Prosim za mnenje spodnjih dveh kreditov:
v obeh primerih:
znesek kredita: 100.000€, odplačilo: 120 mesecev
kredit v CHF, LIBOR + 1,45%

UNICREDIT:
letna obr. m: 4,31%
anuiteta: 1031,60€
skupno odplačani znesek: 123834,56€
stroški odobrotve: 146,05
zavarovanje s hipot.: 0
efektivna obr. m: 4,40%

HYPOGROUP:
obr. m: 2,883%, 1,45% (je to mesečna?)
anuiteta: 1028,35€
stroški odobrotve: 156,49
zavarovnje s hipo: 0
preplačilo: 23402,34€
EOM: 4,49%

Zaniam me kakšni so ti pogoji, ugodni ali ne, kje bi lahko izborila še kaj,?
Ne razumem, kako je lahko pri Unicr. nižja EOM pa več preplačam kot pri Hypo?
Na kaj naj bom pozorna pri kreditu? Kaj lahko nižam EOM ali tistih 1,45%, ali je to pribitek, o katerem sem večkrat brala tu gor, in kaj to vsebinsko pomeni?

Hvala za pomoč

M,

mislim, da bo Elanino pravi naslov za tvoja vprašanja, priporočam pa ti, da si vseeno prebereš priporočila, ki jih je izdala BS, tč. 3:
http://www.bsi.si/iskalnik.asp?Page=1

Imam pa tudi jaz eno podvprašanje iz Priporočil za Elanina in sicer glede predčasnega plačevanja anuitet: vsebina teksta mi deluje tako, kot da bi s predčasnim plačevanjem anuitet pravzaprav ˝varčeval˝ z obrestno mero, kot jo ima kredit. Kako bi izgledal izračun, če bi vzel kredit na npr. 20 let, plačeval pa mesečno toliko, kot bi znašala anuiteta na 10 let? Elanino, ali nam lahko to prikažeš?

Ne vem kaj je tukaj za spraševati : pač kredit boš odplačal v 10 let ter za to obdobje plačal obresti po obrestni meri iz pogodbe.

Lepi,

mislim. da še zdaleč ni tako, kot praviš, saj naj bi ti predčasno plačano anuiteto obrestovali po enaki obrestni meri kot je za kredit. Saj ne, da bi to počel, me pa zanima, pa mogoče še koga in mogoče bo kdo to res začel delati, če bo izračun zanj ustrezen. Sicer naj pa bančnik pojasni!

a lahko kdo odgovori na prvotno zastavlčjeno vprašanje, prosim?

Seveda ti jo obrestujejo, vendar samo do dneva, ko jo plačaš…ne misliš mar da plačuješ tudi zrak…?

Pogoji so povprečni – če imaš dobor boniteto lahko vsekakor kaj iztržiš, je pa res da čas ni najboljši za najemanje kreditov…

Različni obrok je, ker so verjetno vzeli Libor na različni dan, medtem ko je eom odvisna od dodatnih stroškov.

Pozorna bodi predvsem na stroške predčasnega odplačila – poskusi se dogovoriti za 0. Za pribitek se vsekakor pogajaj – nekje med 1,0 in 1,1.

Kaj je to pribitek, a tistih 1,45? ja boniteto imam dobro, mislim da zelo.

Pribitek je bančna marža oz. njen zaslužek in je edini dejansko dogovorljiv parameter, zato le še vztrajaj pri znižanju. Tudi jaz mislim, da je še nekaj ˝lufta˝ pri ponujenem pribitku.
Zakaj sta pa anuiteti obratnosorazmerni glede na EOM, pa tudi jaz čakam Elanina.

Tako enostavno pa spet ni, kajti nikjer ne piše da si banka lahko sposodi denar po obrestni meri enaki Libor/Euribor oz da si ga sposoja v resnici po taki obrestni meri.

Prav tako ni edini izpogajljivi parameter – enega sem že sam omenil (predčasno plačilo), ostali pa so naprimer stroški odobritve, stroški hipoteke, daljše obdobje črpanja,….

