Predčasno odplačilo hipotekarnega kredita
Ker nisem pravočasno prodal stare hiše in zaradi že podpisane kupoprodajne pogodbe za novo, sem moral za nakup nove vzeti 20 mio hipotekarnega kredita. Sedaj sem staro končno prodal in po štirih mesecih bom odplačal kredit, ki je bil sicer najet za dobo 180 mesecev. S kakšnimi stroški lahko računam?
Hvala in lp.
Pozdravljeni!
Stroški so pri bankah zelo ralični. Odvisni so od anuitetnega načrta oz. obračunavanja obresti, izbrisa hipoteke ter stroškoi postopka. Strankam, ki mi povedo, da nameravajo poplačati kredit, svetujem tisto banko, kjer so ti stroški najnižji, kljub morda malo višji obrestni meri.
Lep dan!
Smeldo,
vsaka banka ima na svoji spletki cenik storitev, če ni mogoče že kaj v sami pogodbi opredeljeno. Če bi navedel banko, bi ti lahko natančno povedal, praviloma pa ti stroški sestojijo iz stroškov za izdelavo obračuna predčasnega odplačila kredita (običajno 50% stroškov odobritve) in iz nadomestila stroškov rezervacije virov sredstev (0,5% stanja- salda glavnice s tem, da je lahko določen tudi nek minimalni znesek stroška, npr. 3.000 SIT).
Torej, koliko si plačal odobritev veš – pol od tega, in skoraj 100.000 za rezervirana sredstva, če si kredit prekinil že po štirih mesecih, saj si po amortizacijskem načrtu v štirih anuitetah vrnil zanemarljiv del glavnice. Za oba stroška se pogajaj, najprej pa preveri pogodbo in spletno stran.
Si pa en izmed redkih, ki ima na razpolago tako velik znesek gotovine, razmišlja pa o vračilu kredita. Ker ne poznam tvojih družinskih, finančnih in premoženjskih razmer ne bom kaj dosti pisaril, ocenjujem pa, da si dobro situiran, ker če ne bi bil, tudi kredita ne bi dobil.
LP
Minimax,
mislim da tvoja trditev ne bo ravno držala.
Kolikor vem lahko banka zaračuna največ 50 % od že plačanih stroškov ob odobritvi kredita (mislim da tako pravi Zakon o potr. kreditiranju).
Prvič pa slišim o stroških za rezervacijo sredstev in izpad dohodka – to je že vključeno v teh 50 % od že plačanih stroškov.
Torej primer: če je stranka ob odobritvi plačala recimo 70.000 Stroškov odobritve, potem lahko banka ob predčasnem vračilu zaračuna največ
35.000 SIT .
Elanino,
na spletnih starneh imajo banke samo izvlečke tarif in nadomestil, celoten text pa naj bi bil na bankah.
Prva banka:
Dolgorocni kredit
Obdelava zahetvka Takoj 1,0 % od odobrenega zneska, najmanj
10.000,00 SIT / 41,73 EUR
Vodenje kredita Mesecno 1.000,00 SIT / 4,17 EUR
Neizkorišcen znesek Mesecno 0,1 % od zneska neizkorišcenega kredita kredita-tranše, najmanj
5.000,00 SIT / 20,86 EUR
Predcasno odplacilo
S soglasjem banke 1,0 % od vrnjenega zneska,
najmanj 10.000,00 SIT / 41,73 EUR
Brez soglasja banke 3,0 % od vrnjenega zneska, najmanj
10.000,00 SIT / 41,73 EUR
Druga banka:
Izdelava obračuna predčasnega
odplačila kredita vsi krediti in vsi
kreditojemalci z izjemo xxx kredita,
ki se izdela brezplačno 50 % od stroška odobritve kredita
Nadomestilo stroškov rezervacije
virov sredstev v primeru, da
posojilojemalec odstopi od kreditne
pogodbe
VSI KREDITI IN VSI KREDITOJEMALCI
stanje glavnice 0,50% minimalno
3.000,00SIT 12,52 EUR
Izdaja potrdila o stanju kredita
