Pozdrav vsem,

trenutno sva v zadnjem krogu izbora banke za hipotekarni kredit – v vrednosti 90% prodajne vrednosti stanovanja.

Izhodišče:
LIBOR, 25 let

1. banka
Višina kredita: 170.000 EUR (275.009 CHF)
Obr. mera (libor): 2,703% + 1,3% … 6-mesečni libor
Mesečna obveznost: 897,6 EUR (1.452 CHF)
EOM: 4,09 %
Stroški odobritve: 157,5 EUR (255 CHF)

2. banka
Višina kredita: 270.000 CHF (166.700 EUR)
Obr. mera (libor): 2,70% + 1,3% … 6-mesečni libor
Mesečna obveznost: 1.425,2 CHF (897,6 EUR)
EOM: 4,08 %
Stroški odobritve: 271 CHF

Izračun pri 1. banki velja za večvalutni kredit, medtem ko je pri 2. banki samo CHF kredit. V obeh primerih gre hipoteka na kupljeno stanovanje. Po mojem razumevanju večvalutni kredit nima velike prednosti. Banka za spremembo potrebuje cca. 14 dni – toliko kot 2. banka za sklenitev novega kredita (npr. kredit euribor). Stroški menjave in sklenitve novega kredita so praktično enaki. V obeh primeru so notarski stroški – zaradi spremembe valute na hipoteki.

Pri 1. banki je negativna zadeva, da želijo ženo za solidarnega poroka (znane omejitve). Hkrati morava oba prenesti račune na to banko. V primeru 2. banke pa ni zahteve po poroštvu žene in prenosa računa. Zaradi tega se nagibava k drugi varianti. Kaj bi vi izbrali?

Ob kreditu želiva rešiti tudi naložbeno zavarovanje – za dobo 30 let. Predvidena mesečna premija je cca. 140 EUR in 80 EUR. Pri tem želiva, da bi bila zavarovalna vsota cca. 100.000 EUR. Preostanek vplačanih premij pa naj gre v naložbene sklade. Priporočate kakšnega ponudnika tovrstnih zavarovanj?

Ena od zgoraj naštetih bank ponuja to zavarovanje, vendar sklenitev ne vpliva na pogoje kredita.

Hvala

Lep pozdrav!

Rahla napaka:

pri 2. banki je mesečna obveznost 894 EUR.

LP!

Pri Hypu so mi enkrat telefonsko zagotovili, da znašajo stroški spremembe kredita stroške vloge za spremembo na zahtevo stranke ca 41 EUR in polovico notarskih stroškov, ki pa so odvisni od višine kredita. Nisem pa eksplicitno vprašal še za stroške predčasnega poplačila, zato vprašaj ti in nam sporoči. Le-te pri drugi banki precej verjetno ob menjavi plačaš, pri prvi pa verjetno ne. Torej je menjava pri večvalutnem kreditu cenejša, je pa strošek menjave brezpredmeten, če ima porok take omejitve, da kredita sploh ne dobiš. Poroštvo sploh ne bi smel biti odločilen moment za izbiro, niti prenos računa, ker dvomim, da so stroški poslovanja osebnega računa lahko tako bistveno višji, da bi prevagali izbiro. Poleg tega je za paradktično enako anuiteto znesek kredita višji za 5.000 EUR
Najbolj pomembno je, da sprotno ugotavljaš približevanje ˝break even˝ točki, ko se evrski in švicarski kredit stroškovno izenačita. Ker ne vem, kakšen evrski kredit ti banke lahko ponudijo, sem pač predvidel, da bi ustrezna anuiteta ob EOM ca 6,1% znašala ca 1.090 evrov. Do tega zneska anuitete je stroškovno švicarski kredit ugodnejši in ustvarjaš mesečne anuitetne prihranke, nad tem zneskom pa se začne stroškovno približevati evrskemu in najeda do tedaj ustvarjene prihranke. Ob predpostavki nespreminjanja obrestnih mer, je švicarska anuiteta ugodnejša do tečaja ca 1,332 CHF za EUR (tvoj obračunski tečaj za anuiteto je ca 1,585), kar pa mislim, da ni dosegljivo, saj tak tečaj v zadnjih 20 letih ni bil dosežen in tudi dvomim, da kdaj bo, vendar pa…. Glede na zgodovino dvomim tudi, da bo švicarski LIBOR enak ali celo višji od evrskega ali EURIBOR, ampak kombinacija hkratne rasti tečaja in obrestne mere, pa lahko izenači anuiteti in sčasoma posledično tudi ceno kredita.

