Kako to izvesti…?

Pozdrav vsem,

z možem sva pred nekaj leti kupila stanovanje, vredno 106K (nakupna cena, dvosobno). Stanovanje sva precej obnovila in mu s tem tudi nekoliko povečala ceno za morebitno bodočo prodajo (predvsem pa za našo lastno uporabo in dobro počutje). Hipotekarnega kredita sva vzela 82.000 EUR, na 25 let, sedaj ga imava še 20 let (hipoteka na stanovanje). Poleg rednih obrokov vplačujeva še izredne, kolikor le gre, in na ta način skrajšujeva odplačilno dobo po lastnih zmožnostih (na ta račun sva že za cca 6 mesecev skrajšala odplačilno dobo). Ker sva ziheraška, sva namreč raje vzela nižji obrok in daljšo dobo, tako da nam ostane še za normalno življenje in kakšne nepredvidljive stroške (čeprav bi lahko imela tudi višji obrok). Sva pa vedno imela v mislih, da bo to stanovanje začasna rešitev, pač prva nepremičnina, kasneje pa bova potrebovala nekaj večjega. Sedaj smo dobili novega člana, v roku par let bomo verjetno še najmanj enega, saj bo stanovanje postalo pretesno. Zato začenjava okvirno razmišljati o tem, kako bova prišla do lastne hiške, v roku cca 5 let.
Najin plan je naslednji: imamo že dogovor, da pri mojih starših dobiva zazidljivo parcelo. Počasi bi uredila dovoljenja in papirologijo za postavitev montažne hiške na ključ v vrednosti cca 130K, okoli 130-150m2 (z lastnimi prihranki). Nato bi postavila montažno hiško na ključ, z izjemo par stvari. Prodala bi trenutno stanovanje in s tem nekako financirala hiško.
Moje vprašanje oz. dilema pa je: kako izpeljati to financiranje?
a) Ena opcija je, da prodava stanovanje, ne poplačava kredita (ker ima zelo ugodno obrestno mero in nizek obrok, ga normalno odplačujeva naprej), in z denarjem financirava nakup hiške, po potrebi vzameva še dodatni manjši kredit. Z banko se zmeniva, da se hipoteka prenese na hiško in zemljišče. S kupci se nekako zmeniva, da proti najemnini ali nižji ceni ostanemo notri dokler hiška ni postavljena.
b) druga opcija je, da prodava stanovanje, poplačava kredit, ostane cca 30K, vzameva nov kredit npr. 100K, ki pa bo imel verjetno višjo obrestno mero.

Ali bralci foruma vidite še kakšno možnost, idejo? Bi bila zelo vesela za kakšno mnenje, izkušnjo, če je kdo naredil kaj podobnega…?

Naj povem še, da imam sama dobro plačano službo, mož nekoliko višjo povprečno slo plačo, mesečnih prihodkov imava 3.000 EUR, obrok kredita je trenutno 370 EUR, imava še enega za avto v višini 400 EUR, izteče se letos konec leta.

a) ta opcija je pametna samo ne vem če je izvedljiva. Prvič težko prodaš stanovanje sploh nekomu ki bo moral še čakati da se vseli noter. Drugič hipoteko težko preneseš na nekaj kar še ni zgrajeno. Hiška verjetno še ne bo zgrajena ko bi vi že radi prodali stanovanje Stroški prenosa hipoteke so kar veliki….

Najbolje bi bilo: Najprej prodaj stanovanje. Poplačaj kredit. Pojdite za eno leto živet k staršem v tem času pa malo prišparaš in vzameš nov kredit za hiško. Če kupuješ montažno hiško se da dobiti izredno ugoden kredit ki ti ga zrihta firma ki izdeluje montažne hiše.

a) Ta možnost je idealna, a v praksi malce težavna oz.praktično nemogoča.
Grem po vrsti:
1.v trenutku ko boš stanovanje prodala, stanovanjski kredit ne bo več stanovanjski, ampak v bistvu gotovinski, s čimer bo imela banka formalen in praven problem.
2.Ti boš stanovanje prodala in dobila kupnino, ki jo rabiša za gradnjo hiše. Banka bi bila v tem trenutku izpostavljena v znesku celotnega kredita, vendar brez zavarovanja – ta možnost zato odpade.
Teoretično bi sicer bilo možno, da banka vpiše hipoteko na zemljišče in nato izpostavljenost balancira glede na vložek, ampak to je izvedbeno zahtveno in tvegano – in poleg tega ne poznam prav dosti bank, ki bi se še šle kaj takega.

