Kaj morate vedeti pred nakupom

Članek je povzet iz Revije Novogradnje št.2 Avtorice Alenke Kociper.

Gradnja hiše je za marsikoga
vseživljenjski projekt, lasten
dom z velikim vrtom
in garažo je pri Slovencih še
vedno kultna zadeva, če ne celo
stvar prestiža. Naš veliki gradbeni
boom se je začel v šestdesetih
letih prejšnjega stoletja, vrhunec
pa bržkone dosegel v sedemdesetih
in osemdesetih. Od takrat
stojijo enostavne škatlaste hiše.
Vse imajo eno samo pomembno
lastnost – ljudje so jih gradili
sami in v družbi prijateljev! Poleg
tega je država dajala ugodne
kredite, ki jih je lepo počasi požrla
inflacija … Kdor se zdaj odloči,
da bo kraljeval na svojem, brez
sosedov na hodniku, mora poleg
dobre finančne podlage računati
še na to, da mu bo projekt pobral
veliko časa in energije.
Papirnata vojna
se pričenja
Torej, odločili smo se za lastno
novo hiško, našli lepo parcelo, kjer
si predstavljamo svoj dom … Kaj
zdaj? Papirnate vojne se lahko lotimo
sami ali pa za to pooblastimo
ustreznega projektanta z licenco,
ki je usposobljen izpeljati celoten
postopek od nakupa parcele do
gradnje ali celo zaključka le-te.
Morda ni odveč, predvsem če
ste nezaupljivi in imate stvari radi
pod kontrolo, preštudirati ali vsaj
prelistati Zakon o graditvi objektov
(Uradni list 102/2004) in Pravilnik
o projektni in tehnični dokumentaciji
(Uradni list 66/2004).
Ne glede na to, ali boste sami
tekali po uradih ali pa boste to
prepustili projektantu, je dobro
vedeti, na kaj je treba biti pozoren,
še preden gredo stvari narobe.
Naj bo parcela še tako privlačna
in prodajalec še tako simpatičen,
je treba nujno preveriti lastništvo,
in ali je zemlja prosta bremen.
Ti podatki so v zemljiški knjigi!
Pri naslednjem koraku bomo
stopili na občino, kjer bomo na
Oddelku za urbanizem izvedeli,
ali je parcela sploh zazidljiva. Zahtevamo
t. i. lokacijsko informacijo
za promet z nepremičninami in
za gradnjo, kjer so vsi potrebni
podatki, kaj se na parceli lahko
dela. Lokacijsko informacijo velja
pozorno prebrati, lahko se nam
namreč zgodi, da kupimo parcelo,
kjer je pomembno arheološko
območje, pa tega tudi lastnik
sam ne ve. Morda bi šlo, morda
pa tudi ne … Vsekakor bi bila
potrebna dodatna soglasja.
Ko imamo v rokah lokacijsko
informacijo, poiščemo ustreznega
projektanta, ki bo izdelal projekt v
želenem obsegu. Narisal bo načrt
in uredil vso potrebno dokumentacijo.
Za izdelavo projekta morajo
biti izpolnjeni projektni pogoji
ali povedano drugače, pridobiti
morate vsa potrebna soglasja.
Za individualno stanovanjsko
hišo so to soglasja za promet,
za vodovod, za kanalizacijo, za
napeljavo elektrike in plin oziroma
za drugo vrsto ogrevanja.
Soglasodajalci so torej ustrezna
podjetja, organi v občinah, lahko
pa tudi vaši sosedje, če bi želeli
uporabljati na primer pot, ki vodi
preko njihovega ozemlja. Za izdajo
soglasja za promet je pristojen
občinski Oddelek za promet, za vodovod,
kanalizacijo, elektriko in plin
pa posamezna podjetja oziroma
delniške družbe. Soglasodajalci
so dolžni na vlogo odgovoriti v
petnajstih dneh, če ne odgovorijo,
se šteje, da ni posebnih pogojev
in da je soglasje dano. Soglasja
so sestavni del projektne dokumentacije,
zato pozor: v primeru,
da odgovora ne dobite, je treba
priložiti potrdilo pošte, da je bila
vloga za izdajo soglasja izdana.
Če pa na parceli stoji nekaj,
kar spada v naravno ali kulturno
dediščino, kar je razvidno iz
lokacijskega dovoljena, je treba
tudi za to pridobiti soglasje. Dovoljenje
za poseg v naravo izda
upravni organ na podlagi naravovarstvenega
soglasja, ki ga izda
Zavod za varstvo narave, če gre
za kulturno dediščino, pa Zavod
za varstvo kulturne dediščine.
Medtem ko je izdajanje prej
naštetih soglasij vsakdanja praksa
in običajno ne predstavlja zapletov,
je pri naravovarstvenem in
kulturnodediščinskem soglasju
drugače. Če moramo pridobiti
eno ali drugo soglasje, pomeni,
da je naša parcela nekaj posebnega;
da na njej stoji kozolec ali
raste staro drevo ali je del vodovarstvenega
območja. Vse to nam
lahko prepreči gradbene načrte in
zagreni življenje. Velja poudariti,
da je bolje naravovarstvene smer-
nice spoštovati, kot se zanašati na lastno
iznajdljivost. Naravovarstveno soglasje
namreč izdajajo naravovarstveniki Zavoda
za varstvo narave, ki so praviloma
naravovarstveniki z dušo in telesom. Ena
od njihovih značilnosti je, da svojega
strokovnega mnenja ne bodo kar tako
spremenili. Enako velja v primeru kulturne
