Zemljiški dolg
Hipoteka je konkreten dolg, vezan na neko drugo pogodbo (običajno posojilna) z znano višino, zapadlostjo itd.Tu so vsa razmerja jasna in transparentna, zlorabe skoraj niso mogoče.
Zemljiški dolg je abstrakten, je, po domače, lastnikova obljuba, da bo imetniku te pravice (dokumenta) izplačal navedeno vsoto. Vnovčenje ni vezano na nek drug posel.
Poleg tega je to prenosen dokument oz.pravica, torej jo imetnik lahko nekomu načeloma brez omejitev proda ali odstopi.
To nosi s sabo precej dodatnih tveganj predvsem v primeru zlorabe tega dokumenta.
Upnik je tu zato v bistveno boljšem položaju.
Moji zapiski pri študiju prava pri predmentu Stvarno pravo:
Zemljiški dolg je pravica stvarnega prava, katere vsebina je zahtevati poplačilo denarnega zneska iz vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom.
Zemljiški dolg je nova pravica. SPZ jo pri nas ureja prvi (od leta 2003). Podobna je zastavni pravici na nepremičnini.
Bistvena razlika med hipoteko in zemljiškim dolgom: zemljiški dolg NI akcesoren – obstoj zemljiškega dolga ni vezan na obstoj zavarovane terjatve. Med zavarovano terjatvijo in zemljiškim dolgom obstaja odnos abstraktnosti, kar pomeni, da zemljiški dolg dolžnika bolj obremenjuje kot hipoteka.
Zemljiški dolg se izda v obliki prenosljivega vrednostnega papirja = zemljiško pismo. To omogoča večjo in lažjo prenosljivost terjatve skupaj z nepremičninskim zavarovanjem.
Zemljiški dolg nastane izključno na podlagi enostranskega pravnega posla:
● z vpisom v zemljiško knjigo; IN
● izstavitvijo zemljiškega pisma.
Takšen pravni posel lahko sklene:
o lastnik nepremičnine;
o hipotekarni upnik v soglasju z lastnikom, če pride do spremembe obstoječe hipoteke v zemljiški dolg.
Pravni posel o ustanovitvi zemljiškega dolga:
(1) mora biti sestavljen v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa;
(2) mora obsegati:
1) ime ustanovitelja;
2) zemljiškoknjižno označbo nepremičnine;
3) višino zapadlega zneska;
4) pogoje zapadlega zneska.
Na podlagi notarskega zapisa se predlaga vknjižba zemljiškega dolga, ki nastane šele z vpisom. Ob vpisu zemljiškoknjižno sodišče predlagatelju izstavi zemljiško pismo. Pismo se izda na standardiziranem obrazcu, ki ga določajo zemljiškoknjižni predpisi.
Zemljiško pismo je vrednosti papir po odredbi (ordrski papir). Izda se v korist ustanovite-lja, ki predlaga vpis zemljiškega dolga. Ustanovitelj se šteje za prvega imetnika pravice iz naslova zemljiškega dolga. Gre za posebnost, ker s tem postane lastnik stvari tudi imetnik stvarne pravice na stvari. Zemljiški dolg se prenaša skupaj z zemljiškim pismom. Pismo se prenaša z indosamentom.
Prednost zemljiškega dolga je, da imetniku, ki išče kredit, omogoča, da kreditodajalcu že ob sklenitvi kreditne pogodbe lahko ponudi nepremičninsko zavarovanje.
Iz zemljiškega dolga izhaja obveznost lastnika obremenjene nepremičnine ob dnevu zapa-dlosti, navedenem na zemljiškem pismu, proti predložitvi zemljiškega pisma plačati navedeno vsoto denarja. Upravičenost imetnika zemljiškega pisma se dokazuje z nepretrgano verigo indosamentov. Če lastnik zemljiškega dolga ne plača, se za poplačilo smiselno uporabljajo pravila hipoteke. Zemljiško pismo šteje za izvršilni naslov – upniku ni treba voditi postopka za ugotavljanje terjatve.
Zemljiški dolg ugasne z izbrisom iz zemljiške knjige. Izbris se lahko opravi le skupaj s pred-ložitvijo zemljiškega pisma. Izbris praviloma predlaga lastnik nepremičnine, potem ko s plači-lom pridobi nazaj zemljiško pismo. Izbris je povsem neodvisen od navedenega dneva zapadlosti plačila. En zemljiški dolg se lahko uporabi večkrat za zavarovanje terjatev različnih upnikov znotraj roka in zneska, ki sta določena ob nastanku zemljiškega dolga.
Tako pa pravi zakon:
VII. del
ZEMLJIŠKI DOLG
Pojem
192. člen
(1) Zemljiški dolg je pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom.
(2) Plačilo zemljiškega dolga ne sme biti vezano na pogoj.
Uporaba določil o hipoteki
193. člen
Za zemljiški dolg se smiselno uporabljajo določila o hipoteki, v kolikor ni v tem delu določeno drugače.
Nastanek zemljiškega dolga
194. člen
(1) Zemljiški dolg nastane na podlagi enostranskega pravnega posla, z vpisom v zemljiško knjigo in izstavitvijo zemljiškega pisma.
(2) Zemljiški dolg lahko ustanovi lastnik nepremičnine.
