mansarda – kateri zakoni, čigava odgovornost?

Spoštovani,
prosim, če mi pomagate, me vsmerite; v katere zakone naj gledam glede lastništva mansardnega stanovanja in glede papirjev-dovoljenj za prenovo in izolacijo strehe?

20 let nazaj smo kupili to mansardno stanovanje. Ko je bilo v fazi izdelave, je gradbenik vprašal če naj pusti odprto mansardo – v tem primeru bi bila celotna streha (oz strop) poševna ali če naj zravna oz. zapre špic mansarde. Stanovanje je v bloku, kateri ima več streh, nekatere so višje, nekatere nižje, obe pa so nad našim stanovanjem.

Ko smo se odločali ali pustiti odprto ali zapreti, je bila nova streha in je izvajalec rekel, da vkolikor pusti odprto, da ne moremo uveljavljati reklamacijo za streho, če bo karkoli narobe. Več je razlogov, zakaj smo rekli, naj “špic” zaprejo, poleg tega, da lahko uveljavljamo reklamacijo, tudi to, da po zimi ne zmrznemo, saj imamo skupno ogrevanje v bloku in mi nimamo ob strani stanovanj, ki bi nas ogrevala, tako da bi bile velike izgube. In poleti bi bilo prevroče. Nižja streha, je bilo logično da se zapre, saj ni uporabna – že v stanovanju nam je odžrla dober del kuhinje, kopalnice, jedilnice, sobe. Višja streha pa ima uporabnih še 10m2. Ta del smo uporabljali kot omaro, da bi ta del mansarde uporabili kot sobo ali za posteljo, je potrebno razbiti beton v tej širini. Investitor in njegovi pravni nasledniki ne obstajajo več, ne vemo na koga se obrniti za škodo, ki nam je nastala, ker 1. bodo nastali večji stroški, kot če bi zaprl z gips steno, 2. bodo potrebni kak statik ali druge strokovne osebe, čas za eventuelno dokumentacijo itd, 3. motili bomo stanovalce, ker to najbrž ni nekaj, kar se konča v nekaj urah (če pa bi bila kakšna lažja vmesna stena, ki bi zaključila špic, bi lahko na hitro razbili v enem popoldnevu. Koga vprašati ali je varno razbijati tam, ali so potrebna kaka gradbena dovoljenja ker nimamo načrta cele stavbe, ali se poruši statika stavbe itd. Naš upravnik nima pojma, nima nobenih načrtov stavbe, na Občini in Pokrajinskih arhivih tudi ne.

Dobili smo novega družinskega člana, osmislili smo si dodatno ogrevanje, in ker bomo tudi špic mansarde potrebovali, razmišljamo o izolaciji strehe in razbijanju betona, (2x5m) kateri mislim da je med našim stanovanjem in špicom , kateri bi prišel prav za zakonsko posteljo in omaro. Vkolikor bi dali strešno okno, in odmaknili korce na tem delu (ker je v kratkem upravnik najavil da bomo morali delati streho),ali moramo dobiti soglasje solastnikov že samo za okno, ali le če se spremeni zunanji videz stavbe (štrleče okno – tisto dvignjeno)?

Ali se pravno gledano lahko na kak način uveljavi izolacija strehe (izolirali bi celotno streho nad nad stanovanjem) pri zmanjšanju stroškov za ogrevanje? Priklopljeni smo na skupni sistem ogrevanja in nam ne dovolijo odklop, tako smo kljub neogrevanju primorani plačati 400 eur mesečno za ogrevanje. To je en razlog več da bi naredili izolacijo, da lahko rečemo, da smo mi naredili zadosti, da se prepreči izguba energije (kar bi lahko sicer naredil blok kot celota) in naj nam upoštevajo to za zmanjšanje zneska ogrevanja? Mislite da na tem področju imamo kakšne pravice?

hvala za odgovor

Spoštovani,

čeprav je vaše vprašanje obširno, ključnih dejstev niste opisali, zato se bomo z odgovorom omejili na po našem mnenju ključne zadeve: streha večstanovanjskega bloka je skupen prostor, ki je v solastništvu vseh etažnih lastnikov oziroma lastnikov posameznih stanovanj kot posebnih delov stavbe. Glede na navedeno ne morete samovoljno razpolagati/posegati v streho in ostrešje ter ga preurejati v svoje bivalne površine (torej del posebnega dela stavbe) – za tak poseg potrebujete ne samo ustrezna upravna dovoljenja (gradbeno), temveč tudi vsaj soglasja vseh ostalih solastnikov skupnih delov stavbe, saj s tem posežete tudi v obračunska razmerja v vaši stavbi, ki jih bo v končni fazi moral upoštevati upravnik vaše stavbe. Z ostalimi solastniki se lahko dogovorite, kar želite, vendar pa morate to ustrezno pravno-formalno izpeljati, sicer vaši posegi pomenijo vlaganja v skupni prostor, na katerem ne pridobite lastninske pravice. Načrt stavbe bi eventuelno lahko pridobili pri gradbeni družbi, ki je vašo stavbo izgradila in ki ima nedvomno arhiv projektov, ki so nujni za izračun statike in ostalih relevantnih dejstev, ki se z vašim posegom v ostrešje nepremičnine lahko spremenijo. Izolacija strehe je v vsakem primeru stroške vseh stanovalcev/lastnikov stanovanj in vaše vprašanje je smiselno zastaviti upravniku vaše stavbe, ki bi moral k reševanju tega vprašanja tudi ustrezno pristopiti.

Lepo pozdravljeni!