Živi kdo od vas v dvo ali tro-stanovanjski hiši? Zanimam se za nakup enega takega stanovanja in me zanimajo izkušnje. Prijatelji in starši mi odsvetujejo nakup takega stanovanja, ker lahko pride do težav, ko je potrebno na hiši delat kakšno popravilo – npr. streha, greznica..takrat naj bi se spori pričeli glede financiranja itd. Prav nihče, ki mi “pametuje” pa ne živi na tak način (so v hiši ali bloku) in samo govorijo izkušnje svojih znancev ali pa še to ne.

Kako pa dejansko izgleda pri tistih, ki živite na tak način. Moram podpisat kakšno pogodbo, kjer bo navedena delitev stroškov ob morebitnem popravilu itd? Gre pa za novo stanovanje, v spodnjem delu hiše že živijo stanovalci.

Prosim za nasvet iz prve roke

Govorim iz “druge roke”, ker tako živijo eni v naši soseski.
Pred leti so lastniki hiše del hiše prodali mladi družini, ki se je do vratu zakreditirala za majhno stanovanje v pritličju hiše, jasno da po ceni, ki je takrat veljala za nepremičnine. Kot so povedali, je bilo stanovanje takrat vredno enkrat več, kot je zdaj. Res je tudi, da je bila zadeva precej neposrečeno zamišljena, spodnje stanovanje niti ne obsega celotnega pritličja, ampak recimo samo 1/3, tako da imajo “stari” lastniki v isti etaži še garažo in ropotarnico, tudi vrt pred hišo imajo neposrečeno razdeljen, saj imajo “novi” lastniki del vrta narejen (sicer pregrajen z ograjo) kot vhod v svoje stanovanjce….
Sčasoma so nastopili problemi, ki jih brez upravnika ni mogoče reševati (oz. brez ustrezne pogodbe). Kregajo se okoli poračuna elektrike, okoli glasnosti, pa zaradi ograje, ki jo “stari” lastniki naprimer želijo prebarvati, “novi” pa svojega dela ne, ipd. Da o stroških centralne ne govorim. Stara dva zgoraj trdita, da ne porabita toliko olja kot spodnji trije z otrokom…. Stroški pa so jasno veliko višji kot pri stanovanju v bloku….
Od “starih” lastnikov sta v zgornjem nadstropju ostala le stara dva (otroci so šli po svoje), ki bi raje šla živeti v kakšno malo stanovanje z nizkimi stroški, zato zdaj prodajata zgornje nadstropje in tisto garažo, vendar jasno ne dobita kupca, ker hišo prodajata po ceni, ki velja za hiše in ne za takšno neposrečeno razkosano nepremičnino z visokimi stroški.

Večstanovanjska hiša pride v poštev le, če notri živijo “domači”, nikakor pa ne takole…. Je preveč fightov in previsoki stroški. Ali pa seveda, če je res kompletno renovirana, VSI stroški ločeni po števcih. Pa še to bi jaz imela pomisleke, ker kot vidim, se že po “vila blokih” radi prepirajo…..

Iz prve roke. Kot pravi zgoraj, čisto brez problemov ali pa še to ne, samo, če v njej živijo domači. Tako pri nas, spodaj starši, na sredini brat, zgoraj jaz. Centralna ločena za vsako stanovanje posebej, torej ni kreganja koliko kdo porabi. Kolikor porabi, toliko plača.Enako elektrika, vsak svoj števec. Seveda tudi vsak svoj vhod. Vrt razdeljen, vsak lahko dela na svojem delu kar hoče. Lahko naredi park, lahko njivo, lahko igrišče
Tisti, ki se prepirajo zaradi glasnosti, tisti bi se prepirali tudi v bloku. V hiši ni nič bolj glasno kot drugje. Ostaja pa seveda fasada in streha in verjetno še kaj kar se pač mora razdeliti na 3 dele.
Je pa tako, če so ljudje normalni, je vseeno ali si v hiši ali v bloku. Če pa je en norec, bo v bloku prav tako zagrenil življenje sosedom kot bi jih v hiši.
V sosednji hiši pa lastnik oddaja tri stanovanja. Prav tako ima vsak svojo centralno in svoj števec za elektriko.
Do zdaj ni bilo slišat, da bi prihajalo do prepirov

Sem v naselju, kjer je kar nekaj hiš urejenih tako – že zgrajenih na ta način. No, v naši hiši konkretno so tri stanovanja, tako kot še v dveh, v treh hišah sta pa po dve stanovanji.

