Predpogodba o nakupu nepremičnine – kako prekiniti

Pozdravljeni. S kupci imam sklenjeno predpogodbo o nakupu nepremičnine, s katero se kupnina plačuje po obrokih določeno število let. V predpogodbi imam napisano, da se le-ta prekine, če zaostajajo s tremi zaporednimi obroki. Kupci konstantno zaostajajo z obroki. Ko jih obvestim, da je pogodba prekinjena, mi takoj poravnajo znesek, da več ne zaostajajo treh obrokov. En odv. mi je dejal, da se po taki predpogodbi ni tako enostavno znebiti “neplačnikov”. Saj sodišče, v primeru tožbe (katero so mi kupci tudi napovedali, če jih poskušam vreči iz stanovanja) lahko ugodi kupcem, češ da dolg ni tako velik (npr. 3, 4 ali tudi 6 obrokov),v primeru odplačanega dela kupnine. To pomeni, da je odplačane več kupnine, kot je dolga. Odplačane pa je še komaj nekaj manj kot tretjina kupnine. Prosim vas za nasvet kako in kaj. Saj mi je zoprno, da morem zmeraj prositi in opozarjati na zaostale obroke.

Spoštovani,

neplačevanje obrokov kupnine oziroma plačevanje obrokov kupnine z zamudo, predstavlja kršitev kupčevih obveznosti, vendar pa vsaka kršitev še ne utemeljuje odstopa od (pred)pogodbe. Odstop od (pred)pogodbe je namreč veljaven oziroma utemeljen samo v primeru, ko so za to izpolnjeni pogodbeni in/ali zakonski pogoji. Praviloma mora upnik, če hoče odstopiti od pogodbe, dolžniku pustiti primeren dodatni rok za izpolnitev, razen v kolikor ni med pogodbenima strankama izrecno drugače dogovorjeno. Pomembna je torej tudi sama vsebina predpogodbe in dogovor pogodbenih strank v zvezi s pravico do odstopa v primeru neizpolnjevanja obveznosti. Iz vašega opisa dejanskega stanja niso razvidni konkretni pogoji za uresničenje pravice do odstopa od predpogodbe, prav tako ni razvidno, ali je pravočasno plačilo obrokov kupnine bistvena sestavine predpogodbe ali ne. Vse navedeno je pomembno, zato je priporočljivo, da se v zvezi s pravico do odstopa od pogodbe obrnete na pravnega strokovnjaka, saj brez vpogleda v predpogodbo in druge relevantne listine, konkretnega odgovora ni mogoče podati.
V skladu s 110. členom Obligacijskega zakonika, od pogodbe ni mogoče odstopiti zaradi neizpolnitve neznatnega dela obveznosti. Vprašanje, ali neizpolnjen del pogodbenih obveznosti dolžnika ustreza pravnemu pojmu „neznaten del obveznosti“, pa se presoja v konkretnem primeru glede na vse relevantne okoliščine.

Lep pozdrav,