hipoteka – na kaj biti pozoren
Lep pozdrav,
me veseli, da ste se tudi vi pridružili MON-u.
Imam vprašanje, ki se nanaša na stan. kredit – gradnja hiše. Pri meni ni problem kreditna sposobnost, vsaj ne do zneska, ki bi ga želela dobiti (prilb. 10 mio SIT). Lani sem našla ponudbo Krekove banke, ki je omogočala najem takega kredita z zavarovanjem, kar mi je ustrezalo. Te možnosti po novem več nimajo. Večina bank takih zneskov ne nudi na zavarovanje, ampak le na hipoteko, če pa že nudijo zavarovanje, ga pogojujejo s komitentstvom. Banka, kjer imam odprt osebni račun, mi ustreza in je ne bi želela menjati.
Postavlja se mi vprašanje, kaj lahko zastavim kot hipoteko, če z gradnjo hiše rešuješ svoj stan. problem in še nisi lastnik nepremičnine?
Na kaj biti pozoren pri hipotekah? Kako preprečiti, da ne ostaneš na “cesti” – obstaja kakšno zavarovanje?
In še eno vprašanje – lahko malo obrazložite LIBOR (vem, da je vezan na CHF). Nekje to možnost hvalijo na vsa usta (pač tam, kjer ponujajo tak kredit), drugi jo kritizirajo….Kakšno je neodvisno mnenje?
Za vaš trud se vam že vnaprej zahvaljujem,
Alenka
Pozdravljena Alenka!
Mene tudi veseli, da sem se pridružil MON-u. Upam, da lahko komu pomagam s koristnimi nasveti.
Prvo mogoče, da pojasnim razliko zavarovanja kredita z zavarovalno premijo ali s hipoteko. Cena je približno enaka.
Zavarovanje kredita s premijo, pomeni, da smo zavarovali banko (ne sebe), v primeru naizpolnjevanja kreditne pogodbe. Ponavadi je to neplačevanje obrokov kredita. Če npr. zaradi kakršnikoli vzrokov nismo plačali vseh obveznosti do banke, bo banka predala primer zavarovalnici. Zavarovalnica bo poplačala banko oz. prevzela izpolnjevanje pogodbe. Kaj kmalu bodo potrkali iz regresne službe zavarovalnice in nas opozorili, da imajo sodno odločbo o rubežu in nam postavili rok za izselitev.
Pri zavarovanju kredita s hipoteko pa pomeni, da se z notarskim zapisom naredi zaznamek na zemljiški kjnigi, da ima banka plombo na našo nepremičnino. Pri neizpolnjevanju kreditne pogodbe, nas banka ravnotako lahko izseli iz nepremičnine.
Jaz osebno imam raje hipoteko. Če pride finančna stiska imajo banke ponavadi posluh za moratorij, če pa primer predajo zavarovalnici, pa zavarovalnice ponavadi nimajo posluha za pogajanja.
Glede višine in dobe kredita z zavarovanjem, imajo banke različne pogodbe z zavarovalnicam. Takšen kredit odobri zavarovalnica in ne samo banka.
Ponavadi imajo komintenti banke boljše pogoje kot nekominteti. Račun imate lahko odprt na večih bankah. Lahko del prihodkov preusmerite na eno banko, del na drugo.
Kaj zastaviti, če rešujete stanovanjski problem?
Določen del, ponavadi okoli 30% potrebujete lastnih sredstev. Lahko v denarju, nepremičnini, delnicah, parceli itd. Ostalo dobite hipotekarni kredit z rastočo hipoteko. Za kolikor se vrednost gradnje veča, toliko se veča vrednost hipoteke. Sredstva lahko tudi črpate postopoma po gradbenih fazah.
Če niste lastnik nepremičnine, se more lastnik strinjat. To se uredi s pogodbo.
Če ostanete na cesti je pri večini bank možen moratorij. Kot kreditojemalec se najbolje zavarovanje z življenjskim zavarovanjem. Lahko je samo za riziko smrti s padajočo vrednostjo v znesku dolga. Lahko je pa tudi kot varčevalna polica z zavarovalno vsoto v znesku kredita, kateri dodate rizike, ki jih želite imeti zavarovane. Obstajajo še nekatere druge možnosti.
Glede LIBOR-ja lahko rečem, da čeprav niha je vedno približno za eno odstotno točko nižji kot EURIBOR. Imam primerjave za 5 let, kjer je razvidno, da, ko je rastel eden je tudi drugi in obratno. Euribor je bolj stabilen, vendar je dražji in zaradi tega plačujemo večje obroke in tudi kredit več preplačamo. To je stvar posameznika, komur bolj zaupamo. Kaj se bo pa zgodilo čez eno leto, dve, tri deset… pa ne more nihče napovedati. Pomembno je, da imamo v pogodbi možnost zamenjati valuto in da nas to ne stane preveč.
Morda se nam bo pa splačalo čez npr. pet let refinancirati (poplačati kredit z ugodnejšim)?
Lep dan želim!
Me veseli, da sem vam lahko razumljivo razložil.
Najprimerneje je zavarovanje stanovanjskega kredita s hipoteko in zraven sklenete zavarovalno polico življenskega zavarovanja, ki jo vinkulirate banki, katera vam lahko zniža obretno mero. Banka je tako zavarovana kar dvakrat in zato je kredit za banko manj rizičen.
lep dan!
EURIBOR je trenutno ravno v fazi rasti, saj je v zadnjih pr. 6 mesecev
narasel iz 2,3 na 2,9 % – razlog leži v dejstvu, da je Evropska centralna banka zvišala obrestne mere, predvsem zaradi gospodarske krize ki vlada v Evropi. Napovedi so, da bi naj EURIBOR do konca leta pristal na 3,3 %!
LIBOR je v tem obdobju ostal skoraj nespremenjen.
Ker sta tako LIBOR kot EURIBOR t.i. spremenljivivi obrestni meri v skupni obrestni meri to tudi pomeni, da vam predstavlja v primeru LIBORja variabilna obrestna mera predstavlja manjši delež v skupni obresti meri kot v primeru EURIBORja – torej ste “manj ranljivi” na eventuelne spremembe skupne obrestne mere. Nenazadnje, tudi skupna obrestna mera je pri LIBOR kreditu nižja kot pri EURIBORju.
Super Elanino!
Popravil bi te edno, da LIBOR ni ostal skoraj nespremenjen, ampak je v zadnjih 6 mesecev rastel skupaj z Euriborjem iz 0,9 % na 1,2 %. 12 mesečni je že 1,4 %. Če se bo ta trend nadaljeval bo konec leta čez 2 %.