Kakšno zavajanje? Na nepremičninskem oglasu piše da kupec prevzame tudi strošek posredovanja, poleg tega to piše tudi v izjavi ki ko podpišeš pri ogledu. Kje ti pri tem vidiš zavajanje?

Pod črto je čisto vseeno ali ti računajo provizijo ali ne. Prodajalec bo prodal nepremičnino najboljšemu ponudniku in če hočeš, da prodajalec plača vso provizijo boš moral ponudit več.
[/quote]

Prvo zavajanje je, da vsi (!) prodajalci želijo takšno delitev stroškov na pol s kupcem.
Noben me ne prepriča, da vsi prodajalci to samoiniciativno to zahtevajo pri oddaji oglasa.
Če že, bi veliko bolj verjela, da izjavijo, da kupec krije celotno provizijo.
Takšna, sedaj že splošna praksa pa kaže na to, da agencije forsirajo to delitev.

Če sta pogodbo sklenila prodajalec in posrednik, je to njuna pogodba. Izjava kupca o tem, da se seznanjen s tem, je premalo. Izjava ni pogodba.

V vsakem primeru pa vso provizijo plača kupec. Dokler posel ni izpeljan, provizije ni. Denar za provizijo pa da kupec. Ali direktno posredniku, ali delno posredniku delno prodajalcu, ki plača ‘svoj’ del provizije, ali v celoti posredno od zneska, ki ga je nakazal prodajalcu.

In ja, prav imaš, agencijam je vseeno, od koga dobijo provizijo, zanje praktično ni razlike, najslabše jo odnesejo kupci, malo manj prodajalci. Ker vedo, da večina ljudi nima pravega občutka za številke in deleže, uspevajo s svojim pristopom.

Pa se malo poigrajmo s številkami, pri čemer upoštevamo 2-{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}-ni davek na promet z nepremičninami, 4,88 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} provizijo posredniku (upoštevan je še DDV) in 2.000 € drugih stroškov za izpeljavo posla (cenilec, takse, notar …):

Recimo, da je oglaševana cena nepremičnine 100.000 € in da je prodana za ta znesek.
V tem primeru to ceno plača kupec, prodajalec pa od dobljenega zneska v celoti plača vse stroške. Nepremičnina je kupca tako dejansko stala oglaševanih 100.000 €, posrednik je dobil svojih željenih 4.000 €, prodajalec je zaslužil 91.120 €, ostalo pa so dobili država in drugi sodelujoči.

Če na oglaševano ceno 100.000 € kupec dodatno plača pol provizije posredniku in vse stroške, prodajalec pa davek in drugo polovico provizije, kupca ta nepremičnina dejansko stane 104.440 €, posrednik dobi istih 4000 € brez DDV, prodajalec pa je dejansko zaslužil 95.560 €, torej 4440 € ali skoraj {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več kot v prejšnjem primeru. Tako pri delitvi stroškov na pol pri takšnem znesku dejansko skoraj celotno provizijo že plača kupec.

V kolikor želi prodajalec na nepremičnini dejansko zaslužiti oglaševanih 100.000 €, jo mora kupec v resnici kupiti za 111.060 € (11 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več od oglaševane cene!), posrednik pa bi bil upravičen do praktično iste provizije, 4.080 €.

Kupec kot običajno najšibkejši člen v zgodbi tako praviloma plača 5 – 10 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več od oglaševane cene.

In zato je takšno prikrito zviševanje cene s prenašanjem stroškov na tretjo osebo nepravična praksa posrednikov.

Za koliko se je torej prodala nepremičnina?
Za znesek, ki ga je dobil izplačanega prodajalec, za znesek, ki ga je zanjo odštel kupec, ali za znesek, ki je napisan na kupo-prodajni pogodbi?
Zadeve morajo biti jasno definirane, zato tudi ni za vse vpletene (no, razen za agencije) ravno vseeno, komu se v kakšnem znesku izstavijo računi za določene postavke.

Prvo zavajanje je, da vsi (!) prodajalci želijo takšno delitev stroškov na pol s kupcem.
Noben me ne prepriča, da vsi prodajalci to samoiniciativno to zahtevajo pri oddaji oglasa.
Če že, bi veliko bolj verjela, da izjavijo, da kupec krije celotno provizijo.
Takšna, sedaj že splošna praksa pa kaže na to, da agencije forsirajo to delitev.

