prodaja starega in nakup novega stanovanja

Prosila bi vas za pomoč, kako se najbolje lotiti menjave stanovanja….

Z možem imava v lasti 3 sobno stanovanje, lokacija J Primorska. Želiva pa se preseliti v drugi kraj, v približno isto kvadraturo – ravno tako na Obali. Kako naj se lotiva prodaje in nakupa? Kakšnih dodatnih sredstven nimamo veliko, tako da za nakup potrebujemo celotno kupnino sedanjega stanovanja – kako urediti “timing”?

Poleg tega pa, kako najsmotrneje urediti plačilo davkov pri prodaji/nakupu? Naj omenim, da je bilo sedanje stanovanje kupljeno v letu 2005, prijavljena sva na tem naslovu cca 2 leti. Katere davke bova morala vse plačati? Glede na oglase na netu, bi ocenila, da je stanovanje vredno cca 35mio (76m2, pogled na morje).

Za kakeršenkoli nasvet, se vam v naprej najlepše zahvaljujem!

Zdravo,
pomagam ti lahko tako, da ti napišem, kako smo se zadeve lotili mi:
– imamo 3 sobno stanovanje 82 m2,
– želimo v vrstno hišo, jo najdemo, ogledamo, dogovarjamo z lastnikom;
– podpišemo pogodbo, kjer definiramo vse podrobnosti, predvsem okrog plačil, zamude pri plačilih, zamude pri prevzemu hiše, itd. (kupujemo preko posrednika). Hišo prevzemamo z zamikom skoraj enega leta, ker sedanji lastnik čaka na novo stanovanje, tudi nam se nikamor ne mudi). Temu primerno določimo tudi obročno plačevanje. Pogodba se overi, lastnik plača 2 % davka na nepremičnine. Plačamo del provizije za posredovanje.
– že prej smo se pozanimali kako s krediti. Imamo že zbrano banko, ki nam bo dala hipotekarni kredit in pogoje za najem kredita (našparano imamo samo za aro, ki jo plačamo odb podpisu pogodbe). Kupnina za hišo gre iz kredita in iz kupnine za prodajo stanovanja, ki nas še čaka.
– podpišemo za kredit; odobritev in izplačilo v treh tednih.
– takoj ko smo podpisali pogodbo za nakup hiše, smo dali ven oglase za prodajo stanovanjo; prodamo ga čez 5 mesecev (poleti je totalno mrtvilo, kar se prodaj tiče, čeprav smo tudi mi na obali). Prodamo preko posrednika. Iskali smo kupca, ki bi bil pripravljen stanovanje prevzeti z zamikom oz. ko bi mi prevzemali hišo. Prav takega smo tudi dobili. Iz stanovanja se bomo selili dva meseca po prevzemu hiše, tako da smo pridobili čas še za adaptacijo le te.
– sledi spet podpisovanje pogodbe. Tokrat 2 % davek od prodaje nepremičnine plačamo mi (pred tem se pogodba overi). Če je stanovanje kupljeno po 1.1.2002 plačaš 20 % davek na razliko v ceni (če prodajaš stanovanje dražje, kot si ga kupil). Plačamo še provizijo posredniku.
Tako nekako je zadeva zgledala pri nas. Na srečo se nam je izteklo vse po planih. Včasih moraš tudi malo riskirat in se podat v posel z mislijo, da se bo vse pozitivno izteklo. Nas je najbolj skrbelo, da ne bomo uspeli prodati stanovanja v roku oz, do takrat, ko bo potrebno poravnati naslednji obrok za hišo.
Se opravičujem, če sem preveč naložila. Kika.

