Kako najhitreje do kredita?
Lep pozdrav!
Mogoče pa bo kdo na tem forumu znal svetovati kako najhitreje do stanovanjskega kredita. Zgodba pa je sledeča. K obstoječi stanovanjski hiši, ki je last staršev želiva z ženo zgraditi prizidek, ki bo služil kot garaža in stopnišče v bodoče mansardno stanovanje. Rabila bi torej kredit za prizidek in za izgradnjo mansardnega stanovanja in sicer v višini cca 10 mio SIT. Gradbeno dovoljenje za prizidek je napisan na starše. Ker trenutno z ženo nimava lastnine nama je banka svetovala naslednje:
1. Da jaz nastopim kot soinvestitor, starša in žena pa bi bili moji poroki. Problem pa je, da sta oba starša zaposlena v podjetju, ki obratuje iz danes na jutri in imata plačo okoli 80.000 SIT, prav tako pa jima grozi predčasna upokojitev. Žena pa je zaposlena za določen čas, vendar pri njej ne bo težav, ker jo imajo namen zaposliti za nedoločen čas.
2. Da naj izpeljemo prepis mansardnega dela hiše in del zemlje, kjer bi stal prizidek z dvoriščem name z darilno pogodbo, kar pomeni tudi prepis gradbenega dovoljenja, ter vpis v zemljiško knjigo. Ko bi bilo to urejeno, bi lahko vzel stanovanjski kredit na hipoteko. Ker pa objekt (prizidek) in mansardno stanovanje še ni zgrajeno, je vrednost tega verjetno majhna in bojim se, da sploh ne bi dobil toliko kredita. Druga stvar pa je dolgotrajnost teh postopkov.
Glede na to, da ste nekateri tukaj na forumu pravi strokovnjaki na tem področju me zanima ali obstaja še kakšna druga možnost za pridobitev kredita, ki bi bila mogoče hitrejša. Želiva si namreč, da bi začela z gradnjo letos v jeseni.
Najlepša hvala za pomoč.
Pozdravljeni!
Vsekakor mora biti pogodba (darilna, izročlna…), kjer je zazvidno, da vama starši dovolijo gradnjo. Za zavarovanje kredita bo pa banka zahtevala hipoteko na kompletno hišo, kar se zopet naredi pogodbeno.
Če izkazujete solidno boniteto, bo verjetno izvedljivo, brez da še starša izkažeta boniteto kot poroka.
Postopki so pa dolgotrajni in če začneta takoj urejat dokumentacijo, bo morda jeseni izvedeno. Vprašanje je, če se bo bančni referent dovolj potrudil, da spelje kredit, ker je postopek relativno dolgotrajen in zahteven, kredit pa relativno majhen.
Lep dan!
Situacija kot jo imate vi ni problematična pod pogojem, da so starši pripravljeni zastaviti nepremičnino, katere lastniki so in da imate ustrezno kreditno (plačilno) sposobnost.
V tem primeru ni potrebno nobenih darilnih pogodb, vse lahko ostane tako kot je. Tudi gradbeno se lahko glasi na vaše starše.
VIdva pri kreditu nastopata kot solidarna kreditojemalca, vajina starša pa le kot zastavitelja nepremičnine (prihodki staršev v tem primeru sploh niso pomembni).
Pa še nekaj:
1. Če bi z darilno pogodbo uredili da bi bila vidva z ženo lastnika te novogradnje bi bil verjetno problem v sami vrednosti te nepremičnine, ki ne bi bila dovolj vredna za zavarovanje kredita in
2. Banka verjetno ne bi hotela vzeti za zavarovanje tovrstno nepremičnino,
ki je del večjega objekta (hiše vaših staršev) – tovrstne nepremičnine je v primeru prodaje zelo težko prodati zato se banke takih raje izogibajo.
Najlepsa hvala obema za odgovor!
Sva mislila, da bova na ta nacin prisla najceneje do svojega stanovanja s primerno velikostjo. Sedaj pa se stvari zapletajo zapletajo pri kreditu. Nisem preprican, da bi starsi mirno sprejeli, da bi postavili celo hiso pod hipoteko, poroke pa tudi ne moreva dobiti. Sedaj razmisljava se o lizingu, vendar bo verjetno enak problem, kot pri kreditu, torej nizka vrednost nepremicnine in zavarovanje. Poleg tega sem zaposlen za dolocen cas kot mladi raziskovalec v javnem zavodu. Placa cca 200.000 SIT. Banke sicer trdijo, da to ni problematicno, ker naj bi bil bodoca dobra stranka, vendar bolj ko se konkretno pogovarjam z njimi vecje zahteve imajo, ceprav je v zacetku kazalo, da bo slo vse bolj gladko. Pocasi razmisljam o nakupu manjsega stanovanja, ker se mi se vedno zdi pametneje placevati kredit 25 let, kot pa najemnino.
Lep pozdrav,
Ales
Lizing je ravnotako bolj težko izvedljiv, ker bo lizing hiša hotela celo hišo kupiti in vam dati v uporabo s finančnim lizingom.
