Solastništvo in najem/prodaja

Pozdravljeni,
na našo hiši smo pisani trije lastniki; solastnik 1/2 in midva z možem vsak 1/4 (skupaj 1/2).
Solastnik živi v tujini, in v njegovem stanovanju bivajo njegovi sorodniki.
Midva z možem in otroki živiva v drugem stanovanju.

Nepremičnina ni razdeljena in ne etažirana, ker solastnik tega ne želi.

Bi lahko midva z možem najino polovico dala v najem? Brez soglasja solastnika? Kolikor jaz to vidim, bi potem namesto nas nekdo drug živel v istem stanovanju in uporabljal stvari, ki smo jih do zdaj mi.
Bi bilo to možno?

Polek tega me zanima prodaja. Kako je s predkupno pravico? Kdaj in kako se ponudi predmet prodaje solastniku?
Mi bi zelo radi razdelili ali pa vsaj naredili etažiranje, ampak to solastnik vztrajno zavrača.

Najlepša hvala za odgovor in lep pozdrav,

Zdenka

Spoštovani!

Tudi za oddajo svoje polovice v najem potrebujete soglasje solastnika. Najbolje je, da na sodišče vložite predlog za razdelitev solastnine. V tem postopku sodišče dodeli nepremičnino enemu solastniku, ki mora izplačati ostale solastnike ali pa nepremičnino proda, ter denar razdeli med solastnike v skladu z višino njihovega solastniškega deleža. Sodišče bo poiskalo solastnika v tujini oz. mu bo postavilo začasnega zastopnika, če ga ne bo mogoče najti.

Za delitev solastnine veljajo pravila Stvarnopravnega zakonika, ki določa:

(1) Solastniki sporazumno določijo način delitve stvari. Za pridobitev lastninske pravice se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom.
(2) Če se solastniki ne morejo sporazumeti, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes.
(3) Sodišče lahko odloži delitev za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev.
(4) Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev).
(5) Na predlog solastnika lahko sodišče odloči, da namesto prodaje pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov.
(6) Solastnik, ki je po prejšnjem odstavku dobil stvar, pridobi lastninsko pravico na stvari s pravnomočnostjo odločbe. Drugim solastnikom mora izplačati njihove deleže najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti odločbe skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila. Drugi solastniki imajo do celotnega poplačila na stvari zakonito zastavno pravico.

S spoštovanjem!