Pri nas se imamo super in se zlahka vse dogovorimo, ker smo sami “pametni”, hkrati pa nihče nima toliko časa in energije, da bi najedal za vsak najmanjši drek, če lahko tako povem. Če ti to kaj pove – že nekaj let praznujemo novo leto skupaj.

Tudi drugje se ne pobijajo med sabo, edino iz ene hiše so se odselili na vrat na nos zaradi nemogočih drugih lastnikov – gotovo so ti tudi vredni svojega denarja, ampak tudi ti, ki so se odselili, so trde buče in nimajo niti najmanjše diplomatske žilice pa da bi na lep način skušali kaj rešiti, kakšno stvar pa seveda tudi požreti (kar je treba verjetno čisto povsod). V eni od teh hiš, kjer so po tri stanovanja, lastnika enega od njih postajata čudna – sta starejša in imata neke svoje fore, druge pa potem obtožujeta, da rovarijo proti njima.

Mi smo imeli srečo; bili smo sicer prvi vseljeni in tako nismo mogli spoznati drugih vnaprej, ampak če zdaj pomislim, bi gotovo hotela spoznati tudi bodoče sosede. Sicer en vtis dobiš že iz tega, kako imajo zrihtano, ampak vseeno. Pa še pri kakih drugih sosedih bi poskusila srečo … malo potipat … kaj veš.

Ne morem ti odgovoriti iz prve roke – lahko pa ti odgovorim iz veliko “drugih” rok.

Objekt mora biti etažiran, etažna lastnina nesporno jasna, ravno tako pa razparcelirana tudi okolica objekta – parkirni prostor in vrt, določen mora biti tudi odstotek solastništva na skupnih delih zemljišča.

Vsako stanovanje mora brez pardona imeti svoje merilne naprave. Težava bo slej ali prej nastopila že zaradi delitve stroška skupne elektrike – če ima objekt poseben števec v ta namen.

Etažni lastniki morate skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, v kateri bo določeno kaj so skupni deli objekta, višino solastniških deležev v objektu (po teh deležih plačujete popravilo na skupnih delih objekta) ter način obnašanja v objektu – v bistvu hišni red.

Opisano je najmanjša možna osnova za nek normalen način sobivanja v objektu.

Pred zmešanim, tečnim in prepirljivim sosedom pa te ne reši niti to.

Upravnik za tak objekt bi bil predrag. Dober upravnik bi vam ponudil ceno med 40 – 45,00€ po enoti, za najem pa potrebujete 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasje. Zato je bolje, da ta denar mesečno vplačujete v nek sklad, iz katerega boste nato črpali sredstva za obnovo hiše. Pri tem ne pozabite, da ne vplačujete vsi enakega zneska, temveč v višini svojih solastniških deležev – enako se ta sredstva porabljajo pri obnovi in investicijskih vzdrževanjih.

Slabost pri najemu upravnika za tako majhen objekt je tudi dejstvo, da za vas s tem prične veljati stanovanjska zakonodaja. Kar pomeni, da vam bo veliko stvari predpisoval zakon, upravnik ga bo moral upoštevati – vi pa boste skrajno nezadovoljni, ker upravnik (govorim spet o dobrem in resnem upravniku) ne bo smel upoštevatzi tistega, kar ste se zmenili med seboj, ampak bo moral slediti zakonodajna določila.