Če sta pogodbo sklenila prodajalec in posrednik, je to njuna pogodba. Izjava kupca o tem, da se seznanjen s tem, je premalo. Izjava ni pogodba.

V vsakem primeru pa vso provizijo plača kupec. Dokler posel ni izpeljan, provizije ni. Denar za provizijo pa da kupec. Ali direktno posredniku, ali delno posredniku delno prodajalcu, ki plača ‘svoj’ del provizije, ali v celoti posredno od zneska, ki ga je nakazal prodajalcu.

In ja, prav imaš, agencijam je vseeno, od koga dobijo provizijo, zanje praktično ni razlike, najslabše jo odnesejo kupci, malo manj prodajalci. Ker vedo, da večina ljudi nima pravega občutka za številke in deleže, uspevajo s svojim pristopom.

Pa se malo poigrajmo s številkami, pri čemer upoštevamo 2-{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}-ni davek na promet z nepremičninami, 4,88 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} provizijo posredniku (upoštevan je še DDV) in 2.000 € drugih stroškov za izpeljavo posla (cenilec, takse, notar …):

Recimo, da je oglaševana cena nepremičnine 100.000 € in da je prodana za ta znesek.
V tem primeru to ceno plača kupec, prodajalec pa od dobljenega zneska v celoti plača vse stroške. Nepremičnina je kupca tako dejansko stala oglaševanih 100.000 €, posrednik je dobil svojih željenih 4.000 €, prodajalec je zaslužil 91.120 €, ostalo pa so dobili država in drugi sodelujoči.

Če na oglaševano ceno 100.000 € kupec dodatno plača pol provizije posredniku in vse stroške, prodajalec pa davek in drugo polovico provizije, kupca ta nepremičnina dejansko stane 104.440 €, posrednik dobi istih 4000 € brez DDV, prodajalec pa je dejansko zaslužil 95.560 €, torej 4440 € ali skoraj {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več kot v prejšnjem primeru. Tako pri delitvi stroškov na pol pri takšnem znesku dejansko skoraj celotno provizijo že plača kupec.

V kolikor želi prodajalec na nepremičnini dejansko zaslužiti oglaševanih 100.000 €, jo mora kupec v resnici kupiti za 111.060 € (11 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več od oglaševane cene!), posrednik pa bi bil upravičen do praktično iste provizije, 4.080 €.

Kupec kot običajno najšibkejši člen v zgodbi tako praviloma plača 5 – 10 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več od oglaševane cene.

In zato je takšno prikrito zviševanje cene s prenašanjem stroškov na tretjo osebo nepravična praksa posrednikov.

Za koliko se je torej prodala nepremičnina?
Za znesek, ki ga je dobil izplačanega prodajalec, za znesek, ki ga je zanjo odštel kupec, ali za znesek, ki je napisan na kupo-prodajni pogodbi?
Zadeve morajo biti jasno definirane, zato tudi ni za vse vpletene (no, razen za agencije) ravno vseeno, komu se v kakšnem znesku izstavijo računi za določene postavke.
[/quote]

*Tipksrska napaka:

Če na oglaševano ceno 100.000 € kupec dodatno plača pol provizije posredniku in vse stroške, prodajalec pa davek in drugo polovico provizije, kupca ta nepremičnina dejansko stane 104.440 €, posrednik dobi istih 4000 € brez DDV, prodajalec pa je dejansko zaslužil 95.560 €, torej 4440 € ali skoraj 5 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več kot v prejšnjem primeru. Tako pri delitvi stroškov na pol pri takšnem znesku dejansko skoraj celotno provizijo že plača kupec.

Prvo zavajanje je, da vsi (!) prodajalci želijo takšno delitev stroškov na pol s kupcem.
Noben me ne prepriča, da vsi prodajalci to samoiniciativno to zahtevajo pri oddaji oglasa.
Če že, bi veliko bolj verjela, da izjavijo, da kupec krije celotno provizijo.
Takšna, sedaj že splošna praksa pa kaže na to, da agencije forsirajo to delitev.

Če sta pogodbo sklenila prodajalec in posrednik, je to njuna pogodba. Izjava kupca o tem, da se seznanjen s tem, je premalo. Izjava ni pogodba.

