Pozdravljeni,

v prvi vrsti moram pozdraviti vaš forum in vas pohvaliti za ažurne odgovore.
Tokrat se vam oglašam s kar par vprašanji glede hipotekarnih posojil. Da ne bom predolga, kar preidem k vprašanjem:
1) kaj menite o hipotekarnih posojilih, ki jih ponuja banka kot kombinacijo posojila in vlaganja v vzajemne sklade. Namreč prejela sem ponudbo, pri kateri bi s partnerjem želela najeti posojilo 180.000 EUR na 20 let, pri čemer bi plačevala 540 EUR obresti (3,6% letno na CHF) in 585 EUR v tuj-e sklad-e. Stroški, ki bi bili vezani na najem posojila bi bili: 2% banka, 2% posrednik (tu bi se verjetno dalo še kaj pogovarjat).
2) kaj na splošno menite o variantah posojil, ki so kombinirana s plačevanjem posojila in vlaganja v vzajemne sklade-za namen poplačevanja glavnice posojila oz. mislim, da Deželna banka ponuja celo trojno kombinacijo-posojilo, skladi, zavarovanje?
3) posojilo želiva najeti oba s partnerjem (kot eno, pri katerem oba odplačujeva ali dve posojili, pri čemer mislim, da so v tem primeru stroški višji in se nama to ne splača). Imava službi za nedoločen čas, eden ima neto plače cca. 500-520.000 SIT in drugi cca 270.000 SIT. Kaj menite o najini bonitetni sposobnosti – pod kakšnimi najugodnejšimi pogoji bi bilo moč dobiti posojilo, morda navedete kakšno banko, posojilodajalca (lahko tudi na el. naslov)?
4) za katero varianto bi se odločili – za najem posojila v CHF (6-mes LIBOR)ali EUR (6-mes EURIBOR)?
S partnerjem kupujeva nepremičnino vredno 62.000.000 SIT, 7.000.000 SIT are sva že dala, imava že nekaj privarčevanih sredstev (iz naslova prodaje enega manjšega stanovanja), pri čemer je večinski delež trenutno naložen v vrednostnih papirjih. Žal je kapitalski trg močno zanihal navzdol, zato teh vloženih sredstev še ne želiva prodati (prodajo načrtujeva nekje konec leta in s temi sredstvi poplačati del najetega posojila).

Za odgovore se vam najlepše zahvaljujem in vas lepo pozdravljam.

Pozdrevljeni!

Hvala za pohvale. Se trudim in mi je v veselje.

1.) Pri takšem kreditu ves čas plačujete obresti za kompletno glavnico. Ves čas ste tudi dolžni kompletno glavnico. Za glavnico varčujete in se poplača na koncu.

540 EUR x 240 mesecev = 129.600 EUR. Toliko plačate obresti, kar je ogromno. 3.600 EUR (2%+2%) vas stanejo provizije, kar je tudi veliko.

Najbolj črni scenarij bi bil, da naložba v vzajemne sklade dela minus ali celo propade. V takšnem primeru boste po dvajsetih letih še vedno dolžni 180.000 EUR, denarja pa ne bo nikjer. Lahko se pa zgodi, da naložba dela visoke donose in vas v najboljšem primeru kredit ne stane nič in še precej privarčujete.

Če ste pripravljeni sprejeti ta riziko in upate v lepe donose je za premisliti. Jaz osebno kredit in varčevalni program raje ločim.

2.) Če je zraven še zavarovalnica (ŽZ) je kredit toliko manj rizičen in tudi donosi so nižji. Kombinacij je pa ogromno in si lahko tudi izdelate svojo, ki vam ustreza in predstavite banki. Riziki so pa opisani pod točko 1.

3.) Ceneje je eno posojilo. Obroke lahko plačujeta oba. Za banko ste s takšnimi prihodki zelo zanimivi. Banke ne smem navesti. Imam tudi premalo podatkov, da bi vam lahko svetoval konkretno. Obrestna mera in ostali pogoji je stvar ponudbe banke in seveda pogajanj.

4.) Jaz se raje odločam za LIBOR. Za to imam za svoje razloge in poglede, ki so bili že nekajkrat opisani na forumu.

Na vašem mestu bi se odločil za klasičen anuitetni hipotekarni stanovanjski kredit z najugodješo obrestno mero, ki jo lahko dobite. Obrok bi vas z obrestno mero, ki jo omenjate (če je podatek skupna OM) prišel 1.052 EUR. Je precej manj, kot obrok pod točko 1 (1290 EUR?). Za raliko (240 EUR?) bi sklenil dober varčevalni program in še dobro življenjsko zavarovanje. Če verjamete v svoje naložbe potem jih ne prodajte, ker so lahko donosi višji, kot plačujete obresti. Če vam manjka lasta udeležba, ki jo zahteva banka lahko vrednostne papirje zastavite.

