Stanovanjski kredit (nejasnosti)
Lep pozdrav.
Ponovno vam pisem glede stanovanjskega kredita, saj ste mi ze enkrat pomagali. Bom se enkrat napisal situacijo. K obstoječi stanovanjski hiši, ki je last staršev želiva z ženo zgraditi prizidek, ki bo služil kot garaža in stopnišče v bodoče mansardno stanovanje. Rabila bi torej kredit za prizidek in za izgradnjo mansardnega stanovanja in sicer v višini cca 12 mio SIT. Naj povem se to, da so mi starsi z darilno pogobo ze prepisali mansardo in del zemlje, kjer bo stal prizidek. Ker nisem zelel dati pod hipoteko celotno hiso so mi pred nekaj meseci v eni od avstrijskih bank ponudili da vzamem 2 kredita, eden zavarovan pri Sloveniki, drugi pa pri Triglavu. V tem casu, ko sem urejal dokumente (prepis, gradbeno dovoljene, vpis v zemljisko knjigo) pa so se stvari v tej banki spremenile, saj ne sodelujejo vec z eno od omenjenih zavarovalnic, tako da sedaj lahko dobim le 9 mio SIT kredita zavarovanega pri eni zavarovalnici, kar bo verjetno premalo.
Danes pa sem sel v drugo banko, kjer pa so mi predlagali sledece. Pripravljeni so dati hipotekarni kredit (npr. 12 mio SIT na 20 let) in pod hipoteko vzeti mansardo in zemljisce, kjer bo stal prizidek. V tem trenutku ne mansarda in ne zemljisce (180 m2) nimata neke vrednosti, saj ni se nic zgrajeno. Od tukaj naprej pa vse nisem razumel najbolje. Namrec, receno mi je bilo, da banka lahko odobri kredit do 80% vrednosti hipoteke-to mi je jasno. Recimo, da je to v mojem primeru cca 6 mio SIT. Ali to pomeni, da bi mi banka sicer odobrila kredit v vrednosti 12 mio SIT, vendar bi mi banka ta kredit izplacala po delih npr najprej 6 mio SIT in nato, ko bi zgradil prizidek, s cimer bi se vrednost hipoteke povecala, se preostali del kredita??? Potem pa je svetovalec poudaril, da je potrebno kredit cim prej porabiti, saj se s tem zmanjsajo interkalarne obresti in zahteval, da naj napisem podroben plan crpanja kredita. Govoril mi je o 1 mesecu, kar se mi pa zdi nerealno, da bi v tem casu zapravil ves kredit.
Ponujajo pa mi sledeci kredit:
Znesek kredita : 12.000.000 SIT
letna ob. mera: 1,9%+ Libor =4,03%
stevilo anuitet: 240
anuiteta: 73.435 SIT
skupno natecene obresti: 5.630.589 SIT
skupni odplacani znesek: 17.630.589 SIT
stroski odobritve kredita:35.000 SIT
Efektivna ob. mer: 4,12%
Naj se povem, da je moja neto placa 210.000 SIT. Zanima me ali je kredit dovolj ugoden in ali bi mi morda predlagali, da vzamem npr. 1 mio SIT manj in vzamem kredit za 15 let namesto 20. Ponujajo mi sicer 50% gotovine in 50% na osnovi predračunov. Glede na to, da je veliko napisanega, in kar nekaj vprasanj, odgovorite ko boste imeli cas.
Najlepsa hvala in lep pozdrav,
Ales
Zdravo, Aleš !
Komitent katere banke si in kje si že iskal kredit, da ne hodimo tja?
Kje leži tvoja nepremičnina in koliko ocenjuješ, da je realno vredna?
Zakaj se braniš hipoteke, ali zaradi staršev in kaj oni o tem menijo?
Če je tvoja odločitev o hipoteki dokončna, potem ti predlagam avnanje v dveh korakih:
1. najami najugodnejši stanovanjski kredit zavarovan pri zavarovalnici s tem, da te želim obestiti, da **** nudi do 10 mio na do 20 let in s tem, da ne nudi kredita v CHF (vprašaj!!!), in začni z deli; ko bo mansarda dobila obliko in dodano vrednost, sledi, če bo potreben, korak
2. poišči čimcenejši kredit.
Pri pogajanju na **** povprašaj o ugodnostih za člana **** in ne pozabi omeniti, da bosta oba z ženo odprla TRR. Sporoči njihovo ponudbo, da bomo naredili primerjavo in izračune in seveda, če lahko pride in do kakšnih pšosledic, če predčasno vrneš kredit.
Če živita danes kot podnajemnika ali pa v prostorski stiski pri starših, potem ni škoda nekaj več stroškov s takim ravnanjem.
Če pa se ti zaradi zime ne mudi preveč, potem počakaj malo, ker se situacija na področju ponudbe praktično tedensko spreminja.
Pozdravljeni!
Verjetno so na banki ponudili rešitev, tako kot ste jo opisali. Se pravi z rastočo hipoteko. Kredit boste črpali sproti, tako bo tudi rasla vrednost hipoteke.
Ponudbo, ki ste jo dobili je za vaš primer povsem OK. Interkalarne obresti so precej drage, vendar če boste kredit porabili v dveh ali reh mesecih ne bo hudo. Če vam ponudijo 50 % gotovine, ki jo črpate takoj, ko banka plača račune izvajalcu v višini 50 % kredita se izognete interkalarnih obresti. Kredita vzamete, toliko kot ga potrebujete, če bo dovolj 1 MIO manj bo to za vas cenenje, tudi zaradi krajše doba.
Osebno vam svetujem, da raje vzamite kak mio več kredita in to daste v delniško naložbo, ker če bo donos soliden lahko že po eni tretini dobe kredit vrnete.
Lep dan!
Najlepsa hvala! Zanima me ali torej obstaja kaksna razlika med bankami pri posojilu z rastoco hipoteko. Namrec v eni od bank so me opozorili, da je dobro da kredit porabim v cim krajsem casu, saj bodo manjse interkalarne obresti in celo zahtevajo natancen plan crpanja kredita, kar pa je zelo tezko predvideti, saj izvajalci lahko zamujajo bodisi po njihovi krivdi ali pa ze zaradi vremena naprimer. Pri drugi banki pa plan crpanja ne zahtevajo, le omenili so da moram kredit porabiti v 1 letu in ko sem vprasal svetovalca, ali je bolje porabiti kredit v cim krajsem casu, ni povedal nic konkretnega. Zanima me ali je torej zamolcal tisto, na kar so me opozorili pri prvi banki ali pa imajo banke razlicne pogoje kreditiranja? Jest razumem namrec, da so interkalarne obresti tiste obresti, ki jih je potrebno placati za cas od pricetka crpanja kredita do placila prve anuitete, ali se motim? Torej ali to pri prvi banki pomeni, da moram najprej porabiti ves kredit in sele potem zacnem placevati anuitete in je zato pomembno kredit porabiti cim prej?
lp