Nakup stanovanja z gotovino + Davki za oddajanje

Živjo,

Zanimam se za nakup prvega stanovanja, sem 27, in imam par vprašanj ker mi je vse še bolj novo.

+ Stanovanje (3 sobno) bi kupil v Ljubljani z namenom za oddajanje, mlajšim zaposlenim in čez par let družinam, potem pa enkrat prodal. V eni izmed sob bi sprva živel jaz, drugi 2 pa oddajal (trenutno živim tako že več let)
+ Ker bi kupil z gotovino, ni potrebe po nobenih bankah in kreditih, kar predvidevam da skrajša čas potreben za nek logičen profit. Karkoli berem po internetu, je ponavadi zraven vračunan še kakšen kredit, in je potem seveda večji risk.
+ Stanovanje bi po 20 letih verjetno prodal, v “najslabšem primeru” pa obdržal.

Vprašanja pa so
1. Od 2020 je davek na oddajanje 27.5%, 15% pa lahko prijaviš kot stroške za vzdrževanje. Torej, če oddajam 3 sobe x 250€, nanese to 750€/mesec, je to potem ~540€ po davku, ali 6.570€ na leto. Vsake toliko verjetno tistih 15% za stroške izkoristiš, tako da je recimo potem bližje 7.000€ na leto. Potem seveda še zavarovanja, popravila itd, par 100€ letno povprečno.

Sem se zmotil/pozabil še na kakšen skrit davek, strošek?

2. Če živim v istem naslovu kjer oddajam, je kaj nižji davek? Ene 3-4 let bi verjetno živel v eni sobi, ostali 2 pa oddajal, potem pa šel drugam in dal kakšni družini ali pa konstantno oddajal po sobah.

3. Čez 20 let bi prodal stanovanje, kar je po novem 0% davka če prodaš po 20ih letih, 10% če po 1 letih, in 15% davka če takoj po 10 letih. Če ne bojo cene noro zrastle, ali pa bi nujno mogel prodati, se torej najbolj splača čakati 20 let.

Sem kje kaj zgrešil, so kakšni dodatni davki ali pa problemi ki pridejo s tem? Najbolj važno mi je da je nek profit iz stanovanja, ker ne bi živel v njemu tako da mi nič ne pomaga če bo bogi profit, ampak bo na koncu “vsaj nekaj mojega”. Na kratko, ko kupim stanovanje, od vsake mesečne najemnine zgubim 27.5%, in 2% ob prodaji ne glede na koliko let je minilo, to je več ali manj to kar se tiče fiksnih stvari?

Glede na to da ne vzemam kredita ampak bi plačal z direktnim nakazilom, in je manj problemov/vse gre hitreje, se da tudi za neko nižjo ceno zmeniti? Se mi zdi da ko gledam za nasvete o služenju z oddajanjem stanovanj, večina člankov predvideva da je zraven še kredit, kar pa potem zelo podaljša preden se povrne denar in potem letni profit res ne izgleda nekaj dobrega.

Hvala!

Mislim, da to presega znanje ki ga premore ta forum.

Lp, Miha

Miha Bacil prosim ne bodi tako primitiven in ne posplošuj vseh na tem forumu.
Če še ti ne veš odgovora na njegovo vprašanje še to ne pomeni da ostali ne vemo.

Lep pozdrav in adijo
Magda

Model je neki lepo prašu in kaj vi samo nabijate komentarje k nimajo nobene veze.
Ne rabste komentirat če nimaste odgovora.

Kar se davkov tiče ste vse pravilno napisali, ste pa spregledali eno, morda za vas pomembno stvar. Če nameravate po nakupu nekaj let živeti v tem stanovanju, ga brez davka od dohodka (27,5% in potem z leti padajoče) prodate že po treh letih.

Kapitalskega dobička namreč ni pri prodaji stanovanj, v katerih je imel lastnik/prodajalec pred prodajo tri leta prijavljeno stalno prebivališče.

Več pa si lahko preberete v tem članku https://www.zurnal24.si/pod-streho/drzava-bo-lastnikom-nepremicnin-vzela-vec-339455