Če ti moj odgovor ne zadošča, pa čakaj elanina…

Bom

Ti kar čakaj, medtem pa lahko malo bereš…

“Evropska centralna banka (ECB) je danes znova odločno posvarila pred visoko inflacijo v območju z evrom, pozvala k zmernosti pri določanju cen in plač ter namignila, da bo po potrebi tudi dvignila obrestne mere, da prepreči morebitni drugi val inflacije. “Popolnoma nujno” je, da se izognemo dolgoročni inflaciji, je v svojem rednem mesečnem poročilu za januar zapisala ECB in zatrdila, da je odločena tudi s preventivnimi ukrepi preprečiti morebitni drugi val učinkov sedanje inflacije, kot je nadaljnja rast cen in plač. “Najvišja prioriteta” trenutno je ohraniti inflacijska pričakovanja pod nadzorom. S tem naj bi ECB nakazala, da se nagiba prej k zvišanju kot pa znižanju obrestne mere.”

@nova M: pogoji se mi pa zdijo kar ugodni.
Pri preračunih imajo pa očitno malce različen formujle, čeprav jih ne smeli imeti..
Gre pa za dva zelo primerljiva kredita, zato osebno mislim, da tu cena ni odločilna,ampak drugi kriteriji (recimo stroški kasnejše konverzije v drugo valuto, event.pogoji glede sodelovanja z banko ipd..)

Še glede kredita na 20 let in odplačevanja na 10 let: to je nesmiselen posel. Kredit na 10 let pomeni, da s odplača v 10 letih. Obstoja sicer obratan verzija (kredit na 10, odplačilni načrt na 20 let..) , ampak to ni tema tega posta..
Na splošno pa, če plačuješ več, banka tega nikakor ne obrestuje.
Denar leži na kreditnem računu in čaka na zapadlost obrokov oz.obveznosti. Ko obrok zapade, se pač porabi odgovarjajoč del denarja.

Ne razumem zakaj bi bilo nesmiselno : vzameš sicer kredit na 20 let, vendar vmes ugotoviš, da imaš presežek sredstev ter se odločiš da boš zmanjševal kreditno obveznost

Prav tako ni res, da več plačana anuiteta leži na računu, temveč direktno zmanjša znesek glavnice.

očitno se nisva razumela, sam se misl na formalni del posla.
Seveda lahko kredit prej plačaš, če imaš torej kredit na 20 let ga seveda lahko plačaš prej..
Jaz sem pa razumel da govoriš o podpisu pogodbe za kredit na 20 let, vendar z amortizacjskim načrtom na deset let.

Gleda presežka nakazila je pa tako, da sme banka porabiti predplačilo le za zapadle obveznosti, ne pa za nezapadle. Glavnica se torej ne zmanjša samodejno.Se pa seveda lahko dogovoriš oz. to napoveš. Ni pa avtomatizma.

Ok, ti praviš tako, jaz pa delam drugače in nikoli nisem imel težav z avtomatizmom oz. da bi mi denar ležal na računu…

Vidim da čakate na moj komentar – žal sem bil precej odsoten in nisem
uspel pregledati foruma.

1. Zakaj je razlika v anuiteti?
Unicredit vzame Libor veljaven na dan izračuna anuitete, dočim Hypo določi 2 x letno (1.1. in 1.7.) in ta Libor potem uporablja pri računanju anuitet. Zato lahko pride do razlike, vendar se že ob naslednji uskladitvi
Liborja anuiteta pri Hypo dvigne (Hypo na ta način malce zavaja stranke –
moje osebno mnenje).

2. Odplačevanje kredita v višjih zneskih kot je anuiteta?
Teoretično bi to bilo zanimivo saj bi se na ta način hitreje začela zmanjševati glavnica kredita, ki je osnova za izračun obresti in bi tako na koncu banki plačali manj obresti. Sem pa omenil “teoretično”, ker se
to po moji oceni ne izplača. Vsaka banka ima v pogodbi člen, ki govori o predčasnem delnem vračilu kredita in to je ravno to. V takem primeru si banka zaračuna stroške predčasnega vračila kredita, ker pa mora zaradi spremembe amortizacijskega načrta ponovno narediti novi amort. načrt si banka to seveda vsakokrat zaračuna(običajna tarifa je 1/2 stroškov odobritve). Torej bi ob vsakem večjem vplačilu kot je določena anuiteta banka zaračunala stroške predčasnega vračila in stroške izdelave novega amort. načrta.
Bolj priporočam varčevanje viškov in nato ob običajni letni izdelavi amort. načrta zaradi uskladitve višine Liborja vplačilo na glavnico.
V tem primeru banka tako ali tako mora narediti novi amort. načrt, zato bo zaračunala samo stroške predčasnega vračila, ki pa običajno niso visoki.