(3) Zemljiški dolg lahko ustanovi tudi hipotekarni upnik, ki spremeni v soglasju z lastnikom obremenjene nepremičnine, svojo hipoteko v enega ali več zemljiških dolgov. Obremenitev nepremičnine iz zemljiških dolgov ne sme presegati obremenitve iz hipoteke. Za spremembo ni potrebna privolitev ostalih imetnikov zemljiškega dolga ali hipoteke, ki imajo isti ali kasnejši vrstni red.
Pravni posel
195. člen
(1) Enostranski pravni posel o ustanovitvi zemljiškega dolga mora biti sestavljen v obliki notarskega zapisa.
(2) Notarski zapis iz prejšnjega odstavka mora vsebovati ime ustanovitelja, zemljiškoknjižno označbo obremenjene nepremičnine in višino ter pogoje zapadlosti zneska.
Izstavitev zemljiškega pisma
196. člen
(1) Zemljiško pismo izstavi ustanovitelju sodišče, ki vodi zemljiško knjigo glede obremenjene nepremičnine, potem ko je izvršena vknjižba zemljiškega dolga.
(2) Zemljiško pismo je vrednostni papir po odredbi, ki mora vsebovati navedbo sodišča, ki ga izstavlja, vse podatke iz drugega odstavka 195. člena tega zakona, čas izdaje in žig sodišča. Za prvega imetnika zemljiškega pisma se šteje ustanovitelj.
Prenos zemljiškega dolga
197. člen
Zemljiški dolg se prenaša skupaj z zemljiškim pismom.
Zastavitev zemljiškega dolga
198. člen
Zemljiški dolg je samostojno zastavljiv.
Plačilo zemljiškega dolga
199. člen
(1) Lastnik obremenjene nepremičnine mora plačati zemljiški dolg ob njegovi zapadlosti upravičenemu imetniku zemljiškega pisma.
(2) Zemljiško pismo je izvršilni naslov.
(3) Poplačila zemljiškega dolga ne more zahtevati lastnik obremenjene nepremičnine.
Prenehanje zemljiškega dolga
200. člen
(1) Zemljiški dolg preneha z izbrisom iz zemljiške knjige.
(2) Izbris zemljiškega dolga se lahko opravi samo ob predložitvi zemljiškega pisma.
Pri nas banke prisegajo na hipoteko. Je pa kar nekaj člankov o zemljiškem dolgu na internetu:
http://cekin.si/clanek/posojila_in_varcevanja/adijo-hipoteka-dobrodosel-zemljiski-dolg.html
G. Tomc, najprej se vam lepo zahvaljujem za odgovor.
Torej če sem prav razumela, pri zemljiškem dolgu plača lastnik obremenjene nepremičnine znesek zapadle “glavnice” na dan zapadlosti, npr. čez 25 let celoten znesek in ne mesečno nek določen znesek kot kredit z mesečnim odplačilom ?!? Je to res? Recimo 25 let ne plačuješ nič in na določen dan moram poplačat vse.
Če je vse to tako, zakaj pa potem naše banke tega ne prakticirajo in še vedno prisegajo na hipoteko?
Kako pa je z razmerjem, če bi katera od bank sploh hotela odobrit kredit zavarovan z zemljiškim dolgom? Je razmerje podobno kot pri hipoteki ali gre tu lahko 1 za 1, glede na to, da je itak tu dolžnik na slabšem?
A mogoče vseeno obstaja kakšna banka v Sloveniji, ki bi odobrila kredit zavarovan z zemljiškim dolgom? Če kdo ve, prosim za podatek.
Hvala.
Naš SPZ se zgleduje po nemškem, kjer je že 80 % zastave nepremičnin z zemljiškim dolgom in 20 % hipoeke. Pri nas se ni prijelo, sicer ne vem podrobno ampak zemljiški dolg ni pogost. Ne poznam banke, če kdo ve naj sporoči. Zemljiški dolg je vrednosti papir-zemljiško pismo, ki se lahko vnovči na dan zapadlosti. Kako odplačuješ je druga stvar, gre za obstoj terjatve na določen datum. Lastnik nepremičnine je avtomonem pri tem in je enostranski pravni posel, upnik pa lahko to terjatev prenaša. Veliko bolj nesocialno kot hipoteka, verjetno je zato redko. Po drugi strani je v zakonu navedeno, da se smiselno uporabljajo pravila o hipoteki, kar pomeni, da praktično ni razlike.
Stvarnopravni zakonik je spremenjen oktobra 2013, kjer so institut zemljiškega dolga ukinili.
Hvala za odgovor.. vseeno pa opisujem moj primer podrobneje, da bo jasen smisel mojega vprašanja.
Sem solastnik zemljišča na katerega je v lanskem letu (pred spremembo zakonika) drugi solastnik brez mojega vedenja vpisal zemljiški dolg.
1.vprašanje:
Ali sprememba zakonika ukinja v zemljiško knjigo do spremembe vpisane zemljiške dolgove?
2. če jih ne, kaj lahko naredim, ker kot solastnik nisem bil seznanjen z vpisom dolga?
od tu je moje prejšnje vprašanje, če je tak vpis brez mojega soglasja sploh možen. Naj povem, da vpis tega dolga sedaj onemogoča določena dejanja v zvezi s tem zemljiščem npr. delitev na več delov (tudi če se solastnik strinja z delitvijo)
LP Miran