Kateri kredit bolj ugoden?
Spoštovani, prosim vas za kratek komentar, ker midva z možem teh nesrečnih kreditov sploh ne razumeva več.
Bolj, ko gledava, manj nama je jasno.
Želiva vzeti hipotekarni kredit za adaptacijo hiše. In sicer 60.000€, oziroma 100.000 CHF za 10 let.
———-Prva ponudba:—————————–Druga ponudba
6 mesečni libor + 1,55 pribitka—————–6 mesečni libor + 1,50
stroški odobritve: —452,00 CHF——————–242 CHF
Skupna obrestna mera: —4,17%———————-4,13%
efektivna obrestna mera–4,35%———————-4,22 %
začetni obrok: ———-1020,55 CHF—————-1023,37 CHF
Poleg tega so ostali stroški (notar, odvetnik, takse …) v prvi banki za približno 50 € nižji kot v drugi)
No in tukaj moja pamet oz. logika odpove.
Druga ponudba je za moje pojme bolj ugodna od prve. Imam prav?
Kako je lahko potem v drugem primeru obrok višji?
To vprašanje sem postavila tudi referentoma v banki, pa sta oba bolj kot ne zmedena. Verjetno naj bi razlika nastala zaradi interkalarnih obresti, ki naj bi v drugi ponudbi bile vračunane v obrok, oz. jih ni. V prvi pa jih moram še posebej plačat. Samo, če vzamem kredit z datumom črpanja konec meseca, potem teh obresti, ni? Ali se motim?
Poleg tega ima prva banka drugačen tečaj preračunavanja CHF v €. Pri praktično istem znesku CHF je obrok v € v prvi banki za 7 € višji (625€) kot v drugi (618€). Samo potem verjetno v prvi banki dobim tudi več kredita v €?
Naj povem še to, da bi v primeru, če se odločiva za drugo ponudbo, morala tudi zamenjati banko, se pravi prenesti plačo, odpreti nov račun, prenesti trajnike, izgubila bi osebno finančno svetovalko …
Kaj mislite? Je druga ponudba toliko bolj ugodna, da se prenos splača?
Sta to sploh ugodni ponudbi, ali mislite, da bi se dalo s pogajanji doseči še boljše pogoje?
Najlepša hvala za odgovor.
Pozdravljeni!
Obrestna mera lahko deluje tudi zavajujoče. Razlika je, na kakšen način se obračunava, kakšen tečaj zamanjave se uporablja, pogostost prilagajanja (1,3,6,ali 12M LIBOR), katero vrednost LIBOR-ja so upoštevali pri izračunu ponudbe in kakšen tečaj. Dogaja se da banke pri izdelavi ponudb namenoma upoštevajo nekaj dni stare vrednosti, da ponudba deluje ugodnejša, pri sami odobritvi so pa realne vrednosti, kar je dražje. Če upoštevano EOM v katerem morajo (po zakonu o bančništvu) biti zajeti vsi stroški je vsekakor ugodnejša druga ponudba. Ugibam, da so v drugi ponudbi v obroku že vključeni stroški odobritve in interkalarne obresti v prvi pa niso. Potrebo je biti pazljiv, ker banke potem zvito še zahtevajo različna zavarovanja, varčevanja, kartično poslovanje… Prenos poslovanja pa banka vedno zahteva, če želite ugodne pogoje.
Če želite izvedeti kaj je resnično ugodneje, potem v obeh primerih zahtevajte ponudbo na enak način, v kateri so v obroku upoštevani vsi možni stroški(obrestna mera, odobritev, notar, interkalarne obresti, zavarovanje…) po tečaju in vrednsoti LIBOR-ja na ta dan. V obeh primerih zahtevajte izračun koliko želite izplačano in ne koliko je kredita odobrenega, kar je razlika. Naj vam še izračunajo koliko kredit dejansko preplačate v EUR in v %. Slednje je najbolj pomembno.
Sta pa obe ponudbi z tako malo razliko, da se po mojem mneju ne splača menjati banke, ker imate tudi s tem stroške, ki so verjetno višji, ko bi bil kredit ugodnejši.
Za tak kredit so to normalni pogoji in lahko rečem, da niso slabi. Ugibam, da imate solidne prihodne in morda varno zaposlitev, doba kredita je pa tudi kratka. V tem primeru se dosegajo tudi boljši pogoji. Res je, da ne v vsaki banki, vsaki poslovalnici in pri vsakem referentu. Poskusite slednje. Rečite referentu, da naj obvesti in predlaga nadrejenemu, da želite pribitek 1.3, drugače menjate banko. Prosite, da v kolikor vam ne odobrijo, naj vam to sporoči šef in določita datum kdaj. V drugem primeru pa naj vam sporoči, kaj morate še narediti, poleg prenosa poslovanja, da dobite omenjeno obrestno mero (npr.zavarovanje, elektronsko bančništvo, kartično poslovanje, naložbe, varčevanje…) in nato si izračunate če se vam splača. Morda vam jo lahko znižajo OM, ni nemogoče. Pri pravnih osebah so pogajanja tudi za tretjo decimalko obrestne mere.
Lep dan!
Pozdravljeni!
Slovenski rek pravi: “hudič je v podrobnostih”. Banka si je verjetno zagotovila določene varovalke, kot je indeksacija ali kaj podobnega. S 5,2% fiksno obrestno mero bi bilo za banko verjetno praveč rizično na tako dolgo dobo. Prosite, naj vam naredijo anuitetni načrt, naj vam razložijo vse podrobnosti, naj vam razložijo način obračunavanja obroka. Prosite tudi za osnutek pogodbe, katero natančno preberite. Če vam ne razkrijejo podrobnosti je zadeva sumljiva in ugodna samo na prvi pogled.
Lep dan!