Vlaga pod teraso (večstanovanjska hiša)

Pozdravljeni,

oktobra 2013 sem kupil stanovanje (večstanovanjska hiša) z veliko nadkrito teraso s praktično novimi ploščicami. “Nove” ploščice so položene na spodnje ploščice brez kakršne koli izolacije. V tleh ni vodovodnih cevi, prav tako streha nad teraso ne pušča, se pravi ni nobenega neposrednega vodnega vira.
Spodnji sosed ima na stropu pod teraso precejšnje težave s plesnijo.
V večstanovanjskih hišah naj bi veljalo, da mora lastnik stanovanja, ki drugemu lastniku povzroča škodo, napake oz. škodo odpraviti. Ali sem dolžan zadevo urediti sam? Je možno stvar urediti preko zavarovalnic (obe stanovanji sta zavarovani)? Ker očitno trenutno odplačujem kar zajeten kredit in tudi nimam želje prenavljati terase, saj z moje strani zgleda lepa in urejena, me zanima kakšne so opcije.

Vnaprej se zahvaljujem za informacije.

Spoštovani,

Etažni lastnik je odgovoren za škodo, ki izvira iz njegovega posameznega dela in ki nastane na drugih posameznih delih ali skupnih delih, v skladu s splošnimi pravili, ki urejajo odškodninsko odgovornost.

Odgovora na vprašanje ali to krije zavarovalnica, vam žal ne moremo dati, saj je to odvisno od splošnih pogojev, ki ste jih prejeli ob sklenitvi zavarovanja. Predlagamo, da si jih natančno preberete, saj je v njih navadno navedeno v katerih primerih zavarovalnica krije nastalo škodo.

S spoštovanjem!

V bistvu je stvar tudi v tem, da je prejšnji latnik vedel za ta problem, vendar ga ni povedal. Jaz napake ob nakupu seveda nisem opazil, saj z mojim stanovanjem ni nič narobe. Ali se da sklicevati na prikrito napako pri prodaji nepremičnine?
V primeru, da moram sam kriti vse stroške, kolikšna je doba v kateri moram odpraviti škodo? Za problem sem zvedel včeraj…

Spoštovani,

Šteje se, da ima nepremičnina napako:

– če nima lastnosti, potrebnih za njeno normalno rabo ali
– če nima lastnosti, ki so bile izrecno dogovorjene oziroma za katere je prodajalec jamčil.

Pri opredelitvi, katere so lastnosti nepremičnine, ki so potrebne za njeno normalno rabo, je potrebno izhajati iz običajne funkcije posamezne vrste nepremičnine. Če je na primer predmet prodaje zgradba (stanovanjska ali poslovna stavba) oziroma posamezen del zgradbe (stanovanje ali poslovni prostor), so lastnosti, ki so potrebne za njeno normalno rabo, tiste, ki so nujne za normalno bivanje, to pa so zlasti:

– v stavbo oziroma prostore ne zamaka,
– instalacija ne pušča, električna napeljava dopušča priklop naprav, ki se v stanovanju oziroma poslovnem prostoru običajno uporabljajo).

Običajna dotrajanost (stanje) instalacij, stavbnega pohištva (vrat, oken), talnih oblog in sten ni stvarna napaka, razen kadar prodajalec za določene lastnosti izrecno jamči (na primer: izjavi, da je bila električna napeljava obnovljena in da ustreza standardom, ki veljajo v času sklepanja pogodbe). Za običajno dotrajanost in stanje se šteje:

– stanje instalacij in opreme ob upoštevanju leta izgradnje nepremičnine, ki je predmet prodaje (instalacije torej ustrezajo standardom, ki so veljali v času izgradnje) in,
– dotrajanost instalacij in opreme, ki ustreza dotrajanosti zaradi normalne (običajne) uporabe teh instalacij. Kadar je namreč predmet prodaje zgradba oziroma del zgradbe, se šteje, če ni izrecno drugače dogovorjeno, da je lastnost predmeta prodaje zgradba oziroma del zgradbe v stanju, ki je običajno ob upoštevanju obdobja izgradnje.

Običajne lastnosti zgradbe so torej lastnosti instalacij in opreme, ki ustrezajo standardom, ki so veljali v času izgradnje, in stanje teh instalacij in opreme, ki ustreza dotrajanosti zaradi običajne rabe.
Izrecno (ali molče) dogovorjene lastnosti oziroma odlike so tiste lastnosti nepremičnine, ki niso običajne, pa je prodajalec izjavil, da jih nepremičnina ima.

Očitna in skrita napaka
Očitna napaka je napaka, ki jo je mogoče opaziti z običajnim pregledom pri prevzemu stvari. Skrita napaka pa je napaka, ki je ni mogoče opaziti z običajnim pregledom pri prevzemu stvari.

Prodajalec odgovarja za očitne napake in tiste skrite napake, ki se pokažejo v šestih mesecih, odkar je bila stvar izročena, razen če je v pogodbi določen daljši rok.
V primeru novogradenj pa prodajalec oziroma investitor odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v roku dveh let od izročitve kupcu, oziroma ki se pokažejo v desetletnem roku, če gre za napake v solidnosti gradnje.

Čas za odpravo napak ni določen, potrebno pa jo je odpraviti v nekem razumnem roku.

S spoštovanjem!