postopek prodaje

Pozdravljeni,

prodajamo 2-sobno stanovanje brez posrednika. Imamo kupca. Podpisali bomo pogodbo o ari. Zanima me naslednje:

– ker bodo kupci najeli hipotekarni kredit, bodo potrebovali zemljiškoknjižni izpisek in naslednji dve originalni pogodbi za najem kredita. Ali jim te originale izročim še preden je podpisana kupoprodajna pogodba in nakazana kupnina?

-kupci se strinjajo, da večji del kupnine nakažejo v začetku januarja, manjši, zadnji del kupnine pa ob prevzemu.

Kdaj v tem postopku podpisati kupoprodajno pogodbo, jo uveriti pri notarju in kdaj torej izročiti originale?

Hvala za odgovor.

Aliana

Ne vem, kašen je uradni odgovor, vendar bi jaz ravnala takole:

Ne, nobenih izvirnikov ne bi nikomur izročila, preden ves postopek ni končan.
Kupcu lahko izročiš dvojnike vseh dokumentov o stanovanju, njegovi banki napišeš pismo, da boš izvirnike prinesla v vpogled, ko bodo obravnavali njegovo prošnjo za kredit. Ali pa izvirnik pogodbe deponiraš pri svojem odvetniku in ga ta pošlje banki, banka pa mu ga potem vrne. Banka si odvetniku ne bi upala ne vrniti dokumenta.

Če ti je mogoče v pomoč, še vrstni red prodaje, ki mi ga je predlagal moj odvetnik, ko sem prodajala stanovanje.

– Moj odvetnik je sestavil pogodbo, v kateri je enakovredno zaščitil tako mene kot prodajalca kot mojega kupca – oba sva imela napisane kazni po sto evrov na dan:
1. kupec plača sto evrov za vsak dan, če ne plača celotne kupnine do roka, navedenega v pogodbi (seveda se prej s kupcem uskladiš, kdaj naj bi ti plača in potem k temu datumu dodaš za rezervo še en teden)
2. Prodajalec plača kupcu sto evrov za vsak dan, če kupcu ne izroči stanovanja v posest do roka, navedenaga v pogodbi.

Nismo imeli posebej pogodbe o ari, temveč celotno.
V pogodbi je pisalo, da kupec plača aro isti dan, ko podpiševa pogodbo, preostalo kupnino pa do tega in tega datuma, jaz kot prodajalec pa mu na ta in ta da datum izročim stanovanje v posest (določili smo teden dni po plačilu celotne kupnine).

Zdaj pa vrstni red:
1. Moj odvetnik je sestavil pogodbo in jo kupcu poslal dva dni prej, preden naj bi jo skupaj podpisala, če bi imel morebitne pripombe (ta jih ni imel). (Še to: pogodbo mi je odvetnik sestavil že, ko sem začela prodajati stanovanje, prazno je pustil samo za podatke, cifro in datume. Tako jo je lahko poslal kupcu isti dan, ko sva se dogovorila, da mu prodam stanovanje)
2. S kupcem sva se dobila pri mojem odvetniku in podpisala pogodbo.
3. Skupaj sva šla na banko, kjer je kupec pred mano nakazal aro v višini 10 %, obdržal izvirnik potrdila o nakazilu, meni izročil dvojnik.
4. Skupaj sva šla na davčno, kjer sem jaz plačala davek.
5. skupaj sva šla k notarju, kjer sva overila pogodbo.

Vse dokumente sva deponirala pri mojem odvetniku in si jih v njegovi navzočnosti izročila šele, ko je on nakazal celotno kupnino, jaz pa sem mu izročila ključe. Seveda sva vse naredila v sodelovanju in pred roki, napisanimi v pogodbi, samo zaščitena pa sva bila oba kot medveda.

Potem sva v dveh urah uredila tudi vse prepise priključkov.
Čeprav mi je bil kupec takoj všeč in vreden vsega zaupanja, sem se obnašala, kot da ga ni. (Na srečo mi je kupcev mrgolelo, tako da sem ga lahko izbrala tudi malo po všečnosti.)

Še to, preden boš določila termin, kdaj bosta s tvojim kupcem podpisala pogodbo pri odvetniku, preveri delovni čas davčnega urada in se tudi naroči k notarju. Mi smo imeli podpis ob desetih, vmes banka + davčna, ob 12. sem imela rezerviran termin pri notarju. Pa še to: dan prej pojdi na davčno, izpolni vse obrazce in preveri, kaj natančno moraš imeti s sabo, ko plačuješ davek.

V tem postopku vi kot prodajalec niste zaščitena!
Plačali ste davek na nepremičnine 2%, notarske stroške za overitev podpisa, mogoče tudi davek na kapitalski dobiček!

Kaj pa če ne pride do izvršbe pogodbe?
Vam davkarija ne bo vrnila denarja če stanovanja ne boste prodali!

Zadržali boste samo 10% Are. Meni bi bilo to premalo za stroške ki jih imate!

Naredite raje predpogodbo ob predaji are in pogodbo sestavite in overite takrat ko je poravnana celotna kupnina – tako ne boste v primeru nenakupa zastonj plačevali davka!

Mp25, odvetnik je že vedel, kaj dela. 🙂

Mimogrede: ara je bila trikrat višja od davka, notar pa pri teh številkah ni bil omembe vreden.
In v pogodbi je lepo pisalo, kaj se zgodi, če do njene “izvršbe ne bi prišlo”.

Zanima me naslednje: ali moraš ob podpisu pogodbe še isti dan plačati 2% davek in zakaj naj bi kupec bil zraven ob plačilu davka?

LP

Davčni zavezanec (prodajalec) mora v 15 dneh po sklenitvi pogodbe prijaviti pogodbo v odmero davka na promet nepremičnin (2%), kar pomeni, da mora izpolniti obrazec “Napoved davka na promet nepremičnin” in priložiti dva izvoda pogodbe. DURS ima nato 30 dni časa, da izda odločbo o odmeri davka, davčni zavezanec pa ima 30 dni od prejema odločbe čas, da odmerjeni davek plača. Načeloma pa gredo stvari tako, da DURS takoj ob vložitvi davčne napovedi da davčnemu zavezancu položnico za plačilo davka. Takoj, ko davčni zavezanec prinese dokazilo, da je davek plačal, mu DURS potrdi pogodbo in jo vrne stranki. Šele takrat lahko prodajalec overi svoj podpis pri notarju. Kupcu pa ni treba, da je zraven, ne ob plačilu davka, ne ob overitvi podpisa. Razen v primeru, da se je kupec obvezal plačati davek (takrat pa prodajalcu ni potrebno, da gre na DURS).
Skratka, na DURS je potrebno iti najasneje v 15 dneh od dneva sklenitve pogodbe.