V vsakem primeru pa vso provizijo plača kupec. Dokler posel ni izpeljan, provizije ni. Denar za provizijo pa da kupec. Ali direktno posredniku, ali delno posredniku delno prodajalcu, ki plača ‘svoj’ del provizije, ali v celoti posredno od zneska, ki ga je nakazal prodajalcu.

In ja, prav imaš, agencijam je vseeno, od koga dobijo provizijo, zanje praktično ni razlike, najslabše jo odnesejo kupci, malo manj prodajalci. Ker vedo, da večina ljudi nima pravega občutka za številke in deleže, uspevajo s svojim pristopom.

Pa se malo poigrajmo s številkami, pri čemer upoštevamo 2-{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}-ni davek na promet z nepremičninami, 4,88 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} provizijo posredniku (upoštevan je še DDV) in 2.000 € drugih stroškov za izpeljavo posla (cenilec, takse, notar …):

Recimo, da je oglaševana cena nepremičnine 100.000 € in da je prodana za ta znesek.
V tem primeru to ceno plača kupec, prodajalec pa od dobljenega zneska v celoti plača vse stroške. Nepremičnina je kupca tako dejansko stala oglaševanih 100.000 €, posrednik je dobil svojih željenih 4.000 €, prodajalec je zaslužil 91.120 €, ostalo pa so dobili država in drugi sodelujoči.

Če na oglaševano ceno 100.000 € kupec dodatno plača pol provizije posredniku in vse stroške, prodajalec pa davek in drugo polovico provizije, kupca ta nepremičnina dejansko stane 104.440 €, posrednik dobi istih 4000 € brez DDV, prodajalec pa je dejansko zaslužil 95.560 €, torej 4440 € ali skoraj {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več kot v prejšnjem primeru. Tako pri delitvi stroškov na pol pri takšnem znesku dejansko skoraj celotno provizijo že plača kupec.

V kolikor želi prodajalec na nepremičnini dejansko zaslužiti oglaševanih 100.000 €, jo mora kupec v resnici kupiti za 111.060 € (11 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več od oglaševane cene!), posrednik pa bi bil upravičen do praktično iste provizije, 4.080 €.

Kupec kot običajno najšibkejši člen v zgodbi tako praviloma plača 5 – 10 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} več od oglaševane cene.

In zato je takšno prikrito zviševanje cene s prenašanjem stroškov na tretjo osebo nepravična praksa posrednikov.

Za koliko se je torej prodala nepremičnina?
Za znesek, ki ga je dobil izplačanega prodajalec, za znesek, ki ga je zanjo odštel kupec, ali za znesek, ki je napisan na kupo-prodajni pogodbi?
Zadeve morajo biti jasno definirane, zato tudi ni za vse vpletene (no, razen za agencije) ravno vseeno, komu se v kakšnem znesku izstavijo računi za določene postavke.
[/quote]

Nihče ne pravi da vsi prodajalci to zahtevajo. In spet je odvisno kakšno situacijo ima prodajalec. Nekatere stvari so zanj bolj ugodne kot druge in tako je tudi pri kupcu.

Zgodba o delitvi, je lahko kupcu še kako v prid, če ve, da bo moral prodajalec plačati davek od dobička. V takšnih primerih, lahko oba zaslužita, če mu greš nasproti.

Na primer, prodajalec je pred 4 leti kupil nepremičnino in v njej ni bil prijavljen. Ker so v zadnjih letih šle nepremičnine precej gor (za več kot 10{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}), bo zaradi tega moral plačati 25{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} davek na dobiček. Če za stanovanje ponudim 123k€ in da nosim te stroške (4.22 za agencijo z DDV + 500€ notarja). Je moja realna cena nepremičnine 128690€. Če mu ti ponudiš 130k€ in vse stroške nosi kupec, potem je kupčeva računica naslednja: 5968€ bo plačal stroškov, poleg tega pa bo imel za 1750€ več davka na dobiček. Torej dobi realno gledano 122264€.

No na koncu bo zgodba takšna da bo meni prodal nepremičnino, ker sem bil najboljši ponudnik, ti pa boš izvisela, če prav bi plačala več :).

Oglaševana cena nima nobene vloge, saj ne kupuješ krompirja v štacuni.

Nihče ne pravi da vsi prodajalci to zahtevajo. In spet je odvisno kakšno situacijo ima prodajalec. Nekatere stvari so zanj bolj ugodne kot druge in tako je tudi pri kupcu.