Skratka, če etažna lastnina ni določena in vpisana v ZK, če etažni lastniki nimate (nimajo) sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih in niste (niso) sprejeli hišnega reda, potem obstaja zelo velika verjetnost, da se boš nakupa v takšni hiši še močno kesala.

Zgoraj opisani primeri so dovolj zgovorni. Če se nekje ne morejo dogovoriti niti za pleskanje ograje – kako bi se lahko dogovorili, če naprimer za zamenjavo strehe – ali česar koli drugega, kar sodi v skupno lastnino.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

No, saj v naši soseski je kar veliko hiš, kjer živijo tako, kot piše avtorica posta za mano…. Starši in otroci z družinami. Tisto še gre.
Če pa so v eni napol predelani hiši tuji ljudje, pa je težje….

Če je hiša res temeljito renovirana od izolacije naprej, še mogoče gre, sicer pa ne. Ampak v takem primeru mora biti hiša v nulo renovirana, izolirana, ločeni števci, nobenih skupnih poračunov za nazaj…. Pred leti so takšne velike hiše kupovala razna mini gradbena podjetja, razbila notranje stene, uredila vhode, izolacijo, števce za elektriko, ogrevanje, vodo… in prodala stanovanja. Dejansko stavba ni bila več “stanovanjska hiša” ampak mini blokec ali, kot temu popularno rečemo, mini blok.

Tole pa, kar večinoma dandanes prodaja po netu, pa gre za stare hiše cca. 40 – 50 let, nič zares renovirano in predelano, (ponavadi gre za prodajo dela dediščine), potem pa se ti zezaj z drugim lastnikom, ki noče plačati dela popravila strehe, ker pač ne živi v mansardi. Praktično živiš totalno nezaščiten, nimaš upravnika, nimaš nobenega sklada, kamor bi se stekal denar za renovacije, odvisen si od dobre volje drugega soseda v hiši. Je pa najslabše, če sta v hiši lastnika samo dva, trije ali več se najbrž lažje zmenijo….

Iz prve roke – nobeneh težav. Ne vem zakaj ljudje mislijo, da bo v hiši več težav kot v bloku. Ker ni potreben upravljalec? Kolikor vem je prav ta večkrat v bloku največji problem. Placujes ga, ko kaj rabis pa nič od njega. Stroški v hiši o manjši tudi zato, ker ni upravnika.
Mi imamo eno peč, gretje pač plačujemo po porabi. Smeti in vodo po osebah, elektriko po porabi. Za čiščenje stopnišča imamo razpored.
Glasne sosede imaš lahko v hiši ali v bloku. Pri obnovi se lahko zatakne povsod, če so ljudje proti.
Pazit je treba, da je urejena etazna lastnina in doloceni skupni prostori (lastništvo vseh).
Res ne vem, zakaj bi bilo živet v hiši slabše kot v bloku.

Kolegica živi v bloku, kjer pušča streha. Drugi se ne strinjajo z obnovo, zamaka samo na njen balkon. Upravnik ne naredi nič.

Prijatelj živi v bloku, z zgornjega stanovanja 2-3x na leto dobi pošiljko vode skozi strop. Lastnik zg.stanovanja trdi, da pri njem nič ne pušča. Upravnik ne naredi nič.

Samo 2 primera – zakaj je njima bolje kot ljudem v večstanovanjskih hišah?

Dovoli mi, da podam pojasnilo na ta dva zapisa:

Če ZARES pušča streha objekta (zamaka samo na njen balkon?) mora upravnik odreagirati. Sodeč po temu, kar si napisala tudi je odreagiral – ostali etažni lastniki pa se s popravilom niso strinjali. Ne bom sedaj razlagal dolžnosti in pristojnosti upravnika v nadaljevanju – a zadeva je preprosto rešljiva.
Če pušča skupna streha objekta in s tem povzoča škodo na zasebni lastnini etažnega lastnika, naj tvoja kolegica pokliče stanovanjsko inšpekcijo. Inšpektor bo zadevo pregledal, ocenil – in če bo ugotovil, da streha dejansko pušča, bo izdal odločbo VSEM etažnim lastnikom, da napako odpravijo v roku treh mesecev.
Če napaka v treh mesecih ne bo odpravljena, bo inšpektor predal zadevo pristojnemu organu in predlagal upravno izvršbo. Kar bo precej drago.