Ostane vam, da kupite manjše stanovanje, in/ali pa da začnete varčevati in čez nekaj časa kombinirate gradnjo prizidka z lastnimi sredstvi in kreditom, ki ga zavarujete pri zavarovalnici.
Lp,
Pozdravljeni!
Odvisno, za kaj kredit porabite, oz. pomemben je namen kredita. Če gre za stanovanjski kredit lahko precej več kot 6 mio sit. Je pa zavarovalna premija temu primerno visoka.
Vsak primer je individualen in se ga tako tudi obravnava, tako, da konkreten odgovor brez, da vem vse podrobnosti, vam ne morem dati.
lep dan!
Lep pozdrav!
Moje vprasanje glede kredita zavarovanega pri zavarovalnici se je nanasalo na moj prvi vpis. Torej potrebujem kredit v vrednosti okoli 10 mio SIT za prizidek k stanovanjski hisi in ureditev mansardnega stanovanja. Vse to je trenutno last mojih starsev vendar ze urejamo prepisi dela parcele, kjer bo stal prizidek in mansardno stanovanje. Ker bi nerad zastavil celo nepremicnino, ki je last starsev, mi preostane torej le stanovanjski kredit zavarovan pri zavarovalnici, vendar se bojim, da ga ne bom dobil dovolj, saj kot sem ze omenil so mi v neki avstrijski banki ponudili maksimalno 6 mio SIT. Bi po vasem mnenju moral dobiti vec?
Hvala za odgovor in lep dan vsem,
Ales
Odvisno pri kateri banki najamete kredit.
Banke imajo namreč sklenjene pogodbe o zavarovanju kreditov z različnimi bankami. Tiste, ki imajo z Triglavom so omejene z gornjim zneskom največ 6 – 7 mio SIT, nekatere pa sodelujejo s Sloveniko – tiste pa imajo maksimalni možni znesek kredita za zavarovanje višji – če se ne motim tam nekje okrog 12 mio SIT!
Tu v glavnem ne gre toliko da vi ne bi bili kreditno sposobni ampak bolj za pogoj zavarovalnice ki ima postavljeno gornjo mejo kredita, ki ga še zavarujejo.
Kot je napisal Elanino je odvisno koliko je zavarovalnica pripravljena zavarovati kredit oz. od pogodbe med banko in zavarovalnico. Kredit zavarovan pri zavarovalnici odobri zavarovalnica in ne banka.
Konkretne banke, kjer se dobi takšen kredit pa na forumu ne smem omenjati.
lp,
Danes sem bil spet v banki, kjer so mi ponudili da vzamem 2 kredita, eden zavarovan pri Sloveniki, drugi pa pri Triglavu. S tem bi se izognil hipoteki na celo hišo in starši bi bili vključeni le kot solidarni poroki, kar pa je itak neizogibno, ker se bo mansarda delala na hiši, katere lastniki so. Mansardni del hiše pa so mi že podarili z darilno pogodbo. Zanima me, kaj mislite o tej ponudbi?
Kredit št. 1 (zavarovan pri Sloveniki)
Znesek odobrenega kredita 6.000.000 SIT
Obrestna mera (libor, r.) 1,70% 2,10 %
Odplačil. doba / skupna ob. mera 180 mes / 3,80
Anuiteta 43.782,33 SIT
Stroški odobritve 40.000 SIT
Stroški zav. premije 1,55% 122.152,70 SIT
Interkalarne obresti št. dni 13 8.233,33 SIT
Znesek izplačanega kredita 5.829.614 SIT
Preplačilo kredita 31,35 1.880.819,52 SIT
Neto plača 200.000 SIT
% Obremenitve plače 40 % 80.000 SIT
Obstoječe obveznosti 0 SIT
EOM 4,31 %
Kredit št. 2 (zavarovan pri Triglavu)
Znesek odobrenega kredita 4.963.327 SIT
Obrestna mera (libor, r.) 1,70% 2,10 %
Odplačil. doba / skupna ob. mera 180 mes / 3,80
Anuiteta 36.218 SIT
Stroški odobritve 39.707 SIT
Stroški zav. premije 2,36 % 153.853 SIT
Interkalarne obresti št. dni 13 6.811 SIT
Znesek izplačanega kredita 4.762.957 SIT
Preplačilo kredita 31,35 1.555.854 SIT
Neto plača 200.000 SIT
% Obremenitve plače 40 % 80.000 SIT
Obstoječe obveznosti 43.782 SIT
EOM 4,50
————————————————————————————
Torej skupni znesek odobrenega kredita bi znašal 10.963.327 SIT
Skupni znesek izplačanega kredita 10.592.571 SIT
Preplačilo kredita 3.436.674 SIT
Skupni stroški odobritve cca 80.000 SIT
Skupni stroški zavarovalne premije: 276.000 SIT
Verjetno bi bilo bolje vzeti 1 sam kredit, ker bi bili stroški povezani z odobritvijo manjši, vendar so mi spet zatrdili da tega ne morejo. Torej kaj mislite vi o tej ponudb, ali je sprejemljiva glede na mojo situacijo. Če poznate banko pri kateri bi imel boljše pogoje, pa me kontaktirajte po elektronski pošti. Če ne prej se slišimo po dopustu.