Za usklajevanje prodaje in nakupa je vsekakor najbolje, da to uredite preko posredniške agencije, ki bo poskrbela za to. Omenim naj samo, da ni to nič nenavadnega, da nekdo istočasno prodaja dosedanje stanovanje in kupuje novo nepremičnino.
Glede davkov pa je bilo veliko napisanega že v prejšnjih temah. Dodala bi samo to, da načeloma plača davek na promet nepremičnine prodajalec, torej boste vi verjetno samo enkrat (tj. pri prodaji svojega stanovanja) plačali davek na promet, poleg navedenega pa se bo pri vaši prodaji ugotavljal tudi morebitni davek na dobiček.

Hvala obema za odgovor.

O tem, da bi vse skupaj izpeljali preko ene agencije, sem tudi sama razmišljala..

Me pa bega ta davek na dobiček – dobila sem namreč dve nasprotujoči si informaciji, in sicer:
1. plačaš ga neglede na to, če si v stanovanju prijavljen vsaj 3 leta (za stanovanja kupljena po 1.1.2002)
2. če si prijavljen na naslovu vsaj 3 leta, ga ne plačaš (to mi je povedala celo eno uslužbenka pri nepremičninski agenciji).

Katera trditev je torej pravilna? Za nas to igra precej vloge, saj bi, v primeru, da ga po roku 3eh let ne plačaš, počakala še 1 leto.

Hvala še enkrat.

Davek na dobiček se NE plača od dobička pri odsvojitvi-prodaji stanovanja ali stanovanjske hiše v katerem je imel zavezanec-prodajalec prijavljeno stalno prebivališče in je tam dejansko živel vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo.
Torej vsaj zadnja tri leta preden prodate stanovanje morate imeti tam prijavljeno stalno bivališče in tam tudi dejansko živeti (oba pogoja morata biti izpolnjena), da vam ne bo potrebno plačati davka na dobiček.

Davek od dobička se obračunava pri prodaji nepremičnine, če je bila le ta pridobljena po 1.1.2002. Po treh letih lastništva in treh letih stalnega bivanja pa imate možnost oprostitve tega davka. Priložiti morate le izpis UE o stalnem prebivališču.

Samo eno vprašanje: Kolikor sem razbrala, plačaš davek samo v pirmeru, da je stanovanje kupljeno po 1.1.2002; če pa imaš stanovanje dlje kot od 1.1.2002, ne plačaš tega davka. Pa me zanima, če je bistveno, da si na tem naslovu prijavljen? Namreč, sem lastnica stanovanja, ki ga imam v bližnji prihodnosti namen prodati, in kupujem večje stanovanje. Nikoli pa nisem bila prijavljena v tem stanovanju, v katerem živim že 7 let. Mi zna kdo povedati, kako je s tem?

hvala, lpL

Če je stanovanje kupljeno po 1.1.2002 plačaš 20 % davek na razliko v ceni (če prodajaš stanovanje dražje, kot si ga kupil).

To zgoraj ni vedno tako!
Če si v stanovanju dejansko živel in imaš tam prijavljeno stalno bivališče vsaj 3 leta si tega davka na dobiček oproščen !
http://www.durs.gov.si/index.php?id=7716

Čeprav vašega vprašanja ne razumem prav dobro, bom poizkušala odgovoriti. Če ste kupila (pridobila) stanovanje pred 01.01.2002 potem se kapitalski dobiček sploh ne ugotavlja in torej ni pomembno ali na tem naslovu živite in ste tam stalno prijavljeni ali ne. Če pa ste ga kupila (pridobila) po 01.01.2002 pa je pomembno, da v stanovanju, ki ga prodajate dejansko živite in imate tam prijavljeno tudi stalno prebivališče vsaj zadnja tri leta pred prodajo (odsvojitvijo). Če na tem naslovu, kjer dejansko živite, niste imela prijavljeno tudi stalno prebivališče, potem vam zgolj dejstvo, da ste tam dejansko živela ne bo pomagalo, saj morata biti za oprostitev plačila kapitalskega dobička izpolnjena oba pogoja (dejansko bivanje in prijava stalnega prebivališča). Upam, da sem vam odgovorila na vaše vprašanje.