KREDIT
Lahko pri vsaki banki. Pogoji so odvisno od vaše bonitete in pogajalskih sposobnosti.
Srečno!
V Financah je bil pred kratkim članek na to temo:
Posojila: Bančno maržo zbili za več kot polovico
Mladen Miković
S 15 bankami smo se pogajali za čim cenejše hipotekarno posojilo za nakup stanovanja
Preverili smo, s kakšnimi težavami se sooča fizična oseba pri iskanju čim cenejšega hipotekarnega posojila. Zato smo se odpravili v 15 slovenskih bank, kjer nas je zanimalo, kakšno posojilo nam ponujajo in kako se odzivajo na konkurenčno ponudbo.
V naši raziskavi po bankah smo preverili, kako ugodno 20-letno posojilo v švicarskih frankih bi dobili za hipotetičen nakup dvoinpolsobnega stanovanja v Ljubljani, katerega nakupna vrednost znaša 160 tisoč evrov.
Posojilne pogoje nam je uspelo krepko izboljšati: tako nam je od začetnega 2,9-odstotne točke bančnega pribitka na LIBOR uspelo priti na 1,2. Delež vrednosti nepremičnine, ki ga je banka pripravljena izplačati v obliki posojila, se po bankah prav tako razlikuje. Giblje se od 50 odstotkov navzgor, nam pa ga je uspelo dvigniti na 90 odstotkov.
S konkurenčnimi ponudbami pa, do kamor gre
Bank smo se lotili s taktiko konkurenčnih ponudb. Torej od banke do banke, kjer smo vsaki predstavili najugodnejšo ponudbo, ki smo jo dobili dotlej. Vse tuje banke pri nas so se odzvale z ugodnejšo ponudbo, domače redko, saj so nam priznale, da ne morejo konkurirati.
Tako smo se odpravili od banke do banke, dokler nam vse do zadnje niso rekle, da je njihova ponudba, ki jo imamo v roki, zadnja.
V raziskavi smo se predstavljali kot fizične osebe, in ne kot novinaiji, saj nismo želeli, da bi to vplivalo na našo raziskavo. Obenem nismo izpostavljali imena delodajalca, razen če so v banki pri informativnem pogovoru to zahtevali.
Ni nujno, da vam bo uspelo, kar je nam, lahko pa ste še boljši
Raziskavo smo izvajali več dni med 10. marcem in 10. aprilom, in sicer po največjih poslovalnicah ali ekspoziturah bank v Ljubljani. Do nižjih skupnih obrestnih mer in večjega deleža izplačila vrednosti nepremičnine v obliki posojila smo prišli s pogajanji in konkurenčnimi ponudbami, ki smo jih dobili. To ne pomeni, da boste dobili enake pogoje za takšno posojilo, saj je končni rezultat odvisen tako od bonitete stranke, njenih pogajalskih sposobnosti, trenutne odzivnosti banke na konkurenčne ponudbe (tudi v obliki višine pribitkov) in ne nazadnje, v katerih poslovalnicah boste iskali posojilo.
Kako do cenejšega hipotekarnega posojila
Mladen Miković
vsi članki avtorja
Ponujamo 13 nasvetov, ki vam bodo v pomoč na poti do cenejšega posojila za nakup nepremičnine, ki je zavarovana s hipoteko. Glavni je – pogajajte se.
1. Ponudbe na spletu so daleč od realnosti
Informativni izračuni na spletu so zgolj okvirni in pogosto ne odsevajo realnih razmer, saj praviloma v banki dobite bolj ugodno posojilo (odvisno od vaše bonitete).
2. Najprej preverite svojo banko …
Vzemite si nekaj tednov časa. Najprej pridobite ponudbo v banki, v kateri imate odprt račun. Preverite, kakšno maržo (pribitek) vam bo zaračunala, kako visoki so stroški odobritve posojila, za kolikšen del vrednosti nepremičnine vam je pripravljena ponuditi posojilo, pa tudi, kakšni so dodatni stroški.
