Stanovanje v LJ cene!?

Zanimajo me realne cene stanovanj v LJ, zato sprašujem tiste, ki so pred kratkim (največ eno leto nazaj) kupili ali prodali stanovanje oz. poznajo koga, ki je. Zanima pa me cena, (približna) lokacija in kvadratura. Hvala za odgovore

dejanske cene oz. zneski in kvadrature prodanih nepremičnin so na portalu Geodetske uprave: Evidenca trga nepremičnin:

link: http://prostor3.gov.si/ETN-JV/[/url]

Tam si lahko pogledaš za različna leta in mesece (2007-2011), na zemljevidu si približaš tisto lokacijo, ki te zanima ter tip nepremičnine, ki te zanima (stanovanje, hiša, parcela…).

lp

Oglaševana cena minus 20 posta pa prideš nekje na realno ceno. Tisti ki proda pod temi pogoji je lahko super vesel.

Brrrr: TheMan, si to ti?

Ne to sem jaz Brrrr, ne vem pa zakaj bi bil TheMan. Verjetno imava podobna mnenja

V Ljubljani zame tako in tako ni nobenega stanovanja za kupit po normalni ceni. V bistvu imaš OK stanovanja po abotnih cenah in totalne luknje v katastrofalnih stanjih po sprejemljivejših cenah, kjer pa ne bi nikoli hotel živeti. Na leto se pojavi morda eno ali največ dve manjši stanovanji, ki sta v dobrem stanju, na OK lokaciji in po zame sprejemljivi ceni. Tako da se bo verjetno potrebno preseliti kam drugam, seveda ne v okolico Ljubljane, temveč izven EU! 😀

Saj res, na trancerja sem prav pozabil. Sem mislil, da je že izven SLO in celo! EU, kolikor se je takrat pridušal, da bo šel.

To bi bile dejanske cene, če ne bi bilo manipulacij s strani nepremičninarjev. O tem je bilo že veliko napisanega kot recimo, da se pogodbena cena razlikuje od prodajne. V tem primeru kupec dobi nepremičnino po zelo zelo ugodni ceni (veliko nižji od oglaševane in zapisane v pogodbi). Takih cvetk je še kar nekaj.

pa saj v evidenci trga nepremičnin so realno dosežene cene – beri zneski iz pogodb

je pa res, da je navadnemu uporabniku viden samo podatek o kvadraturi, mikrolokacija in cena…

tele vrednosti vnašajo na gursu, kot tudi agenti.. se pa zabeležijo vrednosti poslov (torelj lahko vsebujejo več nepremičnin, ali pa nerpremičnina +garaža/parking/+klet)

@cyroe

verjetn ga nis najbol razumeu, on prav da se poravna čisto drugačn znesk od napisanega v pogodbi.

lp[/quote]

To bi bile dejanske cene, če ne bi bilo manipulacij s strani nepremičninarjev. O tem je bilo že veliko napisanega kot recimo, da se pogodbena cena razlikuje od prodajne. V tem primeru kupec dobi nepremičnino po zelo zelo ugodni ceni (veliko nižji od oglaševane in zapisane v pogodbi). Takih cvetk je še kar nekaj.[/quote]

———-
In kaj ima kdo od tega? Na pogodbi višja cena, dejansko izplačana pa nižja. Kdo tukaj profitira, razen Dursa?

Profitira kupec, ker dobi lahko višji kredit. Banke namreč ne dajejo 100% hipotekarnih kreditov, če pa ceno dvigneš za recimo 30%, pa lahko banka kreditira nekje 75% vrednosti na pogodbi…

Banka, ki ti odobri hipotekarni kredit, naredi cenitev (in sicer to naredijo cenilci, ki jih določi banka, ne kupec). Na ocenjeno vrednost dobiš okrog 60 % hipotekarnega kredita. Cena, ki jo na pogodbo napišeta kupec in prodajalec, torej za kredit ni merodajna.
Drugo: ne bi upala kupovat nepremičnine tako, da sem nekaj zmenjena s prodajalcem, nekaj drugega pa piše na pogodbi. Torej na pogobi imava npr. 130 jurjev, zmenjena pa sva za 100. Nakažem 100, prodajalec pa mi ni dolžan izročiti nepremičnine v posest, ker niso izpolnjeni pogodbeni pogoji. In me veselo stisne za tistih 30 jurjev.

Seveda je to vic.

Ni vic, je pa res, da banke dostikrat zahtevajo cenilca, sploh če je cena nadpovprečno visoka. Če pa se zmeniš za ceno recimo 40 tisoč eur, po GURS pa je nepremičnina ocenjena na 50 tisoč EUR, se zna zgoditi, da boš dobil 100% kredit, ker bo banka vzela kot osnovno vrednost tisto od GURS-a in ne tiste na pogodbi in bo za banko to dejansko 80% kreditiranje in ne 100%. Seveda gre tudi obratno, včasih banka ne zahteva cenilca in vzame vrednost na pogodbi kot merodajno, takrat pa lahko s tem, da jo umetno nekoliko dvigneš, samo v praxi najbrž ne več kot za kakšnih 10-15%, prideš do manjkajočega denarja za ‘polog’. Jasno le pod pogojem, da je za 10-15% višja cena za banko še vedno REALNA in ne očitno umetno napihnjena, se pravi na že napihnjeno ceno še dodatno napihnjena, ker tu pa stvar pri banki gotovo ne bo šla skozi. Na vsak način pa moraš imeti vsaj nekaj lastnih sredstev(vsaj okoli 10% kupnine), drugače je danes skoraj nemogoče kupiti nepremičnino.

