Nakup črne gradnje?

Pozdravljeni!
Imam kar kompleksno vprašanje, zato se vam že vnaprej zahvaljujem za kakšen koristen odgovor.
Skratka, kupila bi hišo od strica, ki pa zaenkrat še nima urejenih papirjev in je črna gradnja (velikost parcele 4000m, kupila bi za 70.000€ ). Na občino je sicer že bila podana vloga za spremembo namembnosti zemljišča (iz kmetijskega v zazidljivo) in v roku cca enega meseca naj bi bila prostorska razgrnitev, kjer bi se določilo ali se bo vlogi ugodilo ali ne. Hiša sama pa kot pravim nima papirjev, sta pa lastnika vpisana v zemljiško knjigo, priklopljena na vodovod, ki je vaški, elektriko pa imajo potegnjeno preko sosedov, mimo pobirajo smeti in mimo tečejo tudi vsi potrebni priključki. Hiša je vseljiva, letnik 2004 in ni na nekem za okolje pomembnem območju, prav tako ni interesantna za kmete. Malo sva se pozanimala na občini in pri arhitektu in pravijo, da z legalizacijo objekta ne bi smelo biti težav… Seveda bi se lotila legalizacije takoj ko bi nepremičnino kupila, me pa zanima ali je takšno nepremičnino sploh izvedljivo kupiti? Nekatere banke pravijo da ja, spet druge da ne (kredit bi bil hipotekarni na drugo vrednejšo nepremičnino). Danes so me na eni od bank opozorili, da bo težava nastala, ker notarji take kupopradajne pogodbe naj ne bi overili, saj za to potrebujejo gradbeno dovoljenje, ki ga pa ta hiša seveda nima. Prosim za kakšen nasvet ali mogoče primer z reševanjem podobin težav.
Hvala že vnaprej!
Mateja

Razčistimo pojme.

1. Kupovanje oz. prodaja kmetijskega zemljišča poteka po posebnem postopku. Na pristojni Upravni enoti je potrebno oddati Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, na kateri je potrebno navesti ceno (ker je v primeru vašega strica kupec znan, naj to dopiše), ta ponudba pa je potem objavljena 30 dni. V tem roku vi oddate ponudbo kot kupec. Je pa možnost, da odda ponudbo tudi kakšen drug kmet, ki ima v postopku nakupa kmetijskega zemljišča po zakonu prednost pred vami. Potemtakem vi izvisite, vaš stric pa mora zemljišče prodati tistemu s prednostjo.

2. Ali ima nelegalno zgrajena hiša odločbo inšpektorja, da gre za črno gradnjo? Ali je na podlagi te odločbe vpisana plomba oz. prepoved odtujitve v Zemljiško knjigo? Če sta odgovora na zgornji vprašanji pozitivna, potem hiše ne morete kupiti. 93. člen Gradbenega zakona namreč prepoveduje vsakršen promet z nelegalno zgrajenimi nepremičninami.

3. Če boste za nakup zemljišča z nelegalno gradnjo zastavili drugo, vrednejšo nepremičnino, potem vam ne bo treba predložiti gradbenega dovoljenja za hišo, ker vi ne zastavljate te nepremičnine, ampak drugo. Vi kupujete kmetijsko zemljišče, ne omenjajte hiše, ki stoji gor. Če je ta druga, vrednejša nepremičnina, hiša, se lahko zgodi, da bodo na banki zahtevali GD za tisto hišo, ni pa nujno.

4. Če bo v roku 1 meseca šele prostorska razgrnitev za spremembo namembnosti, potem je treba računati še vsaj na leto ali dve, da bo sprememba dejansko veljavna oz. da bo sprejet novi občinski prostorski načrt (OPN).

5. Ker hiša stoji na kmetijskem zemljišču, je možno, če ima zemljišče boniteto nižjo od 40, s postopkom legalizacije pričeti, preden bo sprejeta sprememba namembnosti. Na občini je treba naročiti lokacijsko preveritev, če se z legalizacijo strinjajo.
Še opozorilo: v postopku legalizacije bo potrebno plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo (=kazen) in komunalni prispevek.

Pozdravljeni! Najlepša hvala za odgovor. Na pristojni upravni enoti smo že podali tako ponudbo za prodajo zemljišča, prav tako sva se midva že prijavila kot kupca. Čakamo, da mine 30 dni…
Kolikor vem odločbe inšpektorja o črni gradnji ni, bova pa preverila. Plombe v zemljiški knjigi niso vpisane (preverjeno). Greva danes še k notarju na posvet, da imava še dodatno (pravno) mnenje glede situacije.
Hvala še enkrat.

Lp

Če prepoved ni vpisana v ZK, ni zadržkov za nakup. Notarji in odvetniki ne bodo preverjali legalnosti objekta, ki stoji na kmetijskem zemljišču, ker to zahteva poznavanje gradbene/prostorske zakonodaje, notarji in odvetniki pa praviloma niso specialisti za to področje.
Še enkrat, vi uradno kupujete kmetijsko zemljišče, in uradno črne gradnje na tem zemljišču ni. Črna gradnja je uradna, ko se na podlagi odločbe gradbenega inšpektorja vpiše prepoved odtujitve v ZK.