Spoštovani, ali je morda kdo med uporabniki imel podobno izkusnjo, oz ali vam je strokovnjakom, ki sodelujete z bankami, znano naslednje dejstvo oz. praksa bank. Gre za obstoječi 20 letni hipotekarni kredit, predmet hipoteke hiša. Vkolikor bi se kreditojemalec po pribl. 10 letih odplačevanja kredita odločil da hišo pod hipoteko proda in kupi stanovanje – ali je mozna pri obstoječem hipotekarnem kreditu zgolj sprememba hipotekarne pogodbe (hipoteka se prenese na stanovanje, ki pa se vrednostno tudi pokriva z visino neodplacanega kredita). Ali pa bi banke v tem primeru vztrajale na sklenitvi novega kredita. Menim, da je obstojeci kredit ugodnejsi, kot bi bil nov, poleg tega bo pri obstojecem kreditu kmalu odplacan pretezni del obresti….. Zanima me torej ali je imel kdo taksen oz podoben primer oz. ali vam je na splosno znana praksa bank V taksnih primerih ? Lp

Odvisno od banke do banke, ampak načeloma se hipotek ne da prenašat, pa tudi ne vem, če je to stroškovno učinkovito. Če je kredit bolj ugoden o trenutnih tržnih obrestnih mer (a je res…?) je problem je ravno v tem. Banka mora namreč ob taki spremembi kredit refinancirati v bilanci. In če so v času najetja prvotnega kredita imeli ugoden vir refinanciranja in ga danes več nimajo ali je manj ugoden, je logična posledica, da zamenjava zavarovanja ni možna drugače, kot z najetjem novega kredita. Namreč potrebno je vedeti, da si banke za kredite sredstva tudi izposojajo na trgu in ga plasirajo naprej v obliki kreditov. Ne nazadnje pa banke take situacije tudi izkoristijo za dvig obrestnih prihodkov – take spremembe so kot nalašč za dvig obrestne mere in kasiranje stroškov.

To da pa je plačan pretežni del obresti, pa je neumnost. Obresti se obračunavajo na linearni način, kar pomeni, da je v vsaki anuiteti kredita del glavnice in del obresti – to so vedno obresti na trenutno neodplačan del glavnice in nič več. Torej iz vidika obresti se kredit izplača poplačati čim prej in kadarkoli v dobi odplačevanja, saj obresti vedno plačate le do dneva poplačila in nič več.