Prijatelj, ki dobiva pošiljke vode skozi strop pa je druga zadeva. Upravnik ne sme posegati v medsosedska razmerja. In tu gre točno za to. Če bi šlo za konstantno pretekanje vode iz zgornjega stanovanja v spodnje bi bila verjetno napaka na napeljavi. Tu bi upravnik TEORETIČNO z ozirom na omejena pooblastila lahko nekaj malega storil. Ker pa je ta pošiljka 2-3x na leto, pa je vzrok drugje. In upravnik s tem nima “popolnoma nič”. Zadevo bo moral reševati kar tvoj kolega.

Torej, oba problema sta rešljiva. Rešitev prvega (ki nekako sodi v moje delovno področje) sporoči kolegici. In ti bo hvaležna.
Za rešitev drugega pa gre za medsosedske odnose in zelo mogočo nepazljivost točenja vode v kad, slabo pritrjene cevi pralnega stroja…itn….za kar pa bo moral poskrbeti tvoj kolega sam.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

Pri nas so hiše že nove grajene kot večstanovanjske in je glede števcev vse jasno. ZK urejeno, imamo pogodbo, zemljišča in parkingi vse označeno in razparcelirano. V štirih hišah imamo tudi vsak svoj vhod – tudi to se mi zdi kar pomembno.

Improvizacije se pa tudi jaz ne bi šla.

Živimo v dvostanovanjski hiši. Imamo super sosede (so se preselili za nami, prejšnji lastnik je imel v stanovanju podnajemnike) s katerimi se vse zmenimo. Streho bomo menjali čez leto ali dve, se ne mudi, oboji pa vemo ,da jo bo treba, stroški se bodo delili glede na lastniški delež hiše. Tako je bilo tudi, ko smo urejali parkirišče. Mi nimamo težav.

Tole o vodi skozi strop, mogoče je res. Mene so tudi enkrat klicali, da iz moje kopalnice teče voda skozi strop v spodnje stanovanje. Ampak pri meni je bilo vse suho, niti kapljice nikjer. Pa me je spodnji nadiral in kar vstopil v moje stanovanje, mi zapiral ventile in podobno, malo je manjkalo pa bi ga zabrisala skozi okno. Od mene mu ni teklo. Če je pa počila kje kakšna cev, pa jaz ne morem pomagat. V mojem stanovanju ni.

Za moje pojme so OK hiše, ki so že vnaprej projektirane kot večstanovanjske in so ustrezno urejene tudi inštalacije, etažiranje,… čista grozljivka so pa te improvizirane zadeve, ko se nekdo odloči še en vhod narest in nekomu prodat/oddat polovico bajte. V to ne bi nikoli šla.

Sicer sama med stavbo brez upravnika in z upravnikom ne vidim kakšne bistvene razlike. Kot Gorazd zgoraj sam piše, moraš v primeru, ko gre nekaj narobe, stvar itak reševat sam, klicat stanovanjsko inšpekcijo, se zafrkavat z izvršbo,… Če naletiš na grozne sosede, si nasankal, z upravnikom ali brez.

Glede tistega, da je sobivanje v večstanovanjski hiši lažje, če gre za družinske člane, se pa ne strinjam. Verjamem, da je več skupnih kofetkanj in manj teženja glede parkiranja, ampak ko so enkrat na vrsti investicije in adaptacije, zraven v igro vključene pa še snahe in zeti, je običajno vse idile konec. Še zlasti zato, ker v takšnih družinskih “zadrugah” niti lastništvo ni urejeno tako, kot bi bilo, če bi šlo za tuje ljudi, vsi čakajo na neke zapuščinske razprave ipd. Prej ali slej to poči in potem sporom ni ne konca, ne kraja.