3. … in če so vam več ponujajo druge banke
S ponudbo svoje banke se odpravite k drugim bankam in pridobivajte njihove ponudbe. Pri tem jim povejte za najugodnejšo ponudbo, ki ste jo pridobili drugje. Tudi na matično banko se boste praviloma še vrnili z bolj ugodno ponudbo druge banke, vendar prej raje obiščite več bank.
4. Ne čudite se, če dobite različne ponudbe v isti banki
Lahko se vam zgodi, da boste v različnih poslovalnicah iste banke dobili različne ponudbe. Te se lahko razlikujejo tudi v isti poslovalnici. Referent ima namreč določena pooblastila, kako ugodno posojilo vam lahko ponudi. Na to vpliva tudi njegova ocena na podlagi vaše bonitete in vaše zahteve. Ponekod se boste za posojilo “pogajali” z vodjo poslovalnice, ki ima večja pooblastila. Ponekod “bolj zahtevne” prošnje, ki presegajo pooblastila referenta ali vodje poslovalnice, obravnava kreditni odbor banke.
5. Povečanje posojilne sposobnosti
Banka vašo boniteto ocenjuje na podlagi vaših prihodkov in njihove obremenjenosti s posojili, ki jih že imate. Nekatere banke upoštevajo zgolj neto plačo, druge tudi preostale redne prilive oziroma tudi nadomestilo za malico in prevoz. Glede na velikost prihodkov banka določi, kolikšen del prihodkov največ lahko bremeni mesečni obrok za posojilo.
Praviloma do 50 odstotkov, izjemoma tudi več. Če vam je to premalo, lahko posojilo odplačuje več oseb (družinsko posojilo). S tem dvignete skupno boniteto, dobite večji znesek posojila, izognete pa se tudi stroškom najema več posojil.
6. Posojilo v višini 100 odstotkov vrednosti nepremičnine
S pogajanji lahko praviloma povečate delež vrednosti nepremičnine, ki vam ga je banka pripravljena izplačati v obliki posojila. Če vam ta še vedno ne zadošča, lahko daste pod hipoteko še nepremičnino, ki jo imate v lasti vi ali kdo, ki se s tem strinja, in tako pridobite posojilo za celotno vrednost nepremičnine, ki jo kupujete.
Pri tem mora biti vrednost obeh nepremičnin dovolj visoka, da delež, ki ga je pripravljena izplačati banka, dosega vsaj nakupno vrednost nepremičnine, ki jo kupujete.
Če je denimo banka pripravljena izplačati 70 odstotkov vrednosti nakupne nepremičnine, pomeni, da gre enak delež pod hipoteko. Za preostalih 30 odstotkov morate dati pod hipoteko nepremičnino, katere največ 70 odstotkov vrednosti bo pokrilo razliko. Vrednost razlike gre pri drugi nepremičnini pod bančno hipoteko. Ko se odplača del glavnice v tej vrednosti, se druga nepremičnina razbremeni hipotekarnega bremena.
Skupna obrestna mera je sestavljena iz vrednosti EURIBOR (če je posojilo v evrih) oziroma LIBOR (če je posojilo v švicarskih frankih) in pribitka oziroma marže banke. Pri pogajanjih poskušajte čim bolj zmanjšati pribitek banke (v našem primeru je ta na LIBOR znašal največ 2,9, najmanj pa 1,2 odstotne točke). Bančni pribitki so lahko že prihodnji mesec drugačni.
Ob tem pazite, kaj banka od vas zahteva za manjši pribitek in ali se vam ta sploh izplača. Zahteve, na katere smo naleteli po bankah, so različne, denimo življenjsko zavarovanje, depozit v določeni višini, varčevalni račun …
7. Čim bolj zmanjšajte bančno maržo
Strošek odobritve posojila se razlikuje od banke do banke, v naši raziskavi pa se je ta gibal od 157 do 394 evrov. Pri nekaterih bankah se da ta strošek znižati, nekatere pa vanj vključujejo še drugo storitev, denimo strošek odvetnika, zato ni odveč preveriti, kaj ta zajema.
Dodaten strošek pri najemu hipotekarnega posojila je še strošek notarja. Nekatere banke zahtevajo tudi uradno cenitev nepremičnine, druge zgolj fotografije.