Hvala vam in elaninu za nasvete.
Aleš
Z enim samim kreditom brez hipoteke verjetno res ne gre. Ta rešitev, ki vam jo je ponudila banka je za vas ugodna, predvsem pa izvedljiva.
Bistveno ugodnejše pogoje boste težko dobili. Ne rečem, da ni mogoče, samo boste morali vložiti veliko truda, časa in živcev. To je kar solidno in kredit s temi pogoji lahko mirno sprejmete.
Izognete se lahko interkalarnim obrestim, če kredit črpate par dni kasneje.
Lp,
Kaj pa naslednji predlog:
Pravite, da ne bi želeli imeti hipoteko na hiši, ki je v lasti staršev, vaša
nepremičnina pa še nima ustrezne vrednosti.
Pogovorite se s starši da vam začasno zastavijo svojo nepremičnino in sicer tako dolgo, dokler vaša ne bo imela ustrezne vrednosti;
Obe nepremičnini (hiša staršev in vaš prizidek) razdelite na dve ločenivi parceli (ena parcela last staršev, druga vaša last).
Dobite samo en hipotekarni kredit za katerega zastavite obe parceli
Ko dokončate vašo nepremičnino na vaši parcelni številki in bo vrednost le-te ustrezala banki (znesek dolga po kreditu lahko predstavlja največ 80 % vrednosti nepremičnine) zaprosite banko za ponovno vrednotenje vaše nepremičnine na vaši parcelni številki;
Če je vrednost vaše nepremičnine ustrezna zahtevajte od banke, da izbriše hipoteko iz parcelne številke v lasti vaših staršev. Tako bodo vaši starši “izpostavljeni” z hipoteko le tako dolgo, dokler ne boste dokončali gradnje.
V tem času pa lepo korektno odplačujte kredit saj bo to odločilno vplivalo na odločitev banke ali bo šla v tak aranžma.
Tak način reševanja problemov pogosto uporabljam predvsem pri mladih družinah, ki gradijo novogradnjo. Starši običajno nimajo nič proti, da na tak način z kratkoročno hipoteko pomagajo otrokom.
Kar se pa vašega predloga tiče se mi zdijo pogoji kar korektni, jaz bi na vašem mestu predlagal banki da vam zaradi odobritve dveh kreditov zaračuna pri posameznem kreditu samo polovične stroške odobritve in kot je predlagal že g. Tomc bi čakal z koriščenjem na konec meseca in se izognil interkalarnim obrestim.
Hvala za še eno idejo. To možnost bom uporabil, če mi v službi slučajno ne bi dali izjavo, da me mislijo zaposliti za nedoločen čas. Potem mi drugega niti ne preostane več. Je pa to tudi zelo dobra ideja, saj bi se s staršem dalo zmeniti.
Je pa zanimivo, da sem tukaj na forumu zvedel o kreditih veliko več, kot pa na bankah, kjer so mi ponudili 2 kredita zavarovana pri 2 zavarovalnicah šele potem, ko sem jim sam omenil, da sem ˝slišal¨ da bi se dalo dobiti kredit zavarovan pri zavarovalnici v višini nad 6 mio SIT. Prej so trdili, da to ni mogoče. Da o tej zadnji opciji, ki jo predlaga elanino niti ne govorim. Imam občutek, kot da banka ne naredi vse, da bi mi dali kredit. Mogoče sem za njih premalo pomemben, ker bi vzel ˝le˝ 10 mio SIT. Me pa veseli, da imam sedaj 2 možnosti, da kredi le dobim v taki vrednosti, kot sem si želel.
Lp,
Aleš
Če vaš primer obravnava takšen, koj je elenino se da marsikaj rešiti, včasih se pa bančnemu uslužbencu ne da dovolj potruditi in so tudi rešitve bolj žalostne.
Res pa je tudi, da je konkurenca na bančnem področju čedalje večja in tudi stranke so čedalje bolj obveščene.
Lp,
To je super (in kar pogosta) rešitev, seveda pod pogojem, da vam uspe prepričati vaše starše, da zastavijo hišo.
Aleš,
še en nasvet za prihodnje.
Ko najemaš kredit na banki nikoli ne hodi iskat kredit v njihovo “centralo”,
ker imajo tam tako ali tako preveč vlog in običajno že prekoračen plan prodaje. Zato se takih primerov, ki niso ravno “standardni” brez pomislekov
izognejo.
Raje obišči manjšo poslovalnico, ki se bori za vsak prodani kredit in se bo
zato, da bi nekaj prodala tudi temu primerno potrudila tudi v takih, malce
nestandardnih primerih.
Vedi, da imajo vse poslovalnice svoje tedenske, mesečne, polletne ….
plane prodaje in nekatere poslovalnice jih le z težavo tudi dosegajo.
In ravno tam te bodo poslušali in ti tudi svetovali.