za poplačilo na željo stranke
kredit 3.000,00 SIT 12,52 EUR
ZAKON O POTROŠNIŠKIH KREDITIH
7. člen
(vsebina kreditne pogodbe)
(1) Pisna pogodba mora v enostavnem in razumljivem besedilu določati:
1. čisto vrednost kredita ali kreditni limit, če ta obstaja;
2. efektivno obrestno mero in pogoje, pod katerimi je dopustno spremeniti efektivno obrestno mero;
3. način obrestovanja, pogostost kapitalizacije, način prilagajanja obrestne mere in uporabljen indeksacijski mehanizem;
4. stroške, ki v skladu z 18. členom tega zakona niso zajeti v izračunu efektivne obrestne mere;
5. pogoje plačila, ki so naloženi potrošniku, zlasti predvidene zneske posameznih plačil, število plačil, natančen datum zapadlosti plačil in, če je mogoče, skupen znesek plačil;
6. zavarovanja, ki jih mora zagotoviti potrošnik;
7. pravico, da potrošnik odplača kredit pred zapadlostjo in pravico, da lahko v takem primeru zahteva zmanjšanje zneskov pod pogoji iz 12. člena tega zakona;
8. pravico, da lahko potrošnik odstopi od pogodbe in obveznosti potrošnika, če to pravico izkoristi;
9. pri kreditnih pogodbah, kjer je obračun vezan na uporabo tuje valute, navedbo tuje valute in vrsto tečaja, po katerem se izračunava vrednost v domači valuti.
(2) Če ni mogoč natančen izračun efektivne obrestne mere, skupnih stroškov kredita ali druge obvezne sestavine pogodbe, mora pogodba vsebovati vse elemente, od katerih je ta izračun odvisen in izračun predvidene efektivne obrestne mere po pogojih, veljavnih na dan sklenitve pogodbe.
11. člen
(odstop od kreditne pogodbe)
(1) Če potrošnik nima pravice do odstopa od pogodbe po predpisih, ki urejajo varstvo potrošnikov, lahko odstopi od kreditne pogodbe brez navedbe razloga pred koriščenjem kredita v petih dneh od sklenitve pogodbe.
(2) Pravica potrošnika do odstopa od kreditne pogodbe ugasne, če začne v tem roku koristiti kredit.
(3) Potrošnik mora o odstopu od kreditne pogodbe obvestiti dajalca kredita s priporočeno pošto.
(4) Dajalec kredita ima v primeru, ko potrošnik odstopi od kreditne pogodbe, pravico zaračunati potrošniku nadomestilo stroškov odobritve kredita in nadomestilo stroškov rezervacije virov sredstev.
12. člen
(predčasno odplačilo)
(1) Potrošnik ima pravico, da kadarkoli predčasno odplača preostanek sedanje vrednosti kredita pred dnevom zapadlosti plačila brez dodatnih stroškov, razen stroškov izdelave obračuna predčasnega odplačila kredita.
(2) V primeru plačila iz prejšnjega odstavka lahko potrošnik od zneska sedanje vrednosti obveznosti predčasnega plačila (diskontirane) kredita odšteje sedanjo vrednost (valorizirano) pogodbenih obresti, vključno z morebitnimi stroški, ki bi tekle od dneva predčasnega plačila do dneva zapadlosti plačila po pogodbi, če so bile pogodbene obresti in stroški za to obdobje že obračunani in zajeti v plačila, ki jih je plačal potrošnik.
(3) Dajalec kredita je dolžan potrošniku izdelati obračun obveznosti predčasnega plačila v skladu s prejšnjim odstavkom. Stroški izdelave obračuna predčasnega odplačila kredita ne smejo presegati polovice stroškov odobritve kredita.
Iz tega sledi, da moraš dobiti text kreditne pogodbe pred podpisom.