b)možnost je bolj realna. Res je tu tveganje obrestnih mer, ampak kredit lahko itak kasneje refinancdiraš z drugim, ugodnješim, če ti že aktualna banka ne bo hotela prilagoditi pogojev (kar najpogosteje storijo, sja ne želijo izgubiti dobrih komitentov)

Pojdita na banko kjer imata hipotekarni kredit in predstavita vajino zamisel. Možen je tudi prenos hipoteke na drugo nepremičnino. Glede na to da so obveznosti redno poravnane in nizek obrok ne vidim ovire, da se stvar nebi ugodno realizirala. V takšnih primerih imajo banke kar nekaj posluha-odvisno pač za katero banko se gre.

Hvala vsem za mnenja. Selitev k staršem ni možna oz. zelo težka, saj oboji nimajo prostora. Verjetno bova naredila tako, da bova banki predstavila najprej opcijo a, če bodo za, sicer bova šla pač v opcijo b. Malo naju je strah te velike finančne in stanovanjske “mahinacije”, ampak veva, da to morava narediti, če hočeva kdaj hiško… Gre pa za Hypo banko, in v času, ko sva jemala kredit, sva se z njimi ful pogajala in so bili precej fleksibilni. Glede na to, da popolnoma redno plačujeva kredit in da konec koncev banka dobi tudi viskoke obresti, od katerih živi, bo morda šla opcija a. Morda bi za vmesno fazo lahko zastavili poleg zemljišča za hiško še nekaj zemlje, ki jo imajo moji starši (verjetno bi bili pripravljeni pomagati).

Če ima še kdo kakšno mnenje, je dobrodošlo.

Stanovanja pod hipoteko ne bo kupil nihče. Velika večina ljudi stanovanje kupuje – s hipotekarnim posojilom. Ni je banke, ki bi odobrila posojilo na obremenjeno nepremičnino, torej bi bodoči kupci morali že imeti v lasti drugo nepremičnino, ki bi jo lahko zastavili. Pa tudi, če bi ga skeširali – in imeli plombo na njem nadaljnjih toliko in toliko let? Nemogoče. To je čisto preveliko tveganje. Vpisati se v ZK ne bi mogli, saj banka ne bi dovolila.

Banka ne bo prenesla hipoteke s stanovanja na zemljišče, če je to manj vredno kot stanovanje.

Obstaja pa kreditiranje po fazah – banka bi vama lahko kredit sproščala po trasah, kot se bo gradilo. Najprej pač glede na vrednost zemljišča, ko bo tam že nekaj stalo, bo sprostila drugo traso glede na vrednost zgrajenega, in tako dalje. Ko bo hiša zasilno pripravljena za vselitev, prodata stanovanje in hišo dokončata oziroma poplačata del kredita, če bosta imela viška. Glede na to, da imata kar visoke prihodke, se mi zdi ta varianta še najboljša. V miru živite v tem stanovanju in gradite.

Kupovalka, kaj točno misliš s “sproščanjem kredita po trasah”? Misliš trenutni kredit ali nov kredit?

Kupovalka, še tole: ne strinjam se, da stanovanja pod hipoteko ne bo kupil nihče. Imamo čas počakati. Morda bo koga to odvnilo od nakupa, vendar pa obstaja jasen in transparenten postopek, kako to izvesti (seveda v sodelovanju z banko). Namreč, tudi stanovanja pod hipoteko se prodajajo ali kupujejo, le da je tu potrebna dodatna previdnost in formalnosti.

Tako kot si vidva predstavljata prodajo pod hipoteko – da hipoteka ostane na prodanem stanovanju. Tako ne bo kupil nihče. Če pa posojilo predčasno odplačata in stanovanje sprostita bremen, pa seveda ni problema.

Seveda nov kredit. Sem skoraj prepričana, da bo šlo edino tako in nič drugače. Zavedaj se, da banka ne dela uslug, ampak posle. Razen seveda, če ni parcela vredna vsaj toliko (oziroma trenutno so še previdnejši) kot stanovanje. To pa veš ti.