Solastništvo

Pozdravljeni,

po očetovi smrti (l. 1998) smo postali mama, brat in jaz solastniki hiše v razmerju 50:35:15. Enako velja še za eno zazidljivo parcelo. Ker se bo mama preselila v svoje stanovanje, bi radi solastništvo uredili tako, da bi mama na naju prepisala svojo polovico hiše. Pri drugi parceli pa bi se midva z bratom odpovedala svojima deležema in bi jo mama imela v svoji lasti.
Zanima me, kako najbolj “elegantno” izvesti spremembe lastništva? Z darilno, izročilno, kupoprodajno pogodbo…? Kako je s plačilom davka?

Hvala za odgovor in lep dan!

Pozdravljeni,

najprimernejša je razdružilna pogodba. Pri takšni pogodbi se ne plača 2% davka na promet nepremičnin, temveč se kot darilo obdavči le razlika med vrednostjo nepremičnine, ki gre v prid posameznemu solastniku glede na stanje pred in po razdružitvi. Če bi vidva z bratom od mame prejela več, kot bi ji dala v zameno, ne bi bilo potrebno plačati nobenega davka, saj spadata v prvi dedni red, ki je oproščen plačila davka na dediščino in darila, v primeru, da bi bilo obratno, pa bi bila razlika obdavčena.

Lep pozdrav!

Pozdravjeni,
Odločamo se za nakup stanovanja, ki se nahaja v tristanovanjski hiši, ki pa ni etažno urejena. V ZK so lastniki vpisani kot delni lastniki (po 1/3). Prodajna pogodba točno navaja, kateri del hiše se prodaja. Kot kupca me skrbi riziko nakupa stanovanja, ki ni vpisano kot etažna lastnina. Ali navedbe v pogodbi pomeni, da sem po plačilu potem dejanski lastnik dela, ki je naveden v prodajni pogodbi oz. ali je to dovolj za primer, če bi prišlo kdaj do kakega spora med solastniki v smislu komu kaj pripada, glede na to, da je v ZK navedena samo solastnina?

Hvala za odgovor.

Pozdravljeni,

z nakupom 1/3 deleža na nepremičnini ne morete postati izključni lastnik enega izmed treh stanovanj, ampak postanete solastnik nerazdeljene stvari s tretjinskim idealnim deležem na celotni večstanovanjski hiši. Glede na to, da pogodba točno določa kateri del hiše bo upravičen uporabljati kupec, je moral biti med solastniki sklenjen nek dogovor o rabi nepremičnine v solastnini, ki daje solastnikom pravico do posesti določenega dela in jim je s tem za ta del zagotovljeno tudi neko pravno varstvo (t.im. posestno varstvo; posestnik lahko npr. vloži motenjsko tožbo v primeru, da je v svoji posesti moten ali če mu je le-ta odvzeta).

Problem se pojavi npr. pri upravljanju z nepremičnino v solastnini, saj je tako za posle rednega (npr. vzdrževalna dela) kot za posle izrednega upravljanja potrebno določeno soglasje solastnikov (v prvem primeru soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico vrednosti nepremičnine, v drugem primeru soglasje vseh solastnikov). To pomeni, da bi vi v konkretnem primeru za vzdrževalna dela v “svojem” stanovanju potrebovali soglasje vsaj še enega solastnika, česar pri etažni lastnini ni.

Idealen torej takšen nakup ni, v primeru sporov pa bi bili vseeno do določene mere pravno varovani.
Vendar pa je treba poudariti, da lahko vsak solastnik kadarkoli zahteva delitev nepremičnine, ki je v solastnini. Slednja se lahko izvede sporazumno, z razdružilno pogodbo oz. pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine, ali pa o načinu delitve odloči sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes.

Lep pozdrav!