dediščine. Če je vaša parcela na
vodovarstvenem območju, na njem nikoli
ne boste mogli imeti avtomehanične
delavnice! Na to, da bi delali nekaj na
skrivaj, pa se ni preveč dobro zanašati.
Samo še gradbeno …
Ko je projektna dokumentacija urejena,
je čas za pridobitev gradbenega
dovoljenja, ki ga izda upravna enota.
Le-ta je dolžna v petih dneh po prejemu
vloge odločiti, ali je vloga popolna, to
pa pomeni dva izvoda projektne dokumentacije,
in v primeru, če lastnik še
ni vpisan v zemljiško knjigo, notarsko
overjena kupoprodajna pogodba in
predlog za vpis v zemljiško knjigo.
Postopek za izdajo gradbenega dovoljenja
se lahko zavleče, če projektna
dokumentacija ni urejena. Na upravni
enoti na Viču v Ljubljani so nam povedali,
da je to kar pogosto, vendar se postopek
običajno zaključi v dveh mesecih. Po
drugi strani pa projektanti in investitorji
radi potarnajo, da je postopek odvisen
od referenta, ki ga vodi in da imajo le-ti
včasih pomanjkljivo tehnično znanje, pa si
kakšen predpis malce po svoje razlagajo.
Pred izdajo gradbenega dovoljenja
mora investitor upravni enoti predložiti
tudi potrdilo o plačilu komunalnega
prispevka, to je cena za urejeno infrastrukturo
parcele in okolice (bližina šole,
ceste, zdravstvenega doma …). Prispevek
na zahtevo investitorja določi občinski
organ, pristojen za prostor, in se med
občinami zelo razlikuje. Tako bo na periferiji
za urejenost prostora dovolj nekaj
sto tisočakov, na prestižnejših lokacijah
v Ljubljani pa tudi krepko čez milijon.
V postopku za izdajo gradbenega dovoljenja
je potrebno določiti tudi stranke,
ki so vpletene v postopek. To je odvisno
od vplivnega območja, ki ga določi projektant.
Vplivno območje enostavno
povedano pomeni, koliko bo nova hiša
moteča za sosede. Tako imajo vsi, ki so
znotraj tega območja, status stranke v
postopku. Če so torej stranke sosedje,
investitor od njih pridobi overjene izjave,
da se s projektom strinjajo, v tem primeru
obravnava ni potrebna. Če soglasij ne
pridobi, upravna enota razpiše obravnavo,
kamor so vabljene vse stranke.
Ko so izpolnjeni vsi pogoji, upravna
enota izda gradbeno dovoljenje, ki velja
dve leti. V tem času je treba pričeti z
gradnjo, kar praktično pomeni, da vam
hišo zakoličijo. Dovoljenje velja do izdaje
uporabnega dovoljenja, za kar je ravno
tako pristojna upravna enota. Za enostanovanjsko
stavbo, zgrajeno na podlagi
gradbenega dovoljenja, se lahko izda uporabno
dovoljenje brez poprej opravljenega
tehničnega pregleda. V tem primeru mora
investitor zahtevi za izdajo uporabnega
dovoljenja poleg geodetskega načrta
priložiti izjavo projektanta in nadzornika,
da je stavba zgrajena v skladu s predpisi.
Bomo dokumentacijo in
soglasja pridobivali sami?
Če zaupamo celoten projekt s pridobivanjem
vseh soglasij in oddajanjem
vlog projektantu, nas bo skupaj z
načrtom za povprečno enostanovanjsko
hišo stalo do dva milijona tolarjev. Če
bomo sami zgubljali živce po neštetih
pisarnah in lovili uradne ure, bo nekoliko
ceneje. Kaj se bolj izplača? Mnenja so
različna; v Sloveniji si dokumentacijo
in soglasja ljudje še vedno v veliki meri
pridobivajo sami, zlasti ko gre za gradnjo
domače hiše. Še vedno namreč
prevladuje miselnost, da smo sami
največji mojstri za vse in da plačevanje
kakršnihkoli storitev pomeni razmetavanje
denarja. V večjih mestih čas teče
drugače, zato je vse več tistih, ki za urejanje
papirjev raje plačajo strokovnjake.
Koliko časa bo preteklo od takrat, ko
smo zagledali svojo sanjsko parcelo pa
do dne, ko bomo prvič odklenili vrata
pred sabo, pa je še vedno precej odvisno
od nas samih. Če smo po naravi iznajdljivi
in natančni, imamo gotovo prednost.
Pri izbiri projektanta in izvajalcev
je bržkone treba imeti kar nekaj sreče,
seveda pa pregled njihovih referenc in
pogovor s katero od njihovih strank prinese
tudi veliko razlogov za sodelovanje.
Za izdelavo projektne dokumentacije
projektanti v povprečju potrebujejo
tri ali štiri mesece. Če gradbeno dovoljenje
pridobimo v dveh mesecih,
smo lahko veseli. Preden bomo zasadili
prvo lopato za izkop temeljev, bo torej
zagotovo preteklo pol leta. Gradnja
enostanovanjske hiše traja najmanj
leto dni, običajno pa mnogo dlje. Pravzaprav
je nakup stanovanja v bloku in
tudi življenje v njem veliko enostavneje
kot »mučenje« s hišo. Gradnja hiše
– da ali ne – je bržkone huda dilema,
razen za tiste, ki si življenja brez lastnega
vrta ne morejo predstavljati.

Upam, da vam bo vsaj malo lažje.lp