obnova fasade v bloku – soglasja, upravnik…
Živimo v bloku, starem okoli 30 let s 14 stanovanji. Načeloma s sosedi ni nekih težav, razen ko je potrebno izvesti kakšne investicije, potem pa……..
No, in tako je tudi zdaj. Za obnovo fasade in izolacijo podstrešja imamo 80{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasij, dva soseda sta proti. Eden tradicionalno in iz principa, drugi pa ima res nekaj finančnih težav, ampak tudi bolj iz principa kot ne. Mi stanujemo v vrhnjem nadstropju in tu je dejansko prek zime nemogoče živeti. Vlaga, kljub vsem ukrepom, ne pade pod 70{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, posledično je tudi temperatura nižja kot 20 stopinj, ogrevanja pa plačujemo kot da imamo tropsko klimo. Na enem delu stanovanja imamo tudi steno celo mokro, ker je zunanji strani zgleda špranja v stiku med dvema pločevinama in pozimi tam noter voda zamrzne al kaj jaz vem. Isto se dogaja tudi sosedu pod nami in eni sosedi na čisto drugi strani bloka. Torej, bi bila obnova fasade že skoraj nujno vzdrževanje in ne samo za doseganje nekega normalnega energetskega praga.
Za financiranje faasde bi potrebovali 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasij, ki jih definitivno ne bomo dobili. Upravnik pravi, da je naredil, kar je lahko. Se pravi se lahko iz stanovanja le še selimo ven? Če bosta ta dva proti, kar bosta, se fasade ne bo nikoli obnovilo. In ne, nista še tako stara, da bi upali na razum dedičev.
Imamo še kako drugo rešitev? Ali 80{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasij ne pomeni nič?
Hvala za vsak odgovor in morebitno idejo za rešitev problema.
lp
bila sem na istem kot ti in sem preštudirala zakone in ja, če se nekaj dela na skupnih prostorih, se potrebuje 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasje…mogoče pa so primeri, ko so lahko nekaj delali tudi brez 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasja, če se je izkazalo, da je nuja, se ne da več tako živeti, zamaka streha… obrni se na kakega odvetnika, ki se spozna na take reči!
Vaš upravnik ne pozna temeljne listine, po kateri se mora ravnati pri opravljanju svojega dela. Ta listina se imenuje Stanovanjski zakon, ki v členu, ki se tiče vašega problema pravi takole: (4.odstavek).
29. člen
(posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja)
(1) Etažni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvire rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem vseh etažnih lastnikov.
(2) Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, se štejejo zlasti spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe.
(3) Kadar se glede izboljšav iz prejšnjega odstavka ne doseže soglasje vseh etažnih lastnikov, lahko tisti etažni lastniki, ki želijo takšno izboljšavo, to izvedejo, če sami nosijo stroške izvedbe in če s tem ne ovirajo izvrševanja lastninske pravice drugih etažnih lastnikov.
(4) Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.
(5) Določbe prejšnjega odstavka se uporabljajo tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih.
Lep pozdrav,
Mag dom,
Gorazd
Mojca, želela si dobiti strokoven odgovor na svoje vprašanje. In si ga.
Sodišče bo v nepravdnem postopku odločilo zelo hitro in tvoj problem bo rešen brez selitve. Torej?
Lahko sicer poizkusite speljati OBNOVO fasade skozi posel rednega upravljanja, vendar dvomim, da za to izpolnjujete pogoje. Je pa odstotek potrebnega soglasja nižji. O uspehu sicer dvomim, lahko pa poizkusite. Pri tem poizkusu se lahko oprete na 25. člen SZ,….in v nadaljevanju na 28.člen ki pravita:
25. člen
(redno upravljanje)
(1) Za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
(2) Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem.
(3) Obratovanje večstanovanjske stavbe po tem zakonu je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno.
(4) Vzdrževanje večstanovanjske stavbe po tem zakonu je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje.
(5) Za redno upravljanje se šteje tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti v skladu s posebnim pravilnikom.
28. člen
(odločba, ki nadomešča sklep glede rednega upravljanja)
(1) Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku.
(2) Če nobeden izmed etažnih lastnikov v roku 30 dni od nesprejetja sklepa ne predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče, mora to storiti upravnik v nadaljnjih 15 dneh.
(3) Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov.
(4) Če etažni lastnik uspe s svojim predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški postopka v breme tistih etažnih lastnikov, ki so glasovali proti posegu.
