Prodajne cene bistveno višje od ocene GURSA

Kupujem stanovanje v Ljubljani in sem opazila, da so praktično brez izjeme oglaševane cene (ki jih prodajalci niso pripravljeni bistveno spustiti), bistveno višje od ocene GURSa.

Banke dajo kredita do 70% vrednosti nepremičnine, pri tem gledajo oceno GURS-a, pa tudi če naročijo še dodatno cenitev, do dejanske prodajne cene ne bomo prišli. Kako naj potem mladi pridemo do stanovanja?

Mene osebno so pri teh vrednostih hoteli tako olupiti, da se mi je kar kadilo pred očmi. sem popizdila, dokler mi niso znižali večkrat vrednost. Pa še vedno imam previsoko. Imajo pa zato določeni krepko pod ceno, ja.

Stanovanja v Ljubljani so rezervirana za nas, bogate in za naše otroke. Mi takih problemov nimamo. Ti se pa vozi z busom.

Problem nastane ker se je cena zelo hitro dvignila, s tem pa GURS s svojo enoletno posodobitvijo precej zaostaja. Še vedno lahko naročiš dodatno cenitev, ki je precej bolj realna.

Težava je tudi v tem, da ti jemlješ kredit za najmanj 25 let. V tem času bodo vrednosti nihale in banka z neko visoko oceno ne bo tvegala. Trenutno se jim krediti tudi ne izplačajo preveč, zato jih ne delijo kar tako (govorim za običajno prebivalstvo). Zdravnik lahko dobi višji kredit in lažje, kot npr tajnica, tako pač je.

Je pa res, da naše banke lepo živijo že od običajnih dnevnih storitev, tako da se s krediti niti ne rabijo preveč ukvarjat. Njih ne zanima tvoj stanovanjski problem in pri tem ne moreš nič. Lahko pa greš ven iz lj ali pa počakaš, da gurs zviša vrednost ali cene padejo…

Nikoli in nikjer ni bilo rečeno, da bodo vrednosti GURS-a veljale kot tržne vrednosti, ampak vrednosti, od katerih bomo plačevali davek.
Tapametni smo delali v smeri čim nižje vrednosti, taneumni pa so mislili, da si s hvaljenjem delajo uslugo pri tržni vrednosti.

Ni bilo rečeno, ne. Toda banka ravno to oceno upošteva.

Ni bilo rečeno, ne. Toda banka ravno to oceno upošteva.
[/quote]

Kar je neke vrste dodatna vrednostna varovalka. To samo pomeni, da v resnici ne dobiš kredita 70%, ampak kakšnih 50%.

Sicer pa komot iščeš kakšno banko, ki dela drugače. Menda se bo kakšna ločila od povprečja tudi po tem vprašanju.

Potrebno je prihraniti ca. 70 % vrednosti nepremičnin – to je osnova finančne varnosti.

Cene na gursu itak že nekdaj blazno nizke. K vsaki oceni vrednosti na gursu dodaj še nekaj €€€€ ali pa celo €€€€€ ter dobiš pravo vrednost nepremičnine. Vsi prodajajo za tudi po 5x več, ker pač želijo čim več iztržiti. Višja, ko bo začetna cena, več boš na koncu dobil zanjo. Cene v Lj še niso tako grozno hud problem. Kaj pa na obali? Hiša je na gursu vredna 250.000€ plus če dodaš še 50.000€ si na 300.000€. Hiša se prodaja pa za 800.000€. Kdo bo pa to kupil?

Ja, GURS in prodaja se pogosto fejst razlikuje pa ne samo v LJ.
Tudi daleč stran od Lj, v čistih hribih pa vidiš na gursu 30.000€, prodaja se pa za 60.000. Res pa je, da nekateri oglasi visijo mesece in mesece. Ali pa vidiš, da čez čas cena konkretno pade.

Je pa res tako kot je ena omenila. Pri cenitvah so eni zelo zelo znižali ceno, da bi plačevali manj davka.
Tako, da imamo primer dveh hiš. Ena po GURSu vredna 50.000€. Druga, bistveno večja, ne samo tlorisno,a mpak tudi v dve etaži pa je tudi isto 50.000. Čeprav je vredna 2x toliko kot prva. Samo pri drugi so navedli letnik zidave 1850. Čeprav to sploh ni res. Ampak cena ji je pa zato močno padla.

Potrebno je prihraniti ca. 70 % vrednosti nepremičnin – to je osnova finančne varnosti.
[/quote]

Prihranila sem tretjino cene stanovanja, ki bi ga kupila, vendar to zdaj ni dovolj, če banka nepremičnino prenizko oceni. Imam visoko izobrazbo in solidno plačo, službo za nedoločen čas, obrok kredita pa bi bil praktično enak obroku najemnine! Finančno nisem nič manj varna, če plačujem kredit kot najemnino. Prišparam pa celotno kupnino v parih letih delovne dobe težko.

Kako naj mladi pridemo do stanovanj in kasneje družin, če nimamo nobenega financerja? Misija nemogoče.

Cenitve GURSa naj bi bile samo osnova za davek na nepremičnine. To naj bi bila knjigovodska vrednost nepremičnine, ne pa tržna, kakor so jih določali. Meni ni jasno, na osnovi česa je enako velika hiša npr. v Kopru knjigovodsko več vredna, kot npr. hiša v Logatcu. Saj davek od tržne vrednost se itak plača ob prodaji nepremičnine. Naši oblastniki bi pa na račun nekih tržnih vrednosti vsako leto nekaj kansirali.

