– anuiteta: 718 EUR
– odplačilo: 172.320 EUR

– kredit-predpostavka tečaja 1 EUR = 1,64CHF: 164.000 CHF (100.000 EUR ob predpostavljenem tečaju)
– odplačilna doba: 240 mesecev
– EOM (LIBOR CHF)-predpostavka: 4,2%
– anuiteta: 1.004 CHF (612 EUR ob predpostavljenem tečaju)
– odplačilo: 240.960 CHF (146.927 EUR ob predpostavljenem tečaju)

Torej, ob predpostavkah, da se obrestna mera in valutno razmerje v celotni dobi ne spreminja, evrski kredit preplačamo 25.393 evrov napram švicarskemu, ali 17,3% .
Ker smo se zadolžili v švicarjih, vračamo švicarje, torej 1.004 CHF mesečno, ki nas danes stanejo 612 EUR, jutri pa več ali pa manj. Da se obroka izenačita (na evrskega), mora švicar zrasti napram evru za 17,3%, kar pa bi pomenilo valutno razmerje 1,4 CHF za 1 EUR. Do tega razmerja ustvarjamo anuitetne prihranke, pod tem razmerjem pa izgube. Kdaj naj bi spremenili valuto kredita, pa je stvar posameznikove odločitve.

Hanci ima prav, da je švicar zrasel napram evru v zadnjem mesecu, vendar je potrebno pogledati daljše časovno obdobje in pa dogajanje – gibanje v tem obdobju in malo pošpekulirati, kaj se bo dogajalo na valutnem razmerju. V ta namen posredujem povezavo do slike grafa za obdobje 22 let. Vrednost evra pred uvedbo te valute je narejena s primerjalnim izračunom vrednosti košarice valut. Graj je mesečni, torej vsaka sveča pomeni mesec dni in označil sem svečo gibanja v septembru 2001, ko je razmerje bilo najvišje in to je bilo 1,4391.
http://shrani.si/?3T/Pb/pJhowAc/eurchf.gif

V tem trenutku se par nahaja na prelomni točki gibanja in ker nimam kristalne krogle, ne morem točno napovedati gibanja tečaja, vendar se kratkoročno bolj nagibam k padcu švicarja, nekje do 1,6680 (grafično navzgor), če ne več, ne izključujem pa tudi možnosti rasti (grafično navzdol), vendar se mi zdi razmerje 1,4000 brez res velike evropske recesije nemogoče.
**************************************************************************

Torej, UBS je ta teden odpisala ca 10 mrd USD zaradi investicij v ameriška drugorazredna hipotekarna posojila, švicar je pa padel, kot sem pričakoval. Kaj se bo naprej dogajalo s pariteto, spet ne morem zagotoviti, vendar se nagibam k temu, da preden bo švicar začel rasti, zna seči proti 1.7100, seveda, če se ne bo odbil od fibonaccijeve linije 61,8%, se pravi nekje na 1,6800, in to v kratkem.
http://shrani.si/?T/sH/IbPFlgD/eurchf1312-2007.gif

Za boljšo voljo in optimističnejši pogled na prihodnost pa
http://www.youtube.com/watch?v=3u2qRXb4xCU

Ker sem bil ta teden odsoten upam da bo informacija lahko še pravočasna.

1. Stroški odobritve =700 EUR pri Unicredit so stroški odobritve ki so pr. 125 EUR, razlika so notarski stroški za vpis hipoteke;

2. Hypo ti res vključi klavzulo o možni zamenjavi kredita, ki stane 100 EUR, naredijo samo aneks k osnovni kreditni pogodbi, a bo prav tako potrebno stopiti do notarja in narediti notarski zapis, ki pa seveda stane. Tega ti na Hypo verjetno niso povedali!?
Veš, po notarskem zakonu se mora vsaka bistvena sprememba kreditne pogodbe (kar sprememba valute vsekakor je!) evidentirati v obliki notarskega sporazuma – torej te čaka isti strošek kot pri Unicredit, razlika je le v tem, da boš pri Unicredit dobila novo kreditno pogodbo, pri Hypo pa samo aneks k obstoječi pogodbi.Ko delaš novi kredit imaš možnost istočasno tudi zahtevati nižjo obrestno mero, pri Hypo pa ti bodo v aneksu spremenili samo valuto.

3. Diskusij na temo EUR ali CHF je ogromno in nihče ni tako pameten da bi ti danes lahko napovedal, kaj se bo dogajalo v prihodnje. Odkar smo v SLO začeli prodajati CHF kredite še nikoli ni bilo tako, da bi bil EUR kredit ugodnejši, zato dvomim, da bi se to razmerjem lahko v kratkem spremenilo.

Če imaš na Unicredit 15 EUR nižjo anuiteto pomeni da letno privarčuješ 180 EUR potem mislim da ni diskusije – vzemi CHF (tudi sam imam v CHF).
Če pa se bo karkoli spremenilo pa boš pač spremenila valuto kredita, nastali strošek pa ti bo tako ali tako pokrit z prihrankom skozi nižjo
anuiteto.

Zaključek in moj nasvet:

Vzemi kredit v CHF pri Unicredit banki – 15 EUR na mesec prihranka je kar nekaj!

Ko (če sploh) se bo trend obrnil v korist EUR kreditov potem enostavno na Unicredit zaprosiš za novi kredit v EUR, poplačaš starega v CHF in konec!

Unicredit banka ti v primeru tovrstne zamenjave kredita pri poplačilu starega ne zaračuna stroškov predčasnega vračila, plačaš samo stroške novega in seveda notarske stroške;

Elanino,

dobra informacija!