8. Preverite, kaj zajema strošek odobritve posojila
Preverite tudi, kakšne stroške boste imeli s prenosom računa na banko, kjer boste vzeli posojilo, če na njej že nimate računa. Banka namreč praviloma zahteva prenos nakazil prejemkov na račun pri njej, zato vprašajte, kakšni so stroški mesečnega vodenja računa, ki se zelo razlikujejo od banke do banke. Podobno je s stroški spletnega bančništva in s tem, ali morate vzeti kreditno kartico.
9. Obvezno zavarovanje nepremičnine
Za najem hipotekarnega posojila boste morali skleniti tudi protipožarno zavarovanje nepremične v višini posojila, vinkulirano v korist banke.
10. Ponekod nujna sklenitev življenjskega zavarovanja
Nekatere banke hipotekarno posojilo pogojujejo še s sklenitvijo življenjskega ali naložbenega življenjskega zavarovanja najemodajalca. Nekatere so pripravljene “spregledati ta pogoj” oziroma je zaradi tega nekoliko večji pribitek pri obrestni meri.
11. Kako odplačujemo “švicarje”?
Pri najemu posojila v švicarskih frankih moramo poleg valutnega tveganja (gibanje vrednosti franka v primerjavi z evrom) biti pozorni tudi, po katerem tečaju nam banka obračunava vrednost franka na dan plačila obroka. Nekatere namreč upoštevajo vrednost po tečaju Banke Slovenije, druge po svojem, nekoliko višjem nakupnem tečaju.
12. Kdaj najeti posojilo
Če nam ne teče voda v grlo, se nam splača najeti posojilo ob koncu meseca, razen če imamo zaradi tega stroške višje, kot znašajo interkalarne obresti. Banka nam namreč te zaračuna na dan črpanja posojila do konca meseca. Bolj ko smo na začetku meseca, višje so.
13. Poplačilo posojila ali zamenjava valute
Pozanimajte se, kakšne stroške utegnete imeti s predčasnim ali delnim poplačilom posojila. Med bankami so tudi razlike, kaj zaračunajo pri prehoda iz posojila LIBOR na posojilo EURIBOR.
Slovar: EURIBOR, LIBOR in višina skupne obrestne mere
Obrestna mera, po kateri je banka pripravljena posoditi sredstva v evrih drugi banki, se imenuje EURIBOR. Banke (eno-, tri-, šest- in 12- mesečni) EURIBOR uporabljajo tudi v posojilnih pogodbah, saj ta poleg bančnega pribitka ali marže sestavlja skupno obrestno mero. Spreminjajoči se del obrestne mere je torej odvisen od gibanja EURIBOR, ki je pod vplivom inflacije. Če imate posojilo vezano na EURIBOR in se ta zviša, se vam bo povečala anuiteta in nasprotno.
Podobno je z LIBOR, ki ga sicer objavi British Bankers Association, in sicer za vsako valuto posebej. V primeru hipotekarnih posojil pri nas je pomemben LIBOR za švicarski frank. Gre za kratkoročno obrestno mero, ki se nikoli ne izračunava za daljše obdobje od 12 mesecev in po kateri je banka pripravljena posoditi sredstva drugim bankam.
V hipotekarnih posojilih v Sloveniji je večinoma zajet šestmesečni EURIBOR ali LIBOR, kar pomeni, da se vsake pol leta lahko spremeni obrestna mera in mesečni obroki. Pri posojilih v švicarskih frankih mesečno vpliva na višino obroka tudi vrednost franka v primerjavi z evrom.
Vrednost EURIBOR je včeraj znašala 4,75 odstotka, LIBOR pa 3,07.
Hvala za odgovore. Predvsem me to zanima zaradi tega, ker sem bila na nekaj bankah v marcu in je bil kredit cenejši kot sedaj. S 1.4. so se dvignile obrestne mere in pribitki. Zanima me to, kje so jih dvignili najmanj?
Me pa sedaj bega tudi, ali naj vzamem Libor ali Euribor, saj se CHF zadnje čase kar krepi. Nihče pa ne ve, kako bo čez čas.
Hvala še enkrat