Kar pa se življenjskega zavarovanja tiče, ti bolj priporočam riziko zavarovanje za primer smrti s padajočo zavarovalno vsoto in posebej naložbenje, ker bo finančni učinek ob enakih mesečnih stroških in enakih predvidenih donosih prav gotovo boljši kot pri naložbenem zavarovanju. Res pa je, da si moraš končno vrednost 20 letne naložbe izplačevati ali letno ali v obliki rente, da ne plačaš davka na kapitalske dobičke, medtem ko so pri zavarovanju kapitalski dobički po 10 letih pogodbene zavarovalne dobe neobdavčeni. Vsekakor ti pa priporočam, da si daš narediti ponudbe – izračune vseh razpoložljivih zavarovanj in tudi vzajemnega, s katerim sta zavarovana oba in da jih z vidika odhodek/finančni učinek temeljito primerjaš med seboj in s samostojnim naložbenjem.

Se strinjam, da ni vic v tem kje bo kdo imel odprt račun. Moj edini pomislek je solidarni porok – v tem primeru žena. V obeh primerh sem kreditojemalec sam. Pri izbiri prve banke pa žena v tem primeru postane kreditno nesposobna za obdobje 25 let. To pa ni tako zanemarljiva zadeva.

V kolikor višino kredita izenačimo, je razlika med obrokoma cca. 10 EUR –> posledica tečaja (prodajni, srednji) po katerem se obračuna višina obroka

Je pribitek 1,3% ugoden glede na trenutno stanje na trgu kreditov?

Mislim, da je pribitek kar ustrezen, pa tudi da žena kot porok ne izgubi kreditne sposobnosti, saj ni plačnik in tudi ne bo direktno obremenjena, če to ne bo potrebno. Solidarni porok jamči za neizpolnjevanje pogodbenih obveznosti, ko nastopi neizponjevanje, sicer je pa tako in tako že neke vrste porok, saj je premoženje skupno.

Posveti se že drugemu delu problema, zavarovanju in/ali naložbenju, tam lahko veliko narediš. Prednosti, ki jih vidim v dodatnem samostojnem naložbenju je v likvidnosti sredstev napram naložbi v zavarovalni polici.

Sedaj sva dobila še ponudbo 3. banke, ki pa ponuja 12-mesečni LIBOR + 1,25%. EOM je v te primeru 4,07%.

S stališča anuitete je zadeva pratkično enaka (razlika 1 EUR) kot pri 1. banki – tam je 6-mesečni LIBOR + 1,3%. EOM je 4,09%

Vzrok je LIBOR in obračun anuitete. Ena banka uporablja referenčni tečaj ECB, druga pa prodajni tečaj CHF.

Kateri LIBOR je smislno vzeti – 6 ali 12 mesečni oziroma ali ima to sploh kakšno vlogo?

Kakšne imate izkušnje o bankah? Gre za Hypo (kot je ugotovil minimax), Unicredit in eno od slovenskih bank.

Hvala

LP!

Ejga,

tega glede uporabe tečajev ne razumem, mi lahko pojasniš malo bolj natančno?

Glede 6 ali 12 mesečne referenčne obrestne mere pa je moje mnenje, da nekih extra prihrankov/stroškov dolgoročno ne ustvarjaš, je pa LIBOR za daljšo dobo v krizah praviloma dražji in če ravno v takem času vzameš kredit, je pač zapečaten za to dobo, medtem ko se krajši LIBOR spremeni ob prenehanju vzrokov za podražitev medbančnega denarja. Če se v tem času spremeni še ključna obrestna mera, si pač spremembe, bodisi povišanja bodisi znižanja, deležen pač glede na ročnost LIBORja. Glede na trenutno situacijo, pa tudi na splošno, bi se osebno odločal za (čim)krajšo ročnost LIBORja, ker je malce ugodnejši. Primarno pa bi se ob zelo enakih pogojih odločil za kredit s cenejšo menjavo.
1, 3, 6, 12 mes. LIBOR CHF graf ttp://shrani.si/f/1D/xQ/8qCJfaq/libor.gif

1, 3, 6, 12 mes. LIBOR CHF graf
http://shrani.si/f/1D/xQ/8qCJfaq/libor.gif