LP
Uspel sem pridobiti original zaključnega obračuna ene banke in izgleda takole:
OBRAČUN DOKONČNEGA ODPLAČILA KREDITA NA DAN 15.12.2006
Komitent: Xy
Naslov: Z
Št.kredita: Xxxxx
Odobren kredit: 70.800,00 EUR
Mesečna Anuiteta: 549,28 EUR
Datum otvoritve.: 18.11.2005
Stanje glavnice na dan 10.11.2006 16.593.251,21 SIT
Realne obresti:
01.11.2006 15.12.2006 143.617,31 SIT
Tečajne razlike:
01.11.2006 15.12.2006 – SIT
Zamudne obrestI:
01.11.2006 15.12.2006 – SIT
Stroški vodenja:
01.11.2006 15.12.2006 – SIT
Stroški predčasnega poplačila:
01.11.2006 15.12.2006 95.000,00 SIT
Izdelava načrta za odplačilo po tarifi: 3.000,00 SIT
Stroški izbrisne pobotnice 7.500,00 SIT
Skupni znesek dokončnega odplačila 16.842.368,52 SIT
Prosimo, da se sredstva nakažejo na poravnalni račun xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
KREDIT NIMA ZAPADLIH OBVEZNOSTI.
Torej: saldo kredita je 69.242,41 EUR in je bil v 11 mesecih poplačan ca 1.558 EUR ali 2,2% s tem, da so bili odbiti vsi stroški ob pristopu. Ker je šlo za cenitev objekta, bačne stroške, notar, druge osebne stroške (tekanje in zaj*******) , predvidimo ca 1.500 EUR. V 11 mesecih je vplačano ca 6.600 EUR, skupaj s stroški torej ca 8.100 EUR. Odštejmo poplačilo 1.558 EUR in dobimo, da je stranko ta kredit koštal dejanskih 6.542 EUR v 11 mes ali ca 10% na letni osnovi.
Imam prav?
LP
O višini preplačila v prejšnjih postih ni bilo govora – moj komentar se je nanašal na tvoje opisovanje stroškov predčasnega vračila (prosim, ločuj stroške in obresti).
Torej, banka stranki v tvojem primeru ni zaračunala stroške za izpad dohodka ampak samo stroške predčasnega vračila kredita.
Obračunala je le 95.000 SIT stroškov predčasnega vračila, kar pomeni, da so bili stroški ob odobritvi 190.000 SIT (zelo veliko).
Takih bank z tako visokimi stroški je res zelo, zelo malo. Večina ima stroške
nekje med 30.000 in 80.000 SIT in če odplačaš tak kredit imaš stroške
med 15.000 in 40.000 SIT – in to je tudi vse. Seveda je tu še strošek izdaje izbrisne pobotnice, ki pa ni visok (med 6.- 10.000 SIT).
Se pa strinjam s tabo da predčasno odplačilo kredita za stranko ni ugodno,
še posebej če ga odplača po 11. mesecih. Vsi stroški, nastali s samo odobritvijo se porazdelijo na 11 mesecev in slika na koncu je potem res
slaba. Vendar dober svetovalec stranko na to tudi predhodno opozori in če se stranka kljub temu odloči za odplačilo je to seveda zavestno sprejela.
Elanino, res je, tema so stroški predčasnega poplačila!
Zakon vsebinsko določa stroške banke ob predčasnem poplačilu, zneskovno jih opreli banka v svojem ceniku, zgleda pa, da jih banka fakultativno zaračunava, zato se strošek za rezervacije sredstev (ZAKON O POTROŠNIŠKIH KREDITIH, čl.12. tč.4) lahko, ali pa ne, pojavi v obračunu.
Menim pa, da, so vsa plačila, ne glede na naslov (transfer ob zbiranju ponudb, strošek odobritve, notar, odvetnik, cenilec, vodenje kredita, stroški ob poplačilu…) strošek tega kredita in rezime je na koncu tak, da je
Smeldo prodal hišo za pogodbeno vrednost – stroški – davek – vsi stroški v zvezi s kreditom.
Kakor pravi Janez: na stvar moramo gledati kompleksno.
LP
Pred časom je to varianto nekdo že opisal na forumu.
Lp
Na žalost je to že dolgo nazaj in bi porabil cel dan prdno bi jo našel.