Pozdravljeni,

Vrednotenje Gurs-a je posplošena vrednost, ki jo izračuna “računalnik” na podlagi vnešenih podatkov (površina, letnik, obnova, lokacija…) in na podlagi statističnih podatkov o dejanskih prodajah nepremičnin na različnih območjih po Sloveniji.
Ta vrednotenja pravilom nimajo nobene zveze s tržnimi vrednostmi nepremičnin. Tako so naprimer zazidljive parcele, še vedno vrednotene po 2 eur, tudi hiše na isti ulici so lahko popolnoma različno ocenjene. Lastniki so pri popisu dajali napačne (manjše površine) podatke, da bi bila nižje vrednotena, da bi plačali manj davka…
Pred leti je FURS jemal te vrednosti za osnovo za izračun davka in je enostavno rekel, da čeje po GURS-u vredno 100 vi ste pa prodali za 70, boste plačali davek na 100, ker ste prodali za premalo denarja, da je vredno več… Potem je Ustavno sodišče to prepovedalo, kar je edino pravilno. Saj ti vrednotenje ne more postaviti tržne cene.
Banke pa še sedaj to vrednotenje izkoriščajo v svojo korist in se tega držijo oz. zahtevajo cenitve.
Kakorkoli že je samo trg tisti, ki določi neko ceno nepremičnine. Vredna je toliko kolikor je nekdo pripravljen plačati zanjo.

Nepremičninski trg v kapitalizmu je nastavljen tako, da je lahko večina ljudi le v komercialnem najemu in ne morejo nikoli postati lastniki nepremičnin. Tistim ki komercialnega najema ne zmorejo, pomaga država. Ker so nepremičnine končni cilj kapitala, katerega lastništvo je reda velikosti 5% prebivalstva – 95% kapitala je jasno da bo 95% nepremičnin dolgoročno v lastništvu teh 5% ljudi.

Kr neki.

Mi je povsem jasno, čemu je namen vrednotenja na gursu in kakšne so možne manipulacije tako s strani lastnikov kot s strani bank. Zadeva pa posredno vpliva tudi na tržne cene. Zakaj? Ker glede na oceno za stanovanje ponudimo manj kot bi sicer. Kupci in naša kreditna zmožnost pač formira trg. In imamo krog.

Se strinjam z vami. Vendar po mojih izkušnjah v večini primerov ne vpliva vrednotenje GURS-a na tržne cene. Ker v mnogih primeih ravno zaradi napačnih podatkov v GURS-u, samo vrednotenje ni pravilno oz. je napačno izračunano.

A bi bili kaj bolj srečni,če bi Gurs dvignil vrednost nepremičnin (in posledično davkov) banka bi pa znižala procent kredita iz sedanjih 70% na 50%

Ni bilo rečeno, ne. Toda banka ravno to oceno upošteva.
[/quote]

To pa ni res. Banka vrednost po GURSu res upošteva, ampak ni pa neumna in zaostala, ve kakšne so cene na trgu, pošlje svojega cenilca in določi okvirno realno ceno.
Mi smo kupili stanovanje pred nekaj leti, ko so cene zelo padle, Vrednost po GURSu je bila višja od prodajne. Vzeli smo 70% kredita. Danes je cena našega stanovanja 30% višja, kot je bila pred nekaj leti. Hm, si predstavljaš, da zdaj nekdo dobi 70% kredita te vrednosti in čez nekaj let cena pade za 30%? S prodajo kredita ne bi pokril! Kaj bi bilo potem?
Mi smo imeli srečo, da smo kupili, ko so bile cene nižje. Ti pa dobro premisli, koliko kredita si laho privoščiš ne glede na cene po GURSu in na trgu.

Potrebno je prihraniti ca. 70 % vrednosti nepremičnin – to je osnova finančne varnosti.
[/quote]

Ja, bravo! In potem živiš pri starših do 50. leta, potem pa oni itak umrejo in sploh ne rabiš kupovat nepremičnine ?!?!?!?
Ali pa šparaš za 3 sobno, otroci odrasteo, gredo od doma in 3 sobnega sploh ne rabiš več, ti je dovolj sobica s kuhinjo in kopalnico.
Ne bodite smešni! Kdo danes lahko prišpara 70% za stanovanje?! Nezaposlena mladina?

Stanovanje kupuješ v časih visokega povpraševanja po nepremičninah. Na to vpliva nestabilnost trenutne valute, pomanjkanje stanovanj na trgu, bivanjski trendi in razvoj turizma. Boš pač morala zbrati več denarja in tvoj delež kreditiranja bo manjši. Če ti to ne gre, pa boš morala znižati pričakovanja. Glede na družbenopolitično situacijo v Evropi tvoji evri sigurno ne bodo vredni vsak dan več.

Ja, bravo! In potem živiš pri starših do 50. leta, potem pa oni itak umrejo in sploh ne rabiš kupovat nepremičnine ?!?!?!?
Ali pa šparaš za 3 sobno, otroci odrasteo, gredo od doma in 3 sobnega sploh ne rabiš več, ti je dovolj sobica s kuhinjo in kopalnico.
Ne bodite smešni! Kdo danes lahko prišpara 70% za stanovanje?! Nezaposlena mladina?
[/quote]

Hja, pred 150 leti si lahko gradila na svoji zemlji kar si hotela. Potem so ti pred 100 leti že drugi določali kje in kako lahko gradiš. Pred 50 leti so te stlačili v državne mestne golobnjake in pred 25 leti si pričela za te golobnjake plačevati. Sedaj pa so se domislili, da državnih mestnih golobnjakov za prihodnje generacije sploh ne bo in da si boš svoj mini golobnjak celo delila z drugimi ala Air bnb. Menda ne misliš da je ta potek dogodkov zgolj naključje?

Tudi banke nič ne dajo na oceno Gurs-a. Zato pošljejo svojega cenilca, ki stanovanje oceni realno.
In na to oceno potem dajo 70 %.