Tracer, izrazi kot dostikrat, nadpovprečna cena, so pri bankah določeni v številkah. Banka se tudi ne ozira na Gursove cenitve, ker naredi svojo, ki pa je natačno 20 % nižja od Gursove. In potem da na svojo cenitev – ne na Gursovo ali prodajalčevo/kupčevo – 60% hipotekarnega kredita.

Pravilo bi moralo biti 70% sredstev

To je sicer zelo odvisno od banke, ene zahtevajo kar 50% lastne udeležbe, nekatere sicer redke pa le 10% lastne udeležbe ali izjemoma(beri: skoraj nikoli oz. le za majhne zneske) celo manj. Odvisno od cene stanovanja, lokacije, ohranjenosti, seveda pa tudi od bonitete kreditojemalca itd. Jaz sem dobil 95% kredita glede na ceno stanovanja, res pa je, da je bilo moje stanovanje po GURS ocenjeno za cca. 25% višje, kot je znašala višina kredita, vendar pa je bil znesek kreditiranja v mojem primeru dejansko le za 5% nižji od prodajne cene na pogodbi. Kredit je bil odobren pred dvema mesecema na SKB.

Aja in moja banka je vzela GURS-ovo cenitev za osnovo pri odobritvi kredita, kar tudi sicer ni redkost danes. To sem izvedel mimogrede med vrsticami in zato tudi niso zahtevali lastne cenitve. Tako da je v mojem primeru za banko znašalo kreditiranje nakupa v višini 80% vrednosti, dejansko glede na ceno v prodajni pogodbi pa 95%. Je pa res šlo za nizek znesek, a vseeno ne gre posploševati. Poleg omenjenega stanovanjskega kredita imam še en manjši kredit za avto, ki ga prav tako NISEM rabil predčasno poplačati pred odobritvijo hipotekarnega kredita. Pa je šlo vseeno skozi, sicer bolj kot ne za las, a je šlo. 😉

Kar navaja Trancer, popolnoma drži.

Kar precej bank na trgu še vedno pri vrednosti zavarovanja upošteva vrednost stanovanja po kuporpodajni pogodbi, brez da bi se za to zahtevala cenitev – seveda v mejah realnosti. In tako tudi drži dejstvo, da kupec oz. kreditojemalec z napihnjeno vrednostjo lahko pridobi višji znesek kredita.

Odgovor na Jelena 22:
Zavarovanje kupca v takem primeru je popolnoma enostavno – v kuprodajno pogodbo je potrebno navest, da je kupec kupnino dne v xxx znesku ŽE PLAČAL, ostalo pa bo plačal s sredstvi, ki jih bo pridobil iz kredita odobrenega pri banki. S tem je kupec varen, saj so izpolnjeni vsi pogoji. Prav tako v primerih, ko se vpiše hipoteka, komplikacije prakitčno niso možne, saj banka vpisuje hipoteko po prenosu lastninske pravice – v praksi zadeva poteka pri notarju istočasno – notar najprej vloži zk predolg za prenos lastninske pravice in potem še za vpis hipoteke – torej mora najkasnjedo naroka biti notarju dostavljena originalna kupoprodajna pogodba, ki je sposobna za prenos lastninske pravice.

Na trgu je še vedno brez težav možno pridobiti ob zavarovanju s hipoteko kredit v vrednosti 80%nepremičnine, v določenih primerih tudi več. Če ne gre za pretirano visok znesek kredita (nekje do 150.000 EUR), je možno priti do 100% financiranja tudi s kombinacijo dveh kreditov z različinimi zavarovanji, 80% kredit zavarovan s hipoteko in 20% zavarovanje preko zavarovalnice – precej odvisno od kreatinovsti bančnega svetovalca. Max. odplačilna doba kredita zavarovanega preko zavarovalnice je 15 let. Seveda mora v taki kombinaciji biti izpolnjen pogoj kreditne sposobnosti, še najbolje pa je, če nepremičino kupuje par, en vzame en kredit in drugi drug kredit. Nepremičine v manjših zneskih do cca. 40.000 – 50.000 pa je možno je možno brez problema financirati 100%, saj je možno kredit urediti celo brez hipotekarnega zavarovanja (zavarovanje preko zavarovalnice).

GURSove cene z realnostjo nimajo nikakršne veze in jih banke pri svojih vrednotenjih po večini ne upoštevajo, razen če gre za res nižje zneske kreditov.

Jazše vedno pravim, da bi moral pameten investitor zagotoviti 70% lastnih sredstev.

Če je investitor, potem vsekakor. Če je pa nekdo, ki živi v najemu in si rešuje stanovanjski problem, pa to po mojem ne velja.

Investitor je zame nekdo ki gradi – zase ali za trg, čeprav kar sem zapisal bolj velja za tistega, ki gradi zase.

To je neumnost. Investitor je kdor gradi za trg. Če živiš v najemu, običajno težko prihraniš 70% za nakup stanovanja v doglednem času, najemnino pa moraš ves čas varčevanja plačevati. Če pa imaš možnost zastonj bivati nekje med varčevanjem za štalco, potem pa se splača čim več prihraniti in čim manj kredita vzeti.

Investitor je kdor investira/plača. Poglej si naprimer eno gradbeno dovoljnje ter boš videl, kaj na njem piše. Razumem pa da tega ne poznaš dobro, saj verjetno nisi prav veliko zgradil/kupil.

70% je normalno da nekdo prihrani (tu govorimo o vsem premoženju), kar je manj je zame veliko tveganje za prihodnost.