Zgodba o delitvi, je lahko kupcu še kako v prid, če ve, da bo moral prodajalec plačati davek od dobička. V takšnih primerih, lahko oba zaslužita, če mu greš nasproti.

Na primer, prodajalec je pred 4 leti kupil nepremičnino in v njej ni bil prijavljen. Ker so v zadnjih letih šle nepremičnine precej gor (za več kot 10{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}), bo zaradi tega moral plačati 25{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} davek na dobiček. Če za stanovanje ponudim 123k€ in da nosim te stroške (4.22 za agencijo z DDV + 500€ notarja). Je moja realna cena nepremičnine 128690€. Če mu ti ponudiš 130k€ in vse stroške nosi kupec, potem je kupčeva računica naslednja: 5968€ bo plačal stroškov, poleg tega pa bo imel za 1750€ več davka na dobiček. Torej dobi realno gledano 122264€.

No na koncu bo zgodba takšna da bo meni prodal nepremičnino, ker sem bil najboljši ponudnik, ti pa boš izvisela, če prav bi plačala več :).

Oglaševana cena nima nobene vloge, saj ne kupuješ krompirja v štacuni.
[/quote]

Res je. Ponavljam še enkrat: Tega deljenja provizije ne zahtevajo prodajalci, ampak posredniki. 😉

V svojem predhodnjem sporočilu sem napisala, da gre za izračun za primer, ko je oglaševana cena enaka prodajni, torej nisem upoštevala pogajanj. Pogajanja za višino kupnine so tisti dodatek, ko vsak malo popusti, pa so vsi na koncu zadovoljni.
A to ni bila poanta mojega pisanja! Namen mojega pisanje je bil pokazati, kako se razporejajo deleži posameznih postavk od zneska kupnine pri posameznih delitvah istih stroškov med kupca in prodajalca.

To, da se s prodajalcem sporazumno dogovorita glede načina zmanjševanja stroškov tako, da je za vaju oba izplen najboljši, je nekaj drugega, kot da ti nekdo tretji (za katerega odločitev v eno ali v drugo smer ne pomeni bistvene razlike) vsili določene zahteve pri istih ostalih pogojih ter si zaradi tega ti kot kupec na slabšem.

Res je. Ponavljam še enkrat: Tega deljenja provizije ne zahtevajo prodajalci, ampak posredniki. 😉

V svojem predhodnjem sporočilu sem napisala, da gre za izračun za primer, ko je oglaševana cena enaka prodajni, torej nisem upoštevala pogajanj. Pogajanja za višino kupnine so tisti dodatek, ko vsak malo popusti, pa so vsi na koncu zadovoljni.
A to ni bila poanta mojega pisanja! Namen mojega pisanje je bil pokazati, kako se razporejajo deleži posameznih postavk od zneska kupnine pri posameznih delitvah istih stroškov med kupca in prodajalca.

To, da se s prodajalcem sporazumno dogovorita glede načina zmanjševanja stroškov tako, da je za vaju oba izplen najboljši, je nekaj drugega, kot da ti nekdo tretji (za katerega odločitev v eno ali v drugo smer ne pomeni bistvene razlike) vsili določene zahteve pri istih ostalih pogojih ter si zaradi tega ti kot kupec na slabšem.
[/quote]

Posredniki ne morejo zahtevat. Če se prodajalec ne strinja s pogoji agencije, bo pa sodeloval z drugo agencijo z drugačnimi pogoji. Če ne bo našel agencije pa naj ureja sam. Naj sam piše oglase, vodi oglede in pripravlja dokumentacijo.

Če kupec ni zmožen skalkulirati provizije v svoj budžet, je to njegov problem. Pri teh zadevah si itak skalkuliraš koliko si pripravljen/zmožen sfinancirat, ter kolikšni so dodatni stroški. In na podlagi tega podaš cifro, ki si jo pripravljen plačat. Če stroškov kupec ne upošteva, ne upošteva stanje opreme, je to izključno njegov problem. Bo pač kupil staro razbito stanovanje po ceni obnovljenega stanovanja, jbg.

Prodajalci načeloma ribarijo, oni imajo na lagerju nekaj najboljših interesentov in bolj, kot si prilagodljiv, bolj kot razumeš njihovo situacijo, več kot ponudiš, boljšo pozicijo si priboriš.