3. Še nekaj o pogojih:
1,45 % je pribitek in je za Libor dober – pričakuj, da se bo letos začel
trend višanja pribitkov, zato ti predlagam da 1,45 % kar vzami.
Na EOM ti vplivajo vse obračunane obresti in vsi stroški – osebno dvomim,
da ti bo uspelo še znižati pribitek pod 1,45 % in stroške pod te ki so navedeni.

4. Zakaj je razlika v EOM:
V EOM se upoštevajo vse obresti in stroški – glede na zapisane podatke
bi moral biti EOM pri Hypo nižji – zakaj ni ne vem! verjetno bo kaj v
sami metodologiji izračuna EOM, ki se malenkost razlikuje med UC in Hypo.
A ima mogoče Hypo še kak dodaten strošek, ki pa nam ga nisi navedla?

Elanino, osebno sicer nisem nagnjen k temu, da bi kredit predčasno vračal, je pa mnogo drugače mislečih. Napisal si nekaj zanimivega glede višine ˝predčasnega˝ plačila: ne sme biti višje od anuitete. Torej, hipotetično, bi s predčasno plačanimi anuitetami varčeval z obrestno mero, ki velja za kredit. No, moja teza je sicer ˝jebe lud zbunjenog˝, ker je res veliko vprašanje, kako bi banka reagirala na tako ravnanje kreditojemalca. Banka Slovenije v svojih Priporočilih ne predvideva, da bi bil kreditojemalec finančno sankcioniran za predčasno plačano anuiteto(e).
Kot potrošnika pa me izredno moti možnost, da se EOM izračunava drugače od banke do banke, od ponudnika do ponudnika, čemu potem varstvo potrošnikov?

Pozdravljeni!

Poleg mesečnh prilivov je tudi pomembno družinski status (poročeni, št. otrok, zaposlitev partnerja…), varnost zaposlitve (izobrazba, dejavnost, velikost podjetja (večje je varneje je), privatno ali državna ustanova, ki je za banko bolje), pomembno je način in razmerje zavarovanja kredita, vrednost vašega skupnega premoženja.

Obe ponudbi sta konkurenčni in času primerni. EOM je že dolgo med 4,2% do 5%. Razlika je, da je sedaj LIBOR višji in pribitek nižji. Dve leti nazaj so bili “dobri” pribitki (bančne marže) okli 2%, pred enim letom okoli 1,6%…

Lahko verjetno še malo znižajo, ponavadi če pridete z ugodnejšo ponudbo druge banke in lahko hodite sem in tja. Naj vas ne bo sram vprašati, koliko vam lahko še maksimalno znižajo pribitek, ker ste resna stranka in hočete najboljšo ponudbo na trgu. Izbrali ste pa dve ugodni banki.

Razlika med Hypo in UNIC. Je, da pri prvi upoštevajo 6M Libor, ki je nižji in se spreminja (prilagaja) na pol leta, pri Unic. pa 12M Libor, ki je malo višji in imate eno leto zato enak obrok, potem se bo pa spremenil glede na takratno povprečje Liborja. Zaradi tega so razlike v obroku in preplačilu. Pomembno je tudi kateri tečaj menjave CHF v EUR uporabljajo.

OM je vedno p.a. se pravi letna. EOM pomeni obrestna mera, ki vsebuje vse stroške, se pravi če znižate stroške odobritve, se vam zniža EOM. Najpomembnejši je pribitek, ker to pomeni stalni strošek vso dobo. Pri UNIC. je lahko nižji ali enak, kot pri Hypo (1,45), vendar zaradi 12M vezave je obrok malenkost višji.

Po mojih izkušnjah ima Unic. sedaj najboljše bančne storitve (so fleksibilni, prilagodljivi, osebni pristop, veliko variant in prisluhnejo strankam) in ker oboji verjetno zahtevajo prenos računa je tudi to pomembno. Tudi ugodijo prošnji za znižanje OM, če bo na trgu nižja, čez npr. leto ali dve.

Svetujem Unic., ravno zato, ker boste čez eno leto prosili za znižanje OM, ker boste redno plačevali, povečalo se bo hipotekarno razmerje in sploh če boste omenili refinanciranje. Je tudi neprimerno večja banka kot Hypo.

Se pa ne predvideva dodatno zniževanje obrestnih mer, ker so centralne banke zaostrile pogoje. Kaj bo pa čez eno leto pa nihče ne ve.

Če potrebujete dobro zavarovanje vam ga uredim jaz (življenjsko, premoženjsko ali naložbeni program). Je prav tako pomembno kot kredit.

Lp in srečno,