Tudi jaz sem v fazi, ko bo treba vzeti dolgoročni stanovanjski kredit.
Ob prebiranju tem o tej problematiki sem opazil, da večinoma pišete, da je pogajanje pomembna komponenta pri določitvi obrestne mere.
Mi lahko prosim svetujete, na kakšen način se je potrebno pogajati? Kaj so tiste točke, pri katerih banke popuščajo? Sklepam, da sami od sebe ne bodo ponudili nižjih obrestnih mer ali pač?
Moje stanje pa je sledeče: vzel bi hipotekarni kredit (nekje 130k €). Hiša + parcela vredna okoli 200k € (mogoče še malo več). Skupni moji in ženini prihodki okoli 3000 neto/mesec. Žena zaposlena v šolstvu, jaz pa v gospodarstvu, v firmi z dobro bonitetno oceno. Menda tudi to vpliva na pogajalska izhodišča. Se je lažje pogajati pri spremenljivi ali nespremenljivi obrestni meri?

In še ena zadeva. Trenutno ECB drži obrestne mere v negativnem območju (-0,244%). Kljub temu banke euribor upoštevajo 0,00%. Kako to? Poleg tega pa so pribitki banke praviloma višji kot so bili v preteklosti.

Seveda se je za obrestno mero potrebno pogajati. Namreč banka to bo vedno izdala osnovno ponudbo z višjim pribitkom. Za začetek pojdi po ponudbo na več bank – banke najhitrejše popustijo na podlagi konkurenčne ponudbe. Pri spremenljivi obrestni meri je trenutno ugoden pribitek okrog 1,70%. Pribitki so v preteklosti bili sicer že nižji (pred krizo 2008), ampak so pa bili vmes tudi že bistveno višji (cca. 2,50%), tako da odvisno o kakšni “preteklosti” govoriš – trenutno je zadolževanje sicer tako poceni, kot že dolgo ni bilo.

Mislim, da je logično zakaj banke ne upoštevajo negativnega Euriborja, a ne? Pogodbe so prilagojene novi situaciji in sicer, da Euribor ne more biti manj kot 0. In ne vem zakaj bi se banke zaradi negativnega Euriborja zavestno odpovedovale delu svoje marže…? Negativen Euribor je itak izredna situacija, ki je še ni bilo v zgodovini.

Lažje se je pogajati pri spremenljivi obrestni meri, saj obrestno tveganje prevzameš ti kot kreditojemalec, pri fiksni obrestni meri pa tveganje prevzame banka. Sam sem kljub trenutno prevladujočemu drugačnemu mnenju pristaš spremenljive obrestne mere, saj se še ni zgodilo, da bi bila kadarkoli v zgodovini fiksna obrestna mera bolj ugodna od spremenljive – govorim o celotni dobi odplačevanja kredita. Tudi ni logično, da bi bil manj tvegan produkt bolj ugoden od bolj tveganega. Ta fiksna OM je po mojem mnenju kolektivna zabloda. Je pa tako – pri spremenljivi se anuiteta kredita spreminja in je potrebno računati s tem, da se bo s časom anuiteta kredita nekoliko spreminjala, zato si je potrebno pustiti nekaj rezerve in preračunati kredit, če bi Euribor vmes denimo zrasel nekje do 3% in vpliv tega dviga na osebne finance. Medtem ko pri fiksni tega načeloma naj ne bi bilo. Sicer pa precej bank tudi pri fiksni obrestni meri vgrajuje določene varovalke v pogodbe, da je možna sprememba v primeru velikih pretresov na finančnih trgih, tako da je potrebno biti pozoren, kaj podpisuješ. Ampak načeloma naj bi fiksna OM bila fiksna in če si ziheraš in si pripravljen požreti več obresti za to, da imaš anuiteto sicer nekoliko višjo, ampak enako skozi celotno dobo kredita, potem vzemi fiksno OM. Fiksne OM pa so trenutno najnižje v zgodovini.

Pri dogovorih za kredit bodi pozoren na to, kaj vse bo banka zahtevala, da skleneš poleg kredita (zavarovanja, varčevanja, kartice, TRR itd.) in na koncu ni nujno, da je na banki, ki ti bo ponudila najnižjo OM kredit tudi najbolj ugoden. V vsakem primeru boš seveda moral prenest TRR, predlagam tudi kakšno zavarovanje (ampak ne naložbeno !!!) in to je počasi to. Banke tudi precej popustijo od prvotnih zahtev, če se pogajaš – malo lahko tudi blefiraš. In ni potrebno imeti nobenega strahu pred pogajanjem ali zadržkov, saj so na bankah tega vajeni. Sam bi ne glede na dobljeno ponudbo pogovor začel na način: “Ampak to se mi pa ne zdi tako ugodno…”

Glede na navedeno imaš zelo dobro pogajalsko pozicijo, saj si banke pridobivanje takih strank želijo, vrednost nepremičinine glede na želen znesek kredita pa je tudi ustrezna.Sicer pa ti bo banka verjetno poslala cenilca za ocenitev vrednosti nepremičnine.