Ko najemate posojilo, banki ne omenjajte, da ga boste poplačali, ker ji to ni v interesu in vam lahko da slabše pogoje. Banki je v interesu, da ves čas plačujete obresti. Nujno se pa pozanimajte koliko vas poplačilo stane. V nekaterih primerih se poplačilo ne splača. Če je donos na vašo naložbo višji, kot obrestna mera kredita, se poplčilo nikoli ne splača. Res pa je, da če posojilo poplačate boste mirneje spali.

Lep dan!

Pozdravljeni,

ponovno se vam oglašam, tokrat z dvema od konkretnih ponudb, ki sem jih prejela in kateri se mi od prejetih zdita najugodnejši. Zanima me še vaše mnenje in sicer:

1.ponudba:
ZNESEK ODOBRENEGA KREDITA 44.000.000,00 SIT (289.542,83 CHF)
OBRESTNA MERA (libor, r.) 1,70% 1,50%
ODPLAČIL. DOBA/SKUPNA OBR.MERA 240 mes / 3,20%
MESEČNA OBVEZNOST (anuiteta) 248.451,65 SIT 1.634,94 CHF

STROŠKI ODOBRITVE 50.000,00 SIT 329,03 CHF
STROŠKI ZAVAR. PREMIJE 0,00 SIT 0,00 CHF
STR.NOTARJA+VPISA V ZK CCA 140.000,00 SIT

ZNESEK IZPLAEANEGA KREDITA 43.950.000,00 SIT 289.213,81 CHF
PREPLAČILO KREDITA 35,52% 15.628.394,82 SIT 102.842,95 CHF

EOM 3,26 % velja na dan izračuna informativne ponudbe.
Navedena efektivna obrestna mera (EOM) se lahko spremeni, ee se spremenijo stroški odobritve in zavarovanje
kredita ali ee se spremeni datum izplaeila kredita. Kredit se odplaeuje na anuitetni naein. Banka uporablja linearni način obrestovanja.

2.ponudba:
ZNESEK ODOBRENEGA KREDITA 44.000.000,00 SIT (183.638,56 EUR)
OBRESTNA MERA (euribor, r.) 3,30% 1,50%
ODPLAČIL. DOBA/SKUPNA OBR.MERA 240 mes / 4,80%
MESEČNA OBVEZNOST (anuiteta) 285.541,29 SIT 1.191,74 EUR

STROŠKI ODOBRITVE 50.000,00 SIT 208,68 EUR
STROŠKI ZAVAR. PREMIJE 0,00 SIT 0,00 EUR
STR.NOTARJA+VPISA V ZK CCA 140.000,00 SIT

ZNESEK IZPLAČANEGA KREDITA 43.950.000,00 SIT 183.429,88 EUR
PREPLAČILO KREDITA 55,75% 24.529.908,82 SIT 102.378,11 EUR

EOM 4,92 % velja na dan izraeuna informativne ponudbe.
Kredit se odplačuje na anuitetni naein. Banka uporablja linearni naein obrestovanja.

Strošek menjave kredita iz valute CHF v EUR administrativne narave=cca. 5.000 SIT.

Kaj menite o ponudbah, se da morda dobiti kje drugje še ugodnejše pogoje in za katero od variant bi se odločili vi, če bi izbirali med ponujenima.

Plačnika bi bila dva (skupaj neto dohodki cca.800-850.000 SIT), pri čemer banka pogojuje, da oba odpreva transakcijska računa pri tej banki, oba bi morala prenesti plačo na račun pri navedeni banki in administrativna prepoved bi bila vpisana pri obeh. Najina želja je, da bi bil en sam kredit, kjer bi odplačevala dva in tudi transakcijski račun pri tej banki bi bil eden. Kaj vi menite, je to mogoče?

Za odgovor se zahvaljujem in vas lepo pozdravljam.

Če primerjate LIBOR in EURIBOR ugotovite, koliko samo v enem letu privarčujete, če se odločite za LIBOR. Torej…

Pogoji so zelo ugodni in iz prakse lahko rečem, da malokdo dseže takšne pogoje.

Zadnji del vprašanja je samo dogovor med vami in banko. Vse to kar sprašujete je možno, če se vam uspe dogovoriti oziroma najti kompromis.

Lp,