Pozdravljeni,
pred kratkim sem že pisala. Sedaj pa rabim nujno še eno mnenje nekoga, ki se spozna…
V kreditnih pogajanjih se odločam med dvema opcijama pri dveh bankah in sem malo v dilemi, kaj izbrati (gre za stanov.-hipotek. kredit, 20 let, 140.000 EUR):

1. 12-mes libor + 1,22%, EOM 4,29%, obrok 868,96 EUR, črpanje 31. v mesecu, stroški odobritve 146 EUR ali

2. 3-mes libor + 1,4%, EOM 4,20%, stroški odobritve 150 EUR, črpanje 8., 18. ali 31. v mesecu.

Lepo prosim čim prej za vaše mnenje, kaj izbrati?? (ni mi čisto jasno, zakaj je EOM v 1. primeru višja lkjub nižjemu pribitku??)

HVALA!!

Helena, razlika je v LIBOR CHF: 3mesečni na dan 8.10. je 2.80667, 12mesečni pa 3.00833%. Ker pa ima banka z enoletnim obračunom in spreminjanjem manj dela kot na vsake tri mesece, je razlika v EOM manjša kot razlika med 3 in 12m LIBORjema. Praviloma se referenčna obrestna mera spreminja na neko vnaprej določeno obdobje, običajno konec tromesečja, polletja ali leta, lahko pa uporabijo tudi podatek iz preteklega meseca na X dan. Katero vrednost, mislim datumsko v zadnjem obdobju, pa banka vzame, pa ne vem in ti morajo povedati. Bolj pomembno je, da ti povejo, ali 12m LIBOR res prilagajajo in spreminjajo samo enkrat letno.

Kaj se bolj splača, je ugibanje, tako glede obresti kot tečaja. Trenutno razpoložljive informacije nakazujejo še dvig EURIBORa za 0.5 ali celo 0.75 odstotne točke tja do sredine 2008, potem pa naj bi se EURIBOR zniževal, ker se naj bi v tem času evrogospodarstvo ohladilo. LIBOR CHF nujno ne sledi EURIBORu, je pa gibanje v preteklosti zelo usklajeno:
LIBOR CHF http://www.economagic.com/em-cgi/charter.exe/libor/day-ch12m
LIBOR EUR http://www.economagic.com/em-cgi/charter.exe/libor/day-ec12m
in je zato pričakovati tudi vnaprej. V zgodovini pa je je bil 3mesečni LIBOR zgolj izjemoma in zelo kratkotrajno višji od 12mesečnega. Torej, če bo obveljalo moje ugibanje, potem z 12m LIBORjem preskočiš pričakovane dvige, res pa lahko spustiš tudi morebitna znižanja.

Kaj bi storil jaz:
– najprej povprašal, če nudijo obrestni in valutni swap, kar pomeni, da ob ustreznem doplačilu in pod vnaprej določenimi pogoji, lahko zahtevaš spremembo obrestne mere ali pa valute in seveda, koliko to stane
– če mi informacije iz zg. alinee nebi ustrezale, bi glede na pričakovanja sprememb obrestnih mer in na majhno razliko med ponujenimi obrestnimi merami, posledično tudi anuitetami, izbral 12mesečni LIBOR CHF
– če pa bi mi informacije ustrezale, bi se mogoče odločil tudi za 3mesečni LIBOR, pač odvisno od vsebine in ustreznosti pogojev.

Bolj kot obrestno tveganje, je meni osebno nevarno valutno tveganje, čeprav EUR že 5 let raste napram CHF oz. CHF pada napram EUR, z večjimi ali manjšimi korekcijami. Letos, ood 26.7.do 17.8. je CHF zrasel napram EUR za dobre 3%, 9.10. pa je bil zopet na prvotni vrednosti. Tega, da tečaj niha in da boš posledično plačevala manj ali več evrov za obrok, se moraš zavedati in to tveganje sprejeti. Sicer ne vem, ča si lahko privoščiš, ti pa vsekakor priporočam, da si pridobiš še amortizacijski načrt za evrski kredit in da razliko med kreditoma varčuješ in hkrati vodiš evidenco plačnih anuitet tako v CHF po amortizacijskem načrtu, kot v dejansko plačanih evrih. V primeru, da boš ocenila, da je tveganje pri švicarju preveliko in bi posledično kredit bil lahko dražji od evrskega, boš kredit ali zamenjala ali poplačala z novim kreditom, kar bo na razpolago in/ali ugodneje. Trenutno, ampak res trenutno, ne vidim zadržkov za kredit v švicarjih.

Res hvala za izčrpne informacije! Sama se tudi nagibam k banki z 12mes liborjem, pa bolj zato, ker mi je sama banka, dostopnost,.. bolj simpatično. (kar seveda ni zelo tehten argument). Je pa tako: pri tej banki z 12 mes liborjem ni variante spreminjanja valute, pravijo, da je treba vzeti nov kredit v euriborju in tega z njim poplačati. Da pa v tem primeru ni nobenih stroškov razen notarskih…Ali se vam zdi ta opcija sprejemljiva??
Če prosim še za amortizacijski načrt za evrski kredit-za isto EOM?

Hvala.

Helena, temu, da ne bo stroškov, raje ne verjemi, razen, če bo že v sedanji pogodbi napisano (kar sigurno ne bo), sicer pa le-ti niso, in verjetno tudi nikdar ne bodo, odločilni za najem kredita. Opcija se mi zdi sprejemljiva. Za amortizacijski načrt za evrski kredit vsekakor zaprosi, če imaš resne namene vse skupaj spremljati in primerjati. Ob vsem tem se moraš naučiti preračunavati kredit, kar te bom rade volje naučil, če tega ne znaš, in imaš željo to znati. Opravičujem se za zapozneli odgovor. Če potrebuješ kakršnokoli informacijo, imaš na voljo moj email. Še enkrat, oprosti za zamudo, danes je bil moj dan!

Bom na kratko podal moje mnenje. Obe ponudbi sta dobri. 3M Libor je sam po sebi nižji (zato je tudi EOM nižji) kot 12M. Obstaja tudi 1M. Razlog je ta, da je se vam prilagaja na 3 mesece in je to za banke manjši riziko, kot na 12 mesecev oz. 1x letno. Pribitek je 3M višji, ker ima banka tudi več birokracije.

Če želite karseda manj tvegati, potem je 12M primernejše. Če bi pa radi veseno malo več tvegali pa vzemite ponudbo s 3M Liborjem. Če bo vse potekalo normalno bo kredit na dolgi rok nekaj cenejši.

Srečno!