Se pravi, rešitev obstaja.
Lep pozdrav,
Mag dom,
Gorazd
Hvala za ponovni odgovor.
Sem razumela bistvo odgovora že prvič, ampak bom tole skopiala in za sosede sem želela še konkreten odgovor glede sodišča. Saj veste, marsikdo se izgubi v branju zakonov.
Samo še eno podrobnost – v kolikor gremo v to varianto preko sodišča, na podlagi česa pa sodišče odloči, da je prenova potrebna? Pošlje izvedenca, ki opravi dejanski ogled ali se pri tem opre na mnenje upravnika….?
Hvala še enkrat in lep pozdrav
Sodišče se bo odločilo na podlagi predloženih listin. In ker je v vsakem primeru stvar zaradi posebnosti stavbe (pri vas recimo špranja v stiku in zmrzovanje kondenza) …se boste še morali odločiti, kako postopati v tem primeru in katere razloge navesti.
Da bo odredba sodišča za vas ustrezna niti malo ne dvomim. Vam pa svetujem, da za vložitev predloga v vašem imenu in za vaš račun ( s sklepom EL) pooblastite upravnika, saj ga k takšnemu načinu zastopanja zavezuje tudi zakon. Po vsej verjetnosti imate ta del v posebnem členu opisan tudi v sklenjeni pogodbi o upravljanju. Poglej.
Je pa samo po sebi razumljivo, da v sklep o zastopanju upravnika pred organi RS vnesete tudi določilo, na osnovi katerega si bo upravnik v primeru zastopanja obračunal vse stroške ki jih bo s tem imel. To pa so lahko: porabljeni čas, kilometrina, stroški odvetnika – če bo presodil, da sam nima dovolj znanja za zastopanje v vašem primeru itn……. Seveda vam mora v tem primeru predložiti popoln obračun – račun, potni nalog, delovni nalog in račun posredovanja najetega odvetnika. (Obvezna kontrola količin)
Vendar mu tega ni potrebno predočiti takoj, temveč počakajte da vidite, kako se bo stvari lotil.
Če ne pozna določil in členov temeljnega dokumenta, ter vam svetovati po katerem členu SZ bi lahko zadeve rešili, potem……….hmmm, no ja, boste videli.
Lep pozdrav,
Mag dom,
Gorazd
Mi imamo večino za začetek del, nimamo pa 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasij za financiranje projekta. V kolikor ste tudi vi šli preko kredita, 50{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasij nikakor ni dovolj. Če pa se obnova financira na gotovina, ja, potem pa se da.
lp
O upravniku sploh nočem izgubljati besed. Ampak stanovalce pripraviti do tega, da ga zamenjamo, je misija nemogoče.
Itak smo za vse sami, sami pripravljamo predloge, investicijski načrt – kaj je že to? ……..
Sama bi bila najbolj vesela, da se zdaj najprej lotimo fasade, potem pa sprožim postopek menjave upravnika. Ampak da ne bomo prišli iz dežja pod kap.
lp
Pri nas je v bloku tako, da se nikoli vsi ne strinjamo.
Za fasado bi bilo nemogoče dobiti 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} podpisov, zato smo povečali vplačila v rezervni sklad. V dveh letih smo prihranili precej več denarja, zbrali 75{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} podpisov, kolikor zahteva Eko sklad in naredili fasado. Res smo od izvajalca dobili 1 leto obročnega plačevanja ostanka denarja. Torej, nekaj smo imeli, okoli 20 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} dobili od Eko sklada, ostalo na obroke. Fasada: 120 000: imeli 80, Eko 20 in ostanek 20 ). Srečno.
O upravniku sploh nočem izgubljati besed. Ampak stanovalce pripraviti do tega, da ga zamenjamo, je misija nemogoče.
Itak smo za vse sami, sami pripravljamo predloge, investicijski načrt – kaj je že to? ……..
Sama bi bila najbolj vesela, da se zdaj najprej lotimo fasade, potem pa sprožim postopek menjave upravnika. Ampak da ne bomo prišli iz dežja pod kap.
lp[/quote]
Oprosti Mojca, ampak mislim, da bi se morali stvari lotiti drugače. Najprej zamenjajte upravnika, nato pa se lotite obnove fasade. To vam zna zadevo poceniti za najmanj 10-20{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}. Kar v praksi pomeni na tisoče €.
Vendar se v tej temi ne bi rad ponovno zapletal v dolgoročne razlage zakaj in kako. Kar nekaj na to temo sem že napisal na tem in drugih portalih. Poišči z iskalnikom. In boš našla vse, kar mora početi dober upravnik in kaj počne…če sploh kaj…. počne slab.
Naj vam bodo ti zapisi merilo za izbiro novega upravnika. Pri izbiri pa morate od njega NUJNO zahtevati pogodbeno klavzulo, da v zvezi s katerim koli dobaviteljem in izvajalcem del na vašem objektu NI UPRAVIČEN in NE SME zahtevati ali sprejeti nobene provizije. In da boste nad tem seveda izvajali reden nadzor.
Če boste našli upravnika, ki bo na to pristal, potem ste po vsej verjetnosti naleteli na dobrega. Vendar kontrole nad njegovim delom pod nobenim pogojem ne smete opustiti.
Lep pozdrav,
Mag dom,
Gorad
O upravniku sploh nočem izgubljati besed. Ampak stanovalce pripraviti do tega, da ga zamenjamo, je misija nemogoče.
Itak smo za vse sami, sami pripravljamo predloge, investicijski načrt – kaj je že to? ……..
Sama bi bila najbolj vesela, da se zdaj najprej lotimo fasade, potem pa sprožim postopek menjave upravnika. Ampak da ne bomo prišli iz dežja pod kap.
lp[/quote]
Oprosti Mojca, ampak mislim, da bi se morali stvari lotiti drugače. Najprej zamenjajte upravnika, nato pa se lotite obnove fasade. To vam zna zadevo poceniti za najmanj 10-20{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}. Kar v praksi pomeni na tisoče €.
Vendar se v tej temi ne bi rad ponovno zapletal v dolgoročne razlage zakaj in kako. Kar nekaj na to temo sem že napisal na tem in drugih portalih. Poišči z iskalnikom. In boš našla vse, kar mora početi dober upravnik in kaj počne…če sploh kaj…. počne slab.
Naj vam bodo ti zapisi merilo za izbiro novega upravnika. Pri izbiri pa morate od njega NUJNO zahtevati pogodbeno klavzulo, da v zvezi s katerim koli dobaviteljem in izvajalcem del na vašem objektu NI UPRAVIČEN in NE SME zahtevati ali sprejeti nobene provizije. In da boste nad tem seveda izvajali reden nadzor.
Če boste našli upravnika, ki bo na to pristal, potem ste po vsej verjetnosti naleteli na dobrega. Vendar kontrole nad njegovim delom pod nobenim pogojem ne smete opustiti.
Lep pozdrav,
Mag dom,
Gorad[/quote]
Hvala za odgovor.
Če bi bilo po moje, bi upravnika že zdavnaj zamenjali. ampak če sem prav razumela, potrebujemo 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasje in ravno ta dva patrona ga ne data. V glavnem ovirata vse zadeve, ki se jih le da. Zato smo z ostalimi nekako razmišljali, da poskušamo vsaj izvesti to investicijo in obnovo, ker je iz zime v zimo slabše.
Še samo tole, da potem lahko začnem z drugimi rešitvami:
se pravi ni nobene možnosti, glede na to, da imamo 80{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasij za izvedbo del, da z deli pričnemo (papirji so na eko skladu, izvajalec je lahko čez 14 dni na objektu) in potem upravnik terja plačilo od preostalih dveh stanovalcev? Ali je problem v tem, da potrebujemo za kredit 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}?
Hvala in lp
Zakonite možnosti so le tiste, ki jih predpisuje zakon. Vse, česar se boste lotili drugače boste lahko izpeljali le, če se nihče izmed obeh EL, ki se ne strinjata z izvedbo nameravanih del ne pritoži.
Brez, da sodišče potrdi vašo odločitev, upravnik od njiju ne sme terjati sredstev, sa za to nima nikakršne pravne osnove.
Upravnika lahko zamenjate z malo čez 50{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} soglasja etažnih lastnikov po njihovih idealnih deležih in ne 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, kot zmotno navajaš. Novi upravnik bo vložil (po vašem pooblastilu) zadevo na sodišče in bo rešena zelo hitro.
LP, Gorazd
Bo bolje, da se mu ti javiš.
Najdeš ga tu:
https://www.upravljanje-magdom.si/
