Kredit LIBOR za nakup novogradnje
Z ženo se odločava za nakup novega stanovanja. Mesečno imava prihodkov cca. 650.000 sit. Do sedaj sva 7 let varčevala preko varčevalne sheme – po cca. 180.00 sit.
Na eni od avstrijskih bank so nama ponudili sledeče:
večvalutni kredit
višina kredita: 36 mio. sit
število obrokov 300 – 25 let
LIBOR: 6m (v primeru, da bi se odločila za ERIBOR je strošek 15.000 sit?!)
višina obraka: 184.100 sit
Moj osebni dohodek je 420.000 sit. Pri tem bom postal njihov komitet – kar mi je osebno čisto vseeno.
Se vam zdi zadeva sprejemljiva?
Midva meniva da bi lahko šli nižje. Po nekaterih informacijah je pri tej banki spodanja meja 1,7 + LIBOR.
Za 25 let sva se odločila, ker se nama zdi višina primerna glede na trenutni tempo varčevanja. Po 5 do 6 letih misliva pokriti cca. 1/3 glavnice – s prodajo nepremičnine, ki jo že imava v lasti.
Poleg tega mi morajo v banki pripraviti še primerno zavarovanje. Želim, da bi bil kredit zavarovan (poravnan) v primeru nesreče. Zavarovala bi 25 mio. glavnice. Poleg tega pa bi bilo govoto smiselno zadevo združiti z življenjskim zavarovanjem.
Kaj priporočate?
Koliko bi bil približno obrok zavarovanja v tem primeru?
Ali se glede na to, da bom sklenil tudi zavarovanje, še lahko pogajam pri obroku?
Hvala za pojasnila…
Le po pameti!
Pri kreditu si pozabil napisati vrednost LIBOR (1,97%?), pribitek (1,8%?) in EOM (3,81%?), sploh pa ne razumem, strošek česa pri EURIBOru je 15.000 SIT (odobritve?). Spodnja meja pribitka je lahko nižja, predvsem na račun izgovora na 25 letno bodoče sodelovanje, visoko nadpovprečnih mesečnih prilivov, kaj pa če še žena odpre TRR in prenese 50% mesečno, itd., koliko pa to vpliva na anuiteto pa si lahko izračunaš na http://www.mojdenar.com/BANKE/izracun_amo.asp
vsak 0,1% nižji EOM vpliva za ca 2.000 SIT/mesec.
Predvidevam, da si s tempom mislil, da se tozadevni mesečni izdatki ne spremenijo. Kar se poplačila kredita tiče, počakajta, da pride tisti čas in si preračunajta, koliko vama stanovanje lahko prinaša, če ga obdržita in koliko pridobita, če ga prodata in naredita z denarjem, kar se vama bo takrat zdelo nakbolj smotrno. Sicer me pa zanima, zakaj čez 5-6 let oz. kaj bosta do takrat z njim počela?
V banki ti pripravljajo zavarovanje? Kakšno pa: mešano, rizik, rizik za poplačilo kredita ali kaj drugega. Brez vrste in starosti zavarovanca se sploh ne da povedati koliko stane (razpon nekje od 30 – 500 EUR/mesec). Glej, da te ne bodo olupili in ti prodali, kar sploh ne potrebuješ! Seveda lahko na podlagi morebitno sklenjene zavarovalne police zahtevaš še dodatno znižanje pribitka, prej naj ti pa pripravijo ponudbo (izračun) za življenjsko zavarovanje in ga posreduj na to temo.
Ker boš še nekajkrat na zvezi z njimi, te osebno prosim, da se natančno informiraš o spremembi valute: kako teče postopek (odločitev, napoved, realizacija), kolikokrat lahko menjaš, ali je kakšna časovna omejitev oz. razdobje med dvema menjavama, kakšni so stroški menjave same in morebitnih dodatkov pogodb in notarskih stroškov, overitev in sploh ne vem kaj še. Čim bolj natančno. Vprašaj jih še, če ti lahko odobrijo posojilo v jenih kot alternativno valuto (LIBOR je ca 0,4%).
A je finančna sprega Graz-Klagenfurt-Ljubljana -Maribor?
LP
Še ostali podatki:
LIBOR: 1,7% / 2,0%
EOM 3,79%
stroški odobritve kredita: 50.000 sit
interkalarne obresti (15 dni): 55.500 sit
ostali stroški: ureditev hipoteke
Ali je višina obroka ustrezna?
15.000 sit so stroški menjave valute. Nisem pa preveril kolikokrat bi bilo možno zamenjati valuto. Govorili smo o možnosti menjave LIBOR v EURBOR. Gre pa za večvalutni kredit že v osnovi.
Pri zavarovanju sva v osnovi želela, da bi se kredit poplačal v primeru nesreče oz. smrti. Zavarovala bi do viine 25 mio sit.. Neke vrste kasko zavarovanje te vsote.
Na banki so svetovali, da bi v tem primeru se skoraj bolj splačalo vzeti kombinacijo z življenskim zavarovanjem. Najina starost: 32/30. Vsekakor pa ne misliva dajat 300 EUR/mesec za zavarovanje. Bi pa bilo smiselno zadevo združit. Da še kaj ostane po poplačilu kredita.
Stanovanje bo še 5 let v uporabi potem se bova odločila. V kolikor bo velika kriza gre v prodajo in denar v zmanjšanje glavnice ali drugačno reševanje krize. V kolikor bo vse OK, potem gre stanovanje v najem. Z najemnino bi tudi lahko ustrezno znižala obrok.
Sprega je gorsko-morska…
Pozdravljeni!
Kredit je zelo soliden, ker ste pa zelo bonitetna stranka, verjamem, da gredo lahko še nižje. Jasno jim dajte vedeti, kakšno obrestno mero želite. Če referent nima teh pooblastil, naj da predlog nadrejenemu.
Banka, ki jo omenjate pogojuje sklenitev zavarovalne police pri točno določeni zavarovalnici. To pa zato, ker je zavarovalnica lastnica te banke. Banka verjetno dobi tudi provizijo. V nasprotnem primeru vam dvigne obrestno mero. Je pa to sigurno vaš argument pri pogajanju.
Ker morate skleniti polico, bi bilo morda modro, da sklenete dve polici. Eno življejsko z minimalno premijo, kjer imate pokrito invalidnost in smrt in naložbeno polico, ker boste na ta način lahko kar nekaj privarčevali in poleg tega povišano vsoto za primer smti. Skupni obrok bo nižji in poleg tega imate dobro varčevanje, ki ga pri klasični življenjski polici ni.
Lep dan!
Višina obroka in ostali stroški so primerljivi. Še opozorilo, da banki ne omenjajte, da boste kredit predčasno poplačali, ker ji to ni v interesu. Omenite pa, da boste stanovanje oddajali.
Lp,
Hja, saj za banko mi je bilo jasno, čeprav Janez pravi, da so že trije ponudniki, ki pa jih ne poznam, za zavarovalnico samo domnevam.
Z Janezom se ne strinjam v predlaganih zavarovalnih produktih!
V osnovo potrebuje plačnik zavarovanje rizika smrt s padajočo zavarovalno vsoto za primer smrti, ki sledi poplačevanju glavnice, ker je to najcenejše. Ponudnikov je več, je treba povprašati, če ima bančna zavarovalnica ta produkt, potem pa poiskati še druge ponudbe. Danes većina zavarovalnic nudi ta produkt, cene so pa precej različne in jih niti ne poznam, en primer pa in sicer ca 20 EUR za 50.000 EUR na 25 let stem, da premijo plačuješ 5 let manj in da je možno nekaj simpatičnih dodatnih zavarovanj. Čekiraj in sporoči!!!!!!!!!!
LP
Na žalost banka pogojuje točno določeno zavarovalnico, tako, da en_gorenc nima velike izbire. Sicer je pa ta zavarovalnica še kar solidna.
Lp,
Če imam prav naj pove en_gorenc. Se strinjam, da to diši na nelojalno konkurenco, samo če želimo ugoden kredit bomo sprejeli te pogoje. Če ne sprejmemo pa dvignejo OM, tako, da je obrok isti z zavarovanjem ali pa brez. Lahko rečem, da se nam splača.
Zadnje čase vse banke podpisujejo pogodbe z zavarovalnicami, tako, da se ta praksa hitro širi.
Lp,
Naj en_gorenc pove, kaj sploh zahtevajo! Če zahtevajo visoko kritje, potem je nesmisel, ker če gre za zavarovalnico iz goskomorskesprege, ta nima produkta za kreditodajalce in bodo turili nekaj drugega, kar pa zna biti drago.
Če mu znižajo pribitek z 2 na 1, potem se mu to v anuiteti pozna ca 80 eur, potem se bo lažje odločiti.
Pa še okrog predčasnega odplačila: ne vem ,zakaj banka ne bi imela interesa za predčasno odplačilo, če pa v začetku plačuješ pretežno obresti, pa še vse ti zaračunajo.
Hvala za vse nasvete!!
Minimax, prosim razloži mi zavarovanje: 20 EUR na mesec za 50.000 EUR na 25 let? Ali to pomeni, da je obrok tega zavarovanja v najnem primeru 60 EUR? Je to zgolj “kasko” zavarovanje, ali nekaj več oziroma ali ostane kaj sredstev iz naslova zavarovanja po odplačanem kreditu?
Varčevala sva v shemi, ki se je končala 2005: 3 mio sit
Sedaj varčujeva v shemi, ki jo bova pa žal morala prekiniti po treh letih. Saldo tega varčevanja pa je cca. 6,5 mio.
Gre za stanovanje (novogradnja), katerega vrednost je 42 mio. Je iz okolice (20 km) iz LJ. Midva pričakujeva, da se bo glede na trend vrednost stanovanja v prihodnosti povečala…
Poznam življenjsko polico samo za smrt, kjer lahko podpišete izjavo, da zdravo živite (ne kadite, ne pijete, ne letite z zmajem…).
S padajočo zavarovalno vsoto 200.000 EUR vas pride obrok 25 EUR.
Stalna zavarovalna vsota 200.000 EUR za 20 let znese 31 EUR mesečno.
To je posebej primerno za zavarovanje kreditojemalca.
Lp
Ja, toliko približno (vsaj bilo je lani, ko je prišlo ven), ker je odvisno od starosti, spola, verjetno so pa še drugi pogoji.
Če misliš s ˝kaskom˝ smrt, potem je odgovor ja.
Za shemo se pa ne sekirajta, je prav škoda, da sta sploh toliko časa vztrajala. Kar je, je, edino zaradi potencilnega nakupa stanovanja po 1300 €/m v Ljubljani ali 1100, se mi zdi, v Kamniku je škoda, če bi lahko kandidirala.
Kar se cene stanovanj tiče ne vem, bomo videli. Osebno se bolj nagibam k temu, da bo cena padla.
Pa še link za zavarovanje
http://www.abanka.si/storitev.asp?MapaID=1614
Upam, da bo Janez spustil link, če ne bo išči na brskljalniku z hipotekarno življenjsko zavarovanje, boš dobil sicer banko, ampak vse piše, predvsem je pomembno, da veš kaj želiš, ko boš kontaktiral druge ponudnike.
Pa še to! Janez, daj ti predstavi vašo ponudbo, ker menda imate zelo v redu produkt.
LP
Kar se tiče stanovanjskega sklada sva kar malo razočarana. Ne samo, da gradijo zgolj v Kamniku (ostali del Gorenjske pa?), ampak tudi cene niso take kot obljubljajo.
Primer:
dokaj veliko stanovanje, ki se je prodajalo v zadnjem razpisu:
3 sobno stanovanje: 73,3 m2
prodajna površina: 83,5 m2
cena: 113.082 EUR
cena na m2: 1354 EUR
Za stanovanja, ki ga gledava je cena resnično višja – 1.600 EUR, vendar so cene 30 let starih 3-sobnih stanovanj v istem kraju 1.500 EUR. Mislim, da je zadeva šla že zdavnaj čez meje zdravega razuma. Ko bo urejena cestna povezava z LJ mislim, da bo samo še slabše. Vprašanje je kje je meja – pri 1.800 EUR? Ali celo 2.000 EUR. Če bo šla cena gor je nakup primerna naložba za prihodnost. V nasprotnem primeru sva se pa zaj…
Ja, na žalost. Stanovanje dejansko prodajajo po deklrirani ceni, potem pa še garažni box ali dva, pa klet, pa.. je končna vrednost investicije. Cena teh stanovanj ne vsebujejo komunalnega prispevka, sicer bi bila 100-200 EUR/m dražja. Ta ukrep je pa po svoje tudi butast, ker bodo pa enkrat nekje drugje abcugal, kar bo manjkalo za infrastrukturo.