Stečaj prodajalca stanovanja

S firmo-prodajalcem stanovanja smo sklenili prodajno pogodbo in plačali rezervacijo v višini 10%. Prodajalec je z izročitvijo stanovanja zamujal 2 leti zato se mu je nabralo veliko penalov. Potem je prodajalec ključe stanovanja izročil in mi smo že defakto vseljeni. Ko smo želeli posel dokončati, smo seveda želeli, da se obračunajo tudi v pogodbi določeni penali, ki znašajo 25.000 EU. Teh sedaj prodajalec noče upoštevati, ker mu tega menda ne pusti banka pri kateri je vzel kredit za gradnjo teh stanovanj in ki ima tudi nad temi stanovanji hipoteko. Poleg tega je na stanovanju še veliko neodpravljenih napak.
Prodajalcu grozi tudi stečaj.
Stanje je sedaj tako, da smo že eno leto v stanovanju (ker smo staro prodali in smo se morali izseliti), prodajalca pozivamo, naj uredi napake in pristopi k dokončanju posla. Prodajalec se ne odziva oziroma se izgovarja na banko. Prodajalec nas tudi ne poziva k izselitvi. Tako, da je vse skupaj v neki pat poziciji oziroma čakanju.

Vprašanje: Kaj se lahko zgodi v primeru stečaja prodajalca?
Ali v tem primeru še velja prodajna pogodba in rezervacija, ki smo jo vplačali?
Ali lahko špekuliramo, da bo stečajni upravitel želel “spraviti v denar” stanovanja v tem večstanovanjskem objektu (še veliko jih je prostih) in da bo bolj zainteresiran da zaključi prodajo in od nas dobi denar (seveda z upoštevanjem penalov)?

Hvala in lp,
Sašo

Pozdravljeni,

glede na to, da je stanovanje pod hipoteko, bi lahko prišlo v stečajnem postopku do prodaje nepremičnine v korist hipotekarnega upnika na dražbi, saj predstavlja hipoteka ločitveno pravico, na podlagi katere upnik doseže prednostno poplačilo svoje terjatve. Ali ostane prodajna pogodba v veljavi ali ne, odloča stečajni upravitelj (oz. sodišče), ki lahko odstopi od pogodbe, prav tako ima v primeru dvostransko neizpolnjenih pogodb odstopno upravičenje tudi stečajni dolžnik. Vaše predplačilo bi v tem primeru pripadlo stečajni masi. Dejansko bi lahko potem zgolj prijavili svojo terjatev (v višini že plačanega zneska) stečajnemu upravitelju v stečajnem postopku.

Obračun pogodbene kazni zaradi zamude pri izpolnitvi je vaša pravica, ki izhaja iz pogodbe in vam je prodajalec ne more kar samovoljno omejevati, hkrati bi imeli ob prevzemu stanovanja pravico zadržati še 5% kupnine do odprave očitnih napak (ki jih v primeru stečaja prodajalca seveda ne boste mogli uveljavljati), dodatnih 5% pa je možno zadržati, dokler prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice v vašo korist.

Glede na to, da prodajalcu grozi stečaj, bi bilo seveda najbolje kar najhitreje pridobiti zemljiškoknjižno dovolilo in izbrisno pobotnico banke za vpis bremen proste lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Lep pozdrav!