hipotekarno posojilo
Pozdravljeni,
na vas se obračam v zvezi s hipotekarnim stanovanjskim kreditom, katerega sem najela pri eni od avstrijskih bank konec leta 1999. Pogodba je bila sklenjena pod pogoji: 15 let doba odplačevanja, fiksni obrok skozi vse obdobje odplačevanja, 8% obrestna mera. Skupni znesek najetega kredita 670.000 ATS, obresti 497.010,20 ATS, mesečni obrok 6.483,39 ATS (preračunano v EUR=471,16). Menim, da so pogoji kredita postali nekonkurenčni, zato bi želela še vaše mnenje v zvezi z navedenimi pogoji. Razmišljam o predčasnem poplačilu kredita s tem, da bi najela novi kredit in poplačala starega. V zvezi z navedenim sem stopila v kontakt z banko, ki ima podružnico v SLO, pri čemer sama še vedno nakazujem kredit neposredno v AUT, a smo se zaenkrat dogovorili le za osebni obisk in sestanek na banki. Prosim vas, če mi lahko, poleg vašega mnenja glede pogojev kredita, sporočite tudi na kaj moram biti pozorna pri odločitvi o predčasnem poplačilu in za vaše mnenje o nj. smotrnosti. V kolikor mi navedena banka ne ponudi ugodnih možnosti najema novega kredita, razmišljam za najem pri drugi banki. Prosim za vaše mnenje. Morda mi lahko celo priporočite kakšno varianto.
Za odgovor se vam že vnaprej zahvaljujem in vas pozdravljam.
Pozdravljeni!
Moram reči, da glede znižanje obrestne mere so poslovni običaji v bankah različni. Ne vem pri kateri Avstrijski banki imaste kredit? Iz prakse lahko povem za dve Avstrijski banki. Pri eni nikakor nimajo posluha za znižanje obrestne mere, pri drugi pa ugodijo vsakemu, seveda ki napiše prošnjo, da prilagodijo obrestno mero trenutnim razmaram na trgu.
Se pa dogaja, da ko se stranka odloči za poplačilo kredita z ugodnejšim pri drugi banki, banka pri kateri ima kredit, ponudi enako ali še ugodnejšo obrestno mero. Predhodno dogovor ni bil možen.
Poplačilo kredita je vsekakor smotrno v kolikor privarčujete. 8 % obrestna mera je z vidika danajšjih ponudb izjemno visoka (oderuška). Že lizing se dobi pod 6 %. Kredit vezan na Euribor je lahko okoli 5 %, če je vezan na Libor pa pod 4 %.
Predlagam, da stopite do več bank in vam naj izračunajo koliko vas stane poplačilo in seveda koliko privarčujete. S temi izračuni in pisno prošnjo za znižanje OM stopite do vaše banke in če ne bo ponudila enakih pogojev, poplačajte kredit s tistim, ki je nejugodnejši.
Lep dan!
mi smo na istem s tem da plačujemo 9% obresti in sicer kredit bank st.jakob,podružnica raiffeisen bank.najela sva ga leta 2000 z 11%mero za 7 let,leta 2002 pa sva zaprosila za znižanje obroka,vendar na daljši rok 10 let in so nama iz 11%spustili na 9%.sedaj pa berem da je to še vseeno prevelika obrestna mera. se bom tudi pozanimala za poplačilo.me pa zanima ker imamo vpisano hipoteko,kako lahko potem najameš kredit pri drugi banki.
Pozdravljeni!
Poleg ostalega morate dobiti pisno potrdilo od banke koliko ste ji dolžni, če ta moment poplačate krediti.
Če je z refeinanciranjem privarčujete, se vam to še kako splača.
Postopek za banko ni nič posebnega. Ko vam odobri kredit za refinanciranje sama poplača vaš obstoječi kredit, prenese hipoteko in spelje ves postopek.
Lep dan!
Pozdravljeni,
ponovno se vam oglašam, tokrat s končnimi ponudbami.
Prosim vas za pregled spodaj navedenih ponudb in pomoč s svetovanjem, katera od ponub je po vašem mnenju najbolj ugodna. Resnično sem v dilemi, katero od ponudb izbrati.
Za vaš trud se vam že vnaprej zahvaljujem, vam želim še veliko uspeha in vas lepo pozdravljam.
1.
Stanovanjski kredit v EUR.
ZNESEK ODOBRENEGA KREDITA 8.600.000,00 SIT
OBRESTNA MERA (euribor, r.) 3,30% 1,50%
ODPLAČIL. DOBA/SKUPNA OBR.MERA 104 mes / 4,80%
MESEČNA OBVEZNOST (anuiteta) 101.244,33 SIT (422,57 EUR)
STROŠKI ODOBRITVE 50.000,00 SIT (208,69 EUR)
STROŠKI ZAVAR. PREMIJE 1,20% 126.352,93 SIT (527,36 EUR)
ZNESEK IZPLAČANEGA KREDITA 8.420.207,07 SIT (35.143,78 EUR)
PREPLAČILO KREDITA 22,44% 1.929.410,51 SIT (8.052,86 EUR)
EOM 5,45 % velja na dan izračuna informativne ponudbe.
2.
Stanovanjski kredit v CHF.
ZNESEK ODOBRENEGA KREDITA 8.600.000,00 SIT
OBRESTNA MERA (libor, r.) 1,70% 1,50%
ODPLAČIL. DOBA/SKUPNA OBR.MERA 104 mes / 3,20%
MESEČNA OBVEZNOST (anuiteta) 94.797,82 SIT (624,24 CHF)
STROŠKI ODOBRITVE 50.000,00 SIT (329,25 CHF)
STROŠKI ZAVAR. PREMIJE 1,20% 118.307,67 SIT (779,05 CHF)
ZNESEK IZPLAČANEGA KREDITA 8.429.398,99 SIT (55.506,86 CHF)
PREPLAČILO KREDITA 14,64% 1.258.972,84 SIT (8.290,23 CHF)
EOM 3,75 % velja na dan izračuna informativne ponudbe.
Ponudbi pod tč.1 in 2 sta prejeti od iste banke, pri čemer je posebno opozorilo, da za navedeni ponudbi ni moč spreminjati valute (npr. iz CHF v EUR ali obratno). Kredit bi najela za poplačilo kredita, ki ga odplačujem pri banki pod tč.3 (zaenkrat še pod neugodnimi pogoji).
3.
Znesek kreditiranja: 34.923,11 EUR (=8.600.000,00 SIT)
Obrestna mera: 5,764%- 3 mesečni euribor (trenutno 3,264%) + 2,50 %
Doba odplačevanja: 104 mes.
Znesek mesečne anuitete: 427,00 EUR
Zavarovanje kredita: hipoteka, porok
Obresti v rednem odplačevanju: 9.541,36 EUR
Ponudba pod tč.3 prejeta od druge banke, pri čemer je kredit pri tej banki že odobren in ga že odplačujem 8 let, sicer pod neugodnimi pogoji (kredit iz l.1999, 8% obrestna mera). Zaradi navedenega sem se z banko dogovarjala za spremembo pogojev, pod tč.3 so navedeni novi pogoji kreditiranja, kar pomeni, da kredit ostane in s tem povezani stroški odobritve odpadejo. Banki sem enostavno dala pogoj, da v kolikor mi ne ponudijo boljših pogojev, bom kredit v celoti poplačala z najemom novega kredita pri drugi banki.
Obe ponudbi sta izjemno ugodni. Sam bi se odločil za ponudbo 2, ker je še posebej ugodna zaradi Liborja. Če ne bo šlo drugače, lahko valuto spreminjate z refinanciranjem, kar počnete tudi sedaj. Mislim pa, da ne bo potrebno.
Glede ponudbe 3 in banke, kjer imate sedaj kredit, svetujem, da jim pokažite ponudbi, ki jih imate od druge banke in v kolikor ne ponudijo enakih pogojev poplačite kredit z ugodnejšim.
Lep dan!
Pozdravljeni,
zahvaljujem se vam za odgovor, pri čemer mi ob primerjavi ponudb ni čisto jasna razlika v mesečnem obroku med prvo in tretjo ponudbo – le cca 5 EUR, medtem, ko je razlika v obrestni meri kar 1%. Način obrestovanja je pri obeh ponudbah enak-linerarno obrestovanje ob upoštevanju enake višine glavnice in dobe odplačevanja.
Sprašujem se, če je razlika 5 EUR/mes, znaša razlika za celotno obdobje odplačevanja (=104 anuitete) 520 EUR (=cca 125.000 SIT), s čimer pa ne pokrijem stroškov, ki bi jih imela za odobritev in zavarovanje pri novi banki. Stroškov spremenjenih pogojev obrestovanja pri ponudbi 3 ni.
Morda razmišljam popolnoma napačno, mi lahko v zvezi z navedenim pomagate razvozljati to neznanko.
Zahvaljujem se vam za odgovor in vas lepo pozdravljam.
Razlika je verjetno odvisna od anuitetnega načrta. Bom poenostavljeno razložil: Če je v obroku že na začetku čim več glavnice, se ta hitreje znižuje in posledično plačate manj obresti.
To najlažje ugotovite, če banke prosite, naj vam izračunajo koliko kredit preplačate v % in v znesku. Koliko ga preplačate je pa odvisno od anuitetnega načrta. Ta podatek je bisven, ko ugotavljamo ali je kredit ugoden, saj takoj ugotovimo koliko privarčujemo z eno ponudbo, če primerjamo z drugo.
Če s spreminjanjem pogojev nimate nobenih stroškov, naj vam to naredijo čim prej. Pri novem kreditu so stroški odobritve in zavarovanja, in ko boste imeli stari kredit pod novimi pogoji, se bo lažje ugotavljalo, računalo in iskalo ugodnejše ponudbe ter